成都商业地产报告Word格式文档下载.docx

成都商业地产报告Word格式文档下载.docx

《成都商业地产报告Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都商业地产报告Word格式文档下载.docx（25页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

而这仅仅是六的一个小小缩影。

继财富论坛节点写字楼多点开花、高端大平层借财富之势进入阶段性旺销后，开发商抓紧时间做推广，抢占这一轮节点，不约而同地开始推商铺，推写字楼，商业之战越演越烈，成为成都楼市最主流的浪潮。

“我们的业绩到目前为止，已经数倍于。

”恒大地产相关负责人表示，恒大的商铺销售情况也非常好，这是因为商铺的单价比住宅高，而且面积更大，因此销售额冲量明显。

“恒大进入成都已经几年了，不少项目都已经入住，商业都非常优质，因此受到投资者和追随者的追捧。

”日，新港地产执行董事张红兵则发微博称：

“新南中心地铁商铺今天开始选房，现场来了近千人把凯宾斯基都快挤爆了！

”，他说，新南中心的商铺销售个多亿，投资者非常热情。

希顿国际广场的互动现场只预计了多名嘉宾，但现场来了二三百人，只好不断加座，加座，最后还是不少人都只好站着出席。

而城南优品道广场的现场更宽敞，但也同样人气旺盛。

“最近开盘的住宅新项目并不多，而市场上的不少老盘，上半年的量已经走得差不多了，再开要等九、十了，相比而言现在是住宅的一个间断期。

”锐驰营销总经理冯珏分析，这反倒凸显了商业投资的剪刀差。

“目前，集中式商业的体量较大，但在郊县商业的供应量中，社区商铺的比例很小，作为生活配套社区商铺是不可缺的，稀缺将支撑未来价格走高，这反倒迎来了结构性利好。

另一个迎来利好的是体验式商业，餐饮、娱乐、休闲、电影、健身等，人们以社交为目标的商业形态，是很难被取代的。

顺应人们消费习惯，生活习惯，体验式商业在未来也将迎来结构性的机会。

投资者应该把握。

”

、"

岛式商业"

崛起成都商业迈入第四次发展浪潮

蓝光地产在今年中旬推出的“红街系”，堪称成都休闲商业地产的代表。

当红街首创“岛式商业街”模式再次占领商业市场顶峰，结合成都城市特点及成都人消费特点的商业打造模式，引入公园式景观体验，以及享受型的消费体验。

四大“红街系”蜜城红街、时代红街、金沙红街、锦绣红街一经亮相，便取得不俗的销售业绩。

如果将社区底商模式视为第一轮商业崛起热潮，生活广场、城市综合体等商业井喷代表了第二、三波商业热潮，而以红街系为代表的“岛式商业街区”模式的崛起，则代表了最新一轮的成都休闲商业投资风暴。

这种“岛式商业街区”模式依托围合式的商业布局，便于客户有目的性的光顾及比较消费，消费者在购物的过程中可减少传统步行街（商业干道两侧的发展模式）购物的选择往返时间，而是在步行期间进行心理上的产品选择过程，然后回到目的地进行选择性的购物。

、各出奇招城南商业地产逆势飘红

永远适用的价格杠杆

城南写字楼连续几个以来表面的“平静”在被复地复城国际打破，因为就在不久前，在去年通过一场“三日卖掉一栋楼”的真实销售案例轰动成都楼市的城南大源组团商业地标写字楼项目复地复城国际，又以城南写字楼市场前所未有的抄底价格元平米推出一栋具备极致性价比的已封顶准现房甲级写字楼产品。

据悉，目前大源板块在售普通住宅楼盘均价大多在元平米以上。

因此，复地复城国际此次以低于同区域住宅价格的极限价格销售甲级写字楼的消息一经发布，便立即引发了市场的强烈关注。

独特模式避免同质化

在所有业界专业人士一致公认城南写字楼市场进入低空迷雾区的现状之下，年初新兴入市的一个城南商业项目麦迪逊广场，却传来入市两销售超过套的惊人业绩！

这个商业项目的亮点更在于其项目运作者在成都首次引入以麦迪逊为徽记的国际著名“会所物业”品牌序列和物业组合。

一时间，麦迪逊广场成为成都楼市热议的焦点所在。

市场哗然的背后，是大多数地产业界人和媒体对这个项目背后的开发商的陌生，以及对这个项目所独有的“会所物业”商业运营模式的猎奇！

二、份综合体及商铺市场

、商业综合体提档体验式主题购物

购物中心注重休闲体验

不可否认，成都已进入了综合体井喷的时代。

特别是最近的两年，购物中心亮相的频率已达到史无前例的高峰。

据统计，年已建成的城市综合体达万平方米，而年到年，将还有几十家城市综合体陆续亮相成都。

去年起，万象城、来福士、金牛万达、九方、奥克斯广场、银石广场大批项目相继入市。

综合体遍地开花的背后是同一种模式的不断重复复制。

“百货加主力店，餐饮配电影院。

综合体开发业态上基本上都是同样的模式。

甚至连招商的品牌也严重的重合，千篇一律。

”王志纲工作室西南区总经理张志宇表示同质化成为了综合体最大的问题。

最近两年，一种注重休闲体验式的主题的购物中心出现，刷新了成都商业模式的构架，开启了全新的商业体验时代。

主题公园升级商业模式

随着城市人群的消费需求的变化，单纯的购物消费、娱乐餐饮已无法满足人们的要求。

除了休闲体验式的主题的购物中心之外，主题乐园的出现也为商业项目注入了新鲜的血液，升级了商业模式。

位于双楠大道白衣上街的城南优品道广场将于年底开业。

除了良好的招商情况，品牌主力店悉数入驻之外，项目最大的亮点就是“主题式购物公园”的购物模式。

城南优品道广场首创性地将“万㎡购物公园”这种领先全球的商业模式引入成都，项目容积率仅，体验式、开放性购物环境不像在密闭的城市综合体中那般快速和压抑。

并且斥重金打造万平米成都最大儿童户外主题广场—乐世界。

、综合体的市场需求及市场压力

要想成为一个成功的商业内街项目，合理的选址只是其走出的第一步，前期的业态规划和后期的招商也是至关重要的。

以优品道广场为样本，作为城西最大的生活商业广场，优品道广场囊括餐饮、服饰、美容美发、健身、教育、超市等全方位业态，包括星巴克、必胜客、肯德基、欧洲房子、祖母的厨房、碎碟音乐咖啡、先锋健身、人人乐等众多商家品牌，优品天地更以优雅舒适的消费环境，成为区域消费目的地，成都情景式商业街区的样本。

比如优品天地所倡导的就是“时尚、优雅、精致、健康”的商业生活街区，其次在不同的位置引进什么样的业态都应该有清晰的界定和划分。

据悉，目前由优品道控股自持，并统一招商管理运营的优品道商业中商铺，最高租可达元每平方米。

一位商业地产资深营运人士也指出，区域常住人口的消费力可以决定业态规划。

他认为，区别于传统商业项目，商业内街的业态规划及后期招商都应该以贴近生活、服务生活为核心。

综合体大商业是稀缺资源

城市综合体通过功能复合使城市商业空间多样化，实现了城市商业与城市文化、休闲、娱乐的有机融合，延伸了城市公共空间，缓解了紧张的城市空间资源，构成了集约化城市基础；

同时，城市综合体大体量、全功能的设计，主流开发商的实力打造，大批品牌商家的引入，因此能成为一个城市的地标性建筑，甚至成为城市的名片、对于拉动区域人气、商气、带动就业、提升区域土地价值等都有显著的带动作用。

而在成都的综合体开发中，除了南延线外，中心城区并未出现过热现象，而很多城市综合体都是只租不售，比如来福士广场、仁恒广场、远洋太古里、凯丹广场、等，而综合体商业在售项目中，万达广场金街、龙湖北城天街已经销售完毕，目前中心城区在售活跃的城市级商业只有两家，万象润街和龙湖【天街里】

、门槛低但存在投资风险成都再现产权式商铺热

“平米商铺，总价余万，并且投资回报能达到，开发商承诺售后包租”。

这样门槛低，投资回报收益良好的产品显然会受到市场追捧。

来自泸州的张先生就投资过这样的商铺。

不过，在业内人士看来，产权式商铺在市场上已经存在有十余年了，有成功也有失败。

在目前市场限购限贷的情况下，部分资金更是看重“承诺回报”的小额投资品种，不过开发商的运营能力、信誉度以及商铺的地段等因素仍决定着未来的产品收益。

产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式。

楼市开始限购、限贷以来，许多昔日的楼市投资者正在寻找更好的项目。

拥有不限购特点的产权式商铺再次进入人们的投资视野。

其实商铺最近都很火，不过动辄十万一平米，甚至一些铺王每平米超过三十万的价格都让投资者感觉到有心无力。

因此，一些价格便宜一些的写字楼，商场的产权式商铺就更容易获得投资者青睐。

三、份成都写字楼市场动态

、成都写字楼招租竞争白热化

“出租难，小业主相互压价，天府大道侧的写字楼租金竟然只能达到元平方米！

”已交付写字楼的真实租金，让写字楼市场迎来巨大压力。

今年成都写字楼物业的交付量在万平米以上，其中仅甲级写字楼就有逾万平方米将于下半年陆续供应入市。

新出炉的高力国际《成都甲级写字楼市场白皮书》称，供应高度同质化、集中化导致成都写字楼投资回报率（）面临下行压力。

从年开始，供应的激增让成都写字楼市场的竞争日趋激烈，不少专业机构和业内人士早在一年前提出，由于大部分在前两年出售的写字楼会集中在年交付使用，成都写字楼招租竞争将进入白热化程度。

调查显示，年上半年成都写字楼租金呈现马太效应，配置越高、地段越好的顶级写字楼租金均价在元平米•以上；

占据市中区黄金地段的优质写字楼租金在元平米•；

而在供应量大的天府大道，普通甲级写字楼租金仅在元平米•，非甲级写字楼则更低.

、总价百万成都中小写字楼很抢手

面积小于平方米，总价在万元左右的写字楼正成为市场成交主体。

从上半年销售数据看，低于平方米的小户型写字楼占到整体市场成交量的，将近。

小面积低总价成俏销的市场格局，到下半年仍保持同样的趋势。

不到元平方米，就可以买到南延线临地铁口写字楼？

听起来确实吸引人。

而这正是最近一家城南商业项目打出的广告。

在成都写字楼多是“高、大、豪”的趋势下，优质经济型写字楼逆市向好，让总价百来万的中小写字楼也赶上了这轮行情。

万科汇智中心、协信中心、中铁•世纪中心、华润•峰锦、蓝海等中小写字楼项目风头正劲，销售不俗。

、成都城南写字楼掀起去化高潮销售佣金翻倍

五六，许多城南写字楼在售项目不约而同提高一线销售人员的提成比例，普遍从千分之一提高到千分之三，部分项目甚至提高到千分之五，再加度、季度现金奖。

重赏之下必有勇夫，在内外力的作用下，城南写字楼不断掀起去化高潮。

数据显示，在《财富》全球论坛召开前后，城南写字楼出现一波“好行情”：

外地买家明显增多，单笔交易频繁，大单不断出现，高端商务公寓和裙楼商业以及五星级酒店产品也“收割”颇丰……

除了《财富》全球论坛这样的强劲外力驱动，另一种内部的力量异军突起：

五六，许多城南写字楼在售项目，为销售团队“打鸡血”，不约而同地提高了一线销售人员的提成比例，普遍从千分之一提高到千分之三，部分项目甚至提高到千分之五，再加度、季度现金奖。

一方面，是《财富》全球论坛在成都成功召开，另一方面是销售提成比例提高，外部大环境和内力利益驱动，使得城南写字楼去化率在近期明显上扬。

从上半年销售数据看，低于平方米的小户型写字楼占到整体市场成交量的。

目前成都写字楼项目众多，竞争激烈，开发商在营销策略上大做文章。

、写字楼市场缺陷与压力

成都写字楼“泄洪”市场诉求和规划是关键

截