房地产知识整理Word格式文档下载.docx

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是房地产开发市场，即房地产发展商根据土地使用合同的要求对土地进行初级开发和再次开发，然后将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给用地、用房单位或个人。

三级市场：

是指在二级市场的基础上再次将房地产产权转让、抵押、租赁的市场，即二手房、租赁市场。

商品房是指房地产开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设，并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产权证，并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产权证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

期房在港澳地区称为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。

购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

现房是指开发商已办妥房地产权证（大产权证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。

通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

毛坯房是指没有装修的房屋。

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

尾房又称扫尾房。

它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。

一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。

开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较为严重。

烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。

“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不断推进，一步步显现。

十二、商品房的价格

商品房的价格种类很多，如均价、基价、起价、预售价等。

最低价：

指目前销售中最低的单价；

最高价：

指目前销售中最高的单价；

均价：

指将各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的均价。

均价一般不是销售价，可以反映一个楼盘的整体价格;

起价：

也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格。

多层住宅，不带花园，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；

带花园的住宅，一般以二楼或五楼作为销售的起价；

高层物业，以最低层的销售价为起价。

房地产广告中常表述的“×

×

元／平方米起售”，就是以较低的起价来引起消费者的注意。

预售价：

也是商品房预（销）售合同中的专用术语；

预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。

一次性买断价：

指买方与卖方商定的一次性定价。

一次性买断价属房地产销售合同中的专用术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更

十五、建筑面积

总建筑面积：

指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

住宅的建筑面积：

亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。

它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

十六、套内建筑面积

套内建筑面积：

房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内房屋使用面积、墙体面积及阳台面积三部分。

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

1）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；

2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；

4）内墙面装饰厚度计入使用面积。

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

套内阳台面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

使用面积：

是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

辅助面积：

指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。

结构面积：

是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。

十七、公用建筑面积

公用建筑面积：

是指各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，也就是各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

公用建筑面积的分摊原则是什么？

如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；

如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。

哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层、为多栋建筑物使用的配电房、公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。

十八、容积率

容积率：

是指项目总建筑面积与项目总用地面积的比值。

比如：

在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0。

容积率=总建筑面积÷

总用地面积

多层住宅容积率一般控制在1.3以下，小高层的容积率可以达到2左右，高层住宅视情况一般在4或5左右。

对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄，利润空间就越大。

而对于购房者来讲，则正相反，容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好，居住舒适度也就越高。

十九、建筑密度

建筑密度：

即建筑物的覆盖率，是指项目用地范围内所有建筑物的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

建筑密度越低，居住舒适度越高。

　　建筑密度=建筑物的基底面积总和÷

规划建设用地面积×

100%。

比如一块地为10000平方米，其中建筑底层面积为3000平方米，那么这块用地的建筑密度就是3000÷

10000=30%。

建筑密度一般不会超过50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。

建筑密度与建筑容积率考量的对象不同，相对于同一建筑地块，建筑密度的考量对象是建筑物的面积占用率，建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。

二十、绿地率、绿化率

绿地率是指规划建设用地范围内各类绿地面积的总和与规划建设用地的比率（%），主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。

国家法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率。

计算公式：

绿地率=绿地面积/土地面积

并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。

公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。

绿化率是一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为“绿化覆盖率”。

绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与规划建设用地的比率（%），相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。

二十一、得房率

得房率：

是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。

计算方法：

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

销售面积（也称套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。

得房率是买房比较重要的一个指标。

计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；

太高，不方便。

因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。

一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。

二十三、标准层

标准层，是指平面布置相同的住宅楼层，即不是特殊结构的楼层。

譬如大多数建筑的顶层或底层为了实际需要，做成了复式楼或者取消了阳台，这些楼层户型结构比较特殊，而其他中间楼层上下户型都是按照统一标准设计，一样的户型，故叫做标准层。

二十四、开间、进深

开间：

住宅设计中，住宅的开间是指相邻两个横墙的定位轴线间的距离，即一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

住宅开间一般不超过3.0米—3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。

规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

进深：

在建筑学上是指建筑物纵深各间的长度。

即一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。

目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

用地：

指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地，分有一、二、三、四类居住用地，主要包括住宅用地、公共服务设施用地、道路用地和绿地四项内容。

◆住宅用地：

指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地，含宅间绿地和宅间小路等的总称。

◆其他用地：

指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

◆公共服务设施用地：

一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

共服务设施用地分为两大类：

居住小区及小区级别以下的公共服务设施用地、居住区及其以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。

◆道路用地：

居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

“道路用地”指主干路、次干路和支路用地，包括其交叉路口用地，不包括居住用地、工业用地等内部的道路用地。

◆公共绿地：

指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等