最新蓝山江南财富城项目可行性研究报告文档格式.docx
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县境东西宽55公里，南北长67公里，全县总面积1810.14平方公里，总人口35.34万余人，辖25个乡镇办事处，5个农林茶场，2005年国民生产总值为219300万元，其中：
第一产业：
56260万元；
第二产业：
67940万元；
第三产业：
95810万元。
境内属中亚热带季风湿润气候区，日照充足，雨量充沛，四季分明，年平均气温17.8℃，无霜期290天，降雨量1527.6毫米。
蓝山县区位优越，交通便利，素有“湘南门户”之称，是湘南通达粤海的捷径，是沿海的内地，内地的前沿。
全县共有公路总里程782.8公里。
省道S324、S323、S322线交汇其中，永连公路贯穿全境。
东距郴州118公里，南距广州340公里，西距永州164公里。
蓝山县是湘南改革开放过渡试验区，湖南综合改革试点县和湘南农业综合开发重点县。
全县现已形成8个500亩以上的黄花梨基地，12个2000亩以上的优质烤烟基地，10个1000亩以上的商品蔬菜基地，1个万亩以上的大径材基地，12个5000亩以上的丰产楠竹基地，3个500亩以上的高效药材基地，6个出栏3000头以上的瘦肉型牲猪基地。
境内资源丰富，可谓物华天宝，地方电力充足，是全国首批100个电气化达标县之一；
矿产资源丰富，境内已探明的矿藏有铅、锌、锰、铁等25种，其中黑七型锰铁矿储量达1.5亿吨。
近年来，蓝山农业结构调整步伐加快，农村经济日趋繁荣，以个体私营和股份合作企业为主的乡镇企业发展迅速。
1997年被评为全省乡镇企业发展“十快县”和永州市乡镇企业强县。
全县乡镇企业已形成建材、轻纺、冶金、水电、竹木加工和交通运输等六大支柱，是全省运输大县、小水电大县和最大的石材加工基地。
今日蓝山经济繁荣，社会稳定，人民安居乐业。
1.3项目简介
1.3.1项目的由来
蓝山江南财富城位于永州市蓝山城区繁华的最具升值潜力的商业核心圈——城东路。
为适应社会发展，本公司从蓝山县国土局以拍卖方式获得该土地的使用权。
1.3.2项目简介
本项目为商业综合开发项目。
一至二层为商业用房，三层局部商业用房，三层以上为高层商品住宅。
共开发三栋房屋建筑。
建于城东路与规划道路的交叉口，与蓝山步行街构成新的商业中心圈，临邻湘粤路酒店一条街、塔峰路针织一条街。
总用地面积4705.2㎡，总建筑面积约30307万㎡，其中商铺面积7835.5㎡，商品住宅22471.5㎡。
项目总投资3000万元。
项目建成后，成为蓝山新的商业景点——江南财富城，促进蓝山商业繁荣，发展第三产业，引领新的消费时尚。
1、沿街门面优先满足社区商业，如邮政、银行、美容美发、药店、通讯、汽车美容、影楼、音像店、干活店、修理行、文印店、西饼店、鲜花礼品店、书店、服装店、精品店等。
2、内部以服饰为主，围绕相关衍生产品，适当地引进中西餐饮，及休闲娱乐，如足浴、保健按摩、健身馆、休闲茶馆、美容美体馆、网吧。
3、很容易聚集人气的业态——餐饮、休闲娱乐安排在二、三楼，以带动人流往上走。
1.4项目开发单位基本情况
永州市鸿大房地产实业有限公司成立于2003年1月14日，位于永州市冷水滩区零陵北路310号，是永州市较具规模的一家综合型房地产开发企业，有三级房地产开发资质。
公司注册资金1000万元，公司拥有资产总资产2530余万元，经营范围：
房地产经营开发、信息咨询、物业管理、房产出售、出租、建筑装饰工程、建筑装饰材料经营。
已成功开发了“冷水滩江南财富城”等项目，有着一定的商业房地产开发经验。
公司按照现代企业制度要求，建立和完善了项目开发策划、建设、营销、财务、质量管理等系列规范的内部管理制度，形成竞争上岗的用人机制，追求社会效益、经济效益双赢及可持续发展战略已成为公司的经营理念。
公司拥有大量的工程技术人员，其中高级工程师二人、注册规划师一人、土建工程师五人、注册会计师一人、注册造价师一人，以及市场营销、统计等技术人员22人。
1.5可行性研究的主要依据及范围
1.5.1可行性研究主要依据
1、国家现行的有关法律、法规、规定。
2、蓝山江南财富城建筑初步设计方案。
3、蓝山江南财富城规划及规划批复。
4、土地拍卖确认书及土地使用证。
5、项目建设开发单位提供的基础资料。
1.5.2可行性研究范围
本次可行性研究主要依据国家有关政策、法律、法规、规范等，及建设单位提供的基础资料为前提，对该项目建设的必要性、工程建设条件、工程规划设计方案、工程建设内容进行分析、研究确定拟建规模，工程建设总投资、工程实施进度安排、招投标方式，环境保护及节能措施、拆迁安置方案。
综合分析预测房地产市场价格，对项目进行财务分析、社会经济评价以及风险能力分析，以确定项目的可行性。
1.6主要技术经济指标
主要经济技术指标
序号
项目
单位
数据
备注
1
占地面积
m2
4705.5
2
总建筑面积
30307
3
可销售面积
4
建筑密度
%
65.8
5
容积率
4.9
6
绿化率
8
7
总投资
万元
3000
贷款利息
236.25
9
销售总收入
5549
10
上缴税金
869.9
11
开发利润
1140.68
12
项目投资利润率
38
13
项目投资利税率
67
14
项目财务内部收益率
26.6
税后
15
项目税后净现值
455.49
Ic=12%
16
借款偿还期
年
2.7
1.7主要研究结论
1、蓝山江南财富城地处蓝山县城东路的十字路商业中心地段，交通便捷，是经商的黄金地段，又是居家的风水宝地。
该项目进行综合开发，将地理优势转化为商品经济优势，来满足市场需求，拉动地方经济发展。
2、本项目总投资3000万元，项目预测房地产销售收入5549万元，财务内部收益率26.6%，开发企业该项目获纯利1140.68万元。
全部投资回收期2.78年，借款偿还期2.7年，同时可向国家和地方财政上交税金869.9万元，开发该项目经济效益明显。
3、该项目的实施，为蓝山县域经济发展创造了良好条件，增加就业渠道，可同时解决1000多人就业和改善旧城区近100户居住条件，具有极大的社会效益。
4、该项目的实施，有利于蓝山县城的城市发展，有利于美化、亮化城市，有利于提高蓝山县城的品位。
2·
项目建设的必要性
2.1项目建设适应城市化发展的要求
随着永连公路、二广高速公路在蓝山的贯通，蓝山县城城市化发展进程将进一步加快城市的形成，经济速度发展的越来越快，城区人口越来越多，居民消费水平的不断向高档次、高质量方向发展以及日益壮大的交通系统，迫使蓝山县城原有的商业中心地位越来越需要提升以适应社会发展的要求，同时，居民对中高档次的住宅需求也变得日益旺盛。
项目建设地位于蓝山城东路商业核心区中心，与其他商业广场、农贸市场遥相呼应，其建设对蓝山县城商业中心形成有极大的促进作用，同时，其住宅开发将补充旧城区中心住宅的稀缺。
2.2项目建设是旧城改造和新规划的商业中心商圈建设的需要
开发地段上建筑物多为上世纪70年代建筑，房屋破旧不堪，严重影响了蓝山县城市容市貌，对它进行改造，不仅可改变旧城面貌和改善居民居住条件，发展商业经济引领消费时尚，提高城市品位，同时可缓解项目区内的交通拥挤状况。
促进蓝山县城经济发展，为蓝山人民创造更好的生活条件。
项目建设势在必行。
3·
项目开发条件
3.1开发项目基本情况
3.1.1地理位置及场地概况
蓝山江财财富城位于蓝山县城城东路与规划路交汇点西北侧，地块为二小块，位于交叉路口，场地平整，总占地面积4705.5㎡。
该建筑为综合性商住楼，总建筑面积为30307㎡，建筑层数为十二层。
3.1.2自然条件
（1）温度：
年平均17.8℃，极端最低-4℃，极端最高39.8℃。
（2）降水：
年平均降雨量在1527.6mm，雨量集中在4—6月。
（3）湿度：
年平均相对湿度80%。
（4）日照时间：
年平均1587h。
（5）风向：
一年中最多风向为南风（含东南风），其频率为26%，其次为西北风，频率15%，西南风，频率13%。
（6）风速：
平均风速5m/s，最大17.3m/s（南风）
3.1.3工程地质条件
通过对项目原建筑物工程地质资料得知，该段覆土厚度为4—5m，以下以灰质碳岩为主，无溶洞及地质构造断裂，为良好地质承力结构适宜建设中高层建筑。
4、地震：
根据《中国地震烈度分析》（1990），项目所在地地震基本烈度为<
ⅤⅠ度区，房屋应按Ⅵ级考虑抗震要求。
3.2开发项目建设条件
1、原材料供应情况
蓝山县城的地理位置较好，地方材料价格较低，砂砾石可直接取材于县城东部河中；
郊区有丰富的制砖资源，确保了建筑用砖低价供应，丰富的森林资源完全能满足建筑用木材，水泥有一家中型水泥厂，丰富而低廉的地方材料，可大大降低开发项目的建设成本。
2、基础设施及市政设施条件
蓝山江南财富项目，地处城市主干道城东路，给排水设施、电力、电信、电视设施已完好运行，无需另行投资来进行外围配套。
3.3政策条件
在全市实行大力优化投资环境下，县委、县政府明确指示城区内各职能部门要全力支持此开发项目，大开绿灯，简化办事程序，尽快完成项目开发建设。
同时为了项目顺利进行，专门指派了一名副主任进行协调，也成立了专门的协调指挥部，协调各部门关系，确保拆迁安置按期完成。
以上措施必将大大促进蓝山江南财富城的建设。
政府相关优惠政策如下：
·
江南财富城是县政府重点招商引资项目
江南财富城是市、县二级重点商业项目
县政府多次召开专题会议，制订了系列优惠政策；
如税费第一年全免，第二年减半收取等等相关优惠政策对外发布。
4·
市场分析
4.1房地产市场环境分析
4.1.1人口环境
20年前，当时城镇人口不足2万人，城区仅集中在老城关镇周边地区，近几年来城市建设得到了长足发展，特别新的城市规划实施后，城市建设速度进一步加快，城区范围不断扩大，先后建成了蓝山边贸经济开发区等新城区，城区人口增至10多万人，流动人口近5万。
蓝山作为湖南新兴的边贸城市，在建设初期，政府引进了大量的年轻人才，城市居民年龄结构比较年青，人口增长速度较快，市场规模容量不断扩大。
随着住房制度和企业改制力度加大，对房地产商品的需求进一步加强。
4.1.2经济环境
近年来，县委、县政府重拳出击抓经济建设，连续几年国民经济增长速度高于国家和省平均水平平均递增速度为9.4%，国民经济收入不断增加增长达17%，国内生产总值2005年219.3亿元，其中第一产业56.26亿元，第二产业67.94亿元，第三产业95.81亿元，2005年财政总收入8.416亿元。
社会消费品零售总额67352万元，居民储蓄量不断增加，对房地产商品的要求也不断加强。
4.1.3政治环境
本项目作为蓝山县招商引资项目，纳入蓝山县委、县政府的重要工作目标，享有一系列的招商引资优惠政策。
县政府要求各职能部门给予本项目各种优惠措施，提高办事效率。
4.1.4市场环境
随着国家对房地产
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