房地产开发项目成本费用构成学习资料.docx

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房地产开发项目成本费用构成学习资料

房地产开发项目成本费用构成

1、土地费用。

   是指为取得项目用地使用权而发生的费用。

目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式。

  土地费用包括：

（1）土地使用权出让金、征地费；

  土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。

  征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、根底占用税和拆迁费等。

（2）城市建设配套费；

  城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。

 （3）拆迁安置补偿费。

  拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人依据有关规定给予安置所需的费用。

被拆吃房屋的使用人因拆迁而迁出时，作为拆迁人的开发建设单位应付给搬迁补助费或临时安置补助费。

拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。

拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权的调换。

  2、前期工程费。

   包括：

开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费。

项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。

“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。

这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计算标准估算。

  3、房屋开发费。

  包括：

（1）建安工程费；

   建安工程费用是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。

（2）公共配套设施建设费；

    指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施（或公建设施）的建设费用。

主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。

一般按规划指标和实际工程量估算。

  （3）基础设施建设费。

    指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程，其费用包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。

一般按实际工程量估算。

    4、管理费。

   是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。

  5、销售费用。

    是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。

包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。

  6、财务费用。

   是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。

  7、其他费用。

   主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编织费、保险费等杂项费用。

这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。

  8、不可预见费。

   不可预见费根据项目的复杂程度和签署各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3%~7%估算。

   9、税费。

   开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。

在一些打中型城市，这部分税费在开发建设项目投资中占有限大比重。

各项税费应根据当地有关法规标准估算。

可行性研究概述

一、可行性研究的含义和目的

    可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。

具体地讲，就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术预测和评价。

在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为觉得部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。

    可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

     房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。

要想使开发项目达到逾期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实。

最后提出结论，使开发商决策建立在科学的而不是经验或感觉的基础上。

二、可行性研究的作用和依据

（一）可行性研究的作用

   1、是项目投资决策的依据。

一个开发建设项目，特别是大中型项目，花费的人力、物力、财力很多，不是只凭经验或感觉就能确定的，而是要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等是否可行、房地产开发项目的产品有无销路、有无竞争能力、投资效果如何等，从而得出这项工程应不应该建或建设时应该按哪种方案会取得最佳的效果，作为开发建设项目投资决策的依据。

   2、是筹集建设资金的依据。

银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件。

他们对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估后，才能确定是否给予贷款。

   3、是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。

项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、通讯、交通等很多方面，都需要与有关部门协作。

这些供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。

有关技术引进和设备进口必须在可行性研究报告审查批准后，才能据以同国外厂商正式签约。

   4、是编制下一阶段规划设计方案的依据。

在可行性研究报告中，对项目的规模、地址、建筑设计方案构想、主要设备选型、单项工程结构型式、配套设施和公用辅助设施的种类、建设速度等等都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了建设方案。

可行性研究报告批准后，规划设计工作就可据此进行。

（二）可行性研究的依据

    1、国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；

     2、批准的项目建议书和同等效力的文件；

    3、国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等；

    4、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；

    5、有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；

    6、国家所规定的经济参数和指标；

    7、开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。

三、可行性研究的工作阶段

    可行性研究是在投资前期所做的工作，它分为四个工作阶段,每个阶段的内容逐步由浅到深。

（一）投资机会研究

    该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

    投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究，前者又分：

地区研究、部门研究和以利用资源为基础的研究，目的是指明具体的投资方向。

后者是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。

    投资机会研究的主要内容：

地区情况、经济政策、资源条件、劳动力情况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。

    投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。

该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%。

    如果机会研究认为是可行的，就可以进行下一阶段的工作。

（二）初步可行性研究

    初步可行性研究亦可称“预可行性研究”。

在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

主要解决的问题包括：

分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。

    在初步可行性研究阶段需要对以下内容进行粗略的审查：

市场的需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。

    初步可行性研究阶段投资估算的精确度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%~1.5%。

所谓的辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。

   （三）详细可行性研究

    详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。

     这一阶段对建设投资估算的精确度±10%，所需费用：

小型项目约占投资的1.0%~3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%。

    （四）项目的评估和决策

    按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。

未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

      项目评估是决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段。

可行性研究内容与步骤

一、可行性研究的内容

    由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。

一般房地产开发项目可行性研究的内容主要包括：

   1、项目概况

（1）项目名称、开发建设单位；

（2）项目的地理位置。

包括项目所在城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。

   （3）项目所在地周围的环境状况。

主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目的建设的必要性和可行性。

   （4）项目的性质及主要特点。

   （5）项目开发建设的社会、经济意义。

   （6）可行性研究工作的目的依据和范围。

    2、开发项目用地的现状调查及动迁安置

（1）土地调查。

包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位等。

（2）人口调查。

包括开发项目