营改增问题解答九Word文件下载.docx

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一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；

将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

2、营改增后，企业新增不动产等所支付的进项税额允许纳入抵扣范围，请问对实行免抵退税的出口企业在本次营改增后购置不动产等支付的进项税额是否可以享受出口免抵退税？

可以。

3、甲租赁店铺一间，除支付租金外，还需一次性支付给出租人18万元的“店铺转让费”，请问出租人收取“店铺转让费”如何征税。

店铺转让费按转让其他权益性无形资产征收增值税。

4、两家房地产企业以各自拍下的地块共同开发，要求汇总统一申报缴税，出会计报表，分别开票，如何操作？

根据财税[2016]36号文件第七条规定，两个或两个以上的纳税人，申请合并纳税需经财政部和国家税务总局批准。

未批准的，应独立核算，分别缴纳增值税。

二、发票类

5、小规模建筑企业异地项目按3%预征，需要代开增值税专用发票时，也要按3%预征。

鉴于这种情况，企业每月按项目预征可否抵减在当地代开增值税专用发票预征的税款？

根据货劳税司《全面推开营业税改征增值税试点政策培训参考材料》电子版（第672页），小规模纳税人异地项目填写《增值税预缴税款表》时，第1列“销售额”和第2列“扣除金额”时，应按减除已代开增值税专用发票上注明的含税金额和该发票所对应的分包款后的金额进行填列。

6、对于未办税务登记证的自然人可否到国税部门代开建筑业增值税专用发票。

根据现行增值税专用发票代开管理规定，未办证的自然人提供建筑服务，不得申请代开增值税专用发票。

7、纳税人按规定补开原已缴纳营业税的增值税普通发票具体有何规定？

对补开发票产生的收入及税款，在申报表填列时如何反映？

已缴营业税的增值税普通发票按适用税率或征收率开具，在申报表不填列，并在备注栏注明“已交营业税补开发票”。

如到税务机关申请代开发票的，应携带由原主管地税局出具的纳税人未开发票证明，包括纳税人已申报缴纳营业税额、未开具发票金额等以及未开票业务的营业税完税凭证复印件。

如属于免税项目的，还应携带地税局出具免税证明或免税备案表。

8、“适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票”的应税行为具体有哪些？

答：

根据现行营改增试点政策，差额扣除部分不能开具增值税专用发票的情形有：

经纪代理服务、2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租服务合同提供售后回租服务选择扣除本金等的余额为销售额的、提供旅游服务、劳务派遣服务、人力资源外包服务、安全保护服务。

纳税人发生以上应税行为的，可以视情况自行选择以下方式开具发票：

一是通过差额开票功能开具增值税专用发票；

二是全部价款和价外费用减去允许差额扣除的部分开具增值税专用发票，差额扣除部分开具增值税普通发票；

三是全额开具增值税普通发票。

9、总局17号公告第9条：

“小规模纳税人跨县提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关申请代开增值税发票”，实际征管中主管国税机关无法判断异地纳税人是否为小规模纳税人，也无法确认其是否不能自行开具增值税发票，因此很难判断能否为异地纳税人代开发票。

纳税人跨市县提供建筑服务到服务地国税机关申请代开增值税发票，申请人应当提供以下资料并对相关资料真实性负责：

（1）外出经营活动税收管理证明；

（2）是否属于一般纳税人的书面证明（加盖公章）。

10、江西省招标咨询集团有限公司由江西省国资委监管，主要从事招标代理、融资租赁、工程咨询、造价等业务。

为此组建的评标委员会，聘用专家进行评审。

产生的评审费金额小、人数多，无法签订服务合同，公司一直以专家劳务费或服务费的形式按月或按季度将个人金额汇总到地税局代开发票。

营改增后，我公司可否参照原地税做法到国税汇总代开发票？

鉴于专家评审费的金额小，人数多的特点，在总局明确之前，暂允许由江西省招标咨询集团有限公司按月汇总专家评审费并填写汇总清单（专家费报销单），清单上注明专家姓名、身份证号、工作单位、专家评审费金额等详细信息，并经评审专家签字确认或出具委托授权书后，由江西省招标咨询集团有限公司到主管国税机关代开增值税普通发票，相关评审管理办法及资费标准报办税服务厅留存备案。

对评审专家月评审费在3万元以下（不含税）的可按规定适用小微企业免征增值税政策。

11、多用途商业预付卡（如洪城一卡通、缴费通）发行单位，代其他单位收取款项，如何开具发票。

在总局明确之前，多用途商业预付卡发行单位收取的购买人存入预付卡的款项时候，不得开具增值税专用发票，可以开具“零税率”普通发票；

发行单位收取预付卡合作商户支付的手续费时，应按提供经纪代理服务缴纳增值税，按规定开具增值税发票。

三、建筑类

12、部分建筑企业对古建筑进行修缮，人工成本占总工程款的60%以上，如实行一般征收税负将会很高，是否能选择简易征收？

一般纳税人以清包工方式、为甲供工程和为建筑工程老项目提供的建筑服务，都可以选择适用简易计税方法计税。

13、建安企业2016年4月30日之前工程已完工并已结算,但未收工程款且未开发票,5月1日后收工程款需开具发票,是否开具增值税普通发票,交营业税?

按纳税义务发生时间确定缴纳营业税或增值税。

14、已竣工尚未结算完毕的异地工程，建筑企业要求开具外经证，能否开具?

鉴于当前已竣工的工程均为老项目，为保证税制改革平稳实施，在承包方提供异地建设合同的前提下，我省机构所在地主管国税机关可以为其开具外出经营活动税收管理证明。

15、维修电梯，是作为建筑服务还是修理修配劳务？

按建筑服务－修缮服务处理。

16、机构所在地在外省的纳税人A在我市某县4月30日前发生了建筑劳务，已在地税申报缴纳了营业税但未开具发票。

应该到机构所在地代开还是劳务发生地代开发票？

根据现行试点政策，应由纳税人Ａ自行开具。

17、钢结构企业营改增后如何纳税？

根据《增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人销售自产货物并提供建筑服务，属于特殊的混合销售行为。

在总局明确之前，根据《增值税暂行条例实施细则》第六条和国家税务总局2011年第23号公告精神，纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，应按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第六条规定，分别核算其货物的销售额和建筑业服务的销售额，并分别根据其货物和建筑服务的销售额计算缴纳增值税。

未分别核算的，由主管税务机关分别核定其货物和建筑服务的销售额。

四、房地产业

18、试点前，某房地产企业（一般纳税人）在地税局已开票缴纳了营业税，买家未办理产权，现在买家要退房，业务上应如何处理。

申报表应该怎么填写？

财税[2016]36号文件规定，试点纳税人发生的应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

不得冲减营改增后的销售收入。

19、房地产企业采取预收款方式销售房地产项目，收取预收款时应当在机构地还是项目地国税机关预缴税款？

应当开具何种票据？

根据国家税务总局2016年第18号公告第十条和第十二条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，在收到预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

按照总局有关会议精神，“主管国税机关”为房地产项目地主管国税机关。

房地产企业收取预收款时应当开具何种票据，总局未明确规定。

考虑到我省房地产企业在营改增前均通过地税部门“两业系统”进行项目管理和开具预收款收据，且根据试点政策房地产企业收取预收款时纳税义务并未发生，开具增值税发票容易造成申报纳税票表比对不符的异常情况，省国税局决定营改增后我省房地产企业继续通过改造后的“两业系统”开具国税部门统一印制的预收款收据，办理产权证时统一开具增值税发票。

20、销售房地产项目纳税义务时间如何确认？

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税2016年36号文件）第45条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务发生时间；

先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；

未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

根据房地产项目销售特点，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；

若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。

房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照规定预缴增值税。

21、房地产企业原来使用原地税部门“两业系统”开具预收款收据，针对已经缴销的收据，现有客户需要更改购房者姓名，原地税部门“两业系统”可以做收据红冲，然后重新开具，现在国税部门“两业系统”不允许红冲营改增前的收款收据，现在客户要更改收据怎么处理？

根据2016年36号文件有关规定，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

更改购房者姓名，属于销售退回后再销售他人的行为。

因此，房地产企业发生此类业务，应按规定向地税部门退还销售房产项目收取预收款时已经缴纳的营业税，再销售他人时再按规定在国税部门“两业系统”开具预收款收据、按规定预缴增值税。

22、房地产企业的人防工程做车位，合同是70年的租赁，也不能办理产权证，该类业务算销售不动产，还是租赁？

按总局5月6日视频会议政策解答第8点，按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，仍应按照出售不动产处理。

23、房地产公司的置换房如何进行税务处理。

如何开票和计税？

应分别做销售处理，各自按规定开具增值税发票和缴纳增值税。

24、房地产企业从其他房地产企业购买的土地价款可否在进行差额扣除？

根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局2016年第18号）规定，允许扣除的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，并且取得省级以上（含省级）财政部门监制的财政票据。

因此，从其他房地产企业购买土地支付的土地款，不得差额扣除。

如果从土地转让方取得合法有效的增值税专用发票，其进项税额可按规定抵扣。

25、在房管部门还未出具实际测绘房产面积时,房地产开发企业在地税机关的催促下,于4月30日前在地税机关已开票缴税，取得了地税机关的销售不动产统一发票。

5月1日后，如出现预售房产面积与实际房产测绘面积不符，需重开发票的，应如何操作?

如出现预售房产面积小于实际房产测绘面积，应补缴增值税还是营业税？

根据赣地税函[2016]21号文件规定，房地产开发企业采取地税部门代开票方式开具销售不动产发票的，在5月1日之后发生房产实测建筑面积大于预测建筑面积的，按照规定纳税人应向地税部门补缴营业税，就补缴部分开具增值税普通发票；

实测建筑面积小于预测建筑面积的，纳税人向地税部门申请办理差额部分的退税，并