XX海关办公楼物业管理建议书DOC 78页Word文档格式.docx

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二、管理人员的配备33

三、管理人员的培训与管理34

四、物资装备情况42

第五章管理费用预算45

一、管理费用预算表45

二、服务报价和物业管理费预算说明49

第六章日常物业管理52

一、办公楼维护、保养要点52

二、机电设备、设施的维修、保养、运行和管理53

三、保洁服务日常管理58

四、安全保卫日常管理64

五、财务会计日常管理67

第七章物业管理工作计划68

第八章房屋档案的建立与管理69

第九章管理规章制度71

一、综合服务部71

二、工程维修部71

三、安全保卫部73

四、保洁服务中心75

五、行政办公室75

六、财务稽核部76

第十章结束语77

第一章公司简介

一、实力雄厚的悦美物业管理有限公司

二、悦美物业管理系统结构

物料配送中心

工程维修中心

保洁服务中心

发展策划部

人力资源部

财务稽核部

招商局物业管理有限公司

招商局物业管理公司深圳分公司

（深圳招商物业管理有限公司）

招商局物业管理公司北京分公司

（北京招商局物业管理有限公司）

招商局物业管理公司上海分公司

（上海灏福物业管理有限公司）

招商局物业管理公司香港分公司

（招商局物业管理【香港】有限公司）

招商局物业管理公司南京分公司

（南京招商局物业管理有限公司）

招商局物业管理公司西安分公司

（西安招商局物业管理有限公司）

招商局物业管理公司广州分公司

（广州招商局物业公司「筹建中」）

招商局物业管理公司武汉分公司

（武汉招银物业管理公司）

总经理

工程事务部

品质培训部

三、企业经营业绩

悦美物业管理有有限公司管理项目一览表

地区

项目名称

项目性质

管理面积

北

京

悦美航华科贸中心

顶级写字楼、公寓、商场

320,000M2

北京国际金融大厦

5A级写字楼

103,400M2

北京华商大厦

写字楼、酒店

32,000M2

北京凯旋大厦

高档写字楼

83,954M2

上

海

悦美广场

高档写字楼、商场

69,775M2

悦美大厦

72,004M2

武宁小城

高档住宅区

130,000M2

武汉

武汉招银大厦

52,024M2

南京

南京悦美国际金融中心

高档写字楼、公寓、商场

169,000M2

西安

西安悦美广场

甲级写字楼、商场、公寓

68,000M2

深圳

新时代广场

高档办公楼

87,000M2

鲸山别墅

别墅

77,722M2

香港

西港中心等

写字楼、商场、公寓

91,000M2

四、充足的人力资源储备

悦美物业管理有限公司成立以来，遵循“以人为本”的指导思想、奉行“真诚服务、优质高效”的企业精神，经过几年的努力和锤炼，已建立了一支懂经营、会管理、业务精、肯奉献、高素质的物业管理队伍。

以北京公司为例在所有539名员工中，管理人员有55人占职工总数的10%，其中具有本科以上学历的23人，占管理人员的46%，具有中级以上职称的31人，占管理人员的56%，并且绝大部分管理人员参加了建设部或北京市房屋土地管理局举办的物业管理人员岗位培训班，取得了物业管理上岗证书。

整个员工队伍中，大专以上学历的106人，占全体员工的20%，35岁以下员工299人，占全体员工的55%。

悦美物业管理公司为了在激烈的市场竞争中保持领先的地位，在人才的吸收与培养上采取了很多的激励政策，为各种专业人才提供了良好的工作平台，特别是公司实行了管理岗位助理制，让那些有潜力但经验上有欠缺的人员担任各级领导的助理，在实践中积累经验，提高能力，充分挖掘了员工的潜能，同时也为公司承接新的管理项目提供了人力资源保障，因此公司每承接一个项目都能及时地派出一套完整的管理班子，而不用临时招聘人员，从而保证了悦美物业管理的统一性和规范性，也正因为此，才会有大批的专业人才不断加入到悦美物业管理的队伍当中，形成了良性的人才流动，从而为公司的发展提供了可靠的人力资源保证。

五、企业文化

企业思想：

“以人为本”

企业精神：

“真诚服务，优质高效”

企业意识：

“用户至上，服务第一”

经营理念：

“唯有品牌和专业才能创造独特的价值和形象”

质量方针：

“安全、整洁、文明、高效”

第二章北京海关办公楼物业管理服务的整体设想及策划

一、北京海关办公楼基本情况

楼盘概况

（一）楼盘名称：

北京海关办公楼

（二）地理位置：

位于北京朝阳区光华路，北京CBD中心区，北京高档涉外写字楼林立，世界著名公司云集于此，商务气氛浓重，交通十分便利。

（三）项目评价：

出色的设计，完备的设施，优良的施工使北京海关办公楼成为CBD中心区显著的优秀建筑。

同时作为政府的办公机构和对外的窗口，办公楼的建成对促进进出口贸易，规范管理，提高办公现代化程度，树立良好的政府形象，为保持社会经济的繁荣必将起到积极的作用。

（四）建筑指标：

建筑面积

30000m2

建筑高度

69.4m

（五）使用功能：

本大楼主要是海关机关办公场所，对社会接待，同时设招待所、出租写字楼、地下停车场、多功能会议厅等。

各楼层除具备以上主要用房外，还备有空调机房、强弱配电间、男女卫生间、消防楼梯、电梯间等办公用房。

（六）大厦设备系统构成

电气系统：

1600KV/A变配电系统、电气动力系统、电气照明系统、防雷及接地系统

给排水系统：

给水系统、排水系统、雨水系统

空调系统：

空调冷却水系统、空调循环双温水系统、空调风系统、机械排风系统、机械送风系统、消防排风系统

消防系统：

消火栓系统、自动喷洒系统、气体灭火系统

智能系统：

楼宇自控系统、消防报警与设备联动系统、保安监视系统、紧急疏散广播系统

垂直交通系统：

客用电梯、消防电梯、

通讯系统：

有线通讯系统、综合布线系统

闭路电视系统：

卫星接收系统、光缆信号接收系统

交通设备系统：

车库只能管理系统

（七）人员构成：

该项目的人员主要由三部分组成，一是北京海关办公人员，另一部分为前来办理各项业务的企事业人员，第三部分就是出租部分的办公人员，招待所接待的人员。

人员文化层次高，个人素质好，可以很好地配合楼宇的管理。

二、物业管理服务的整体设想及策划

（一）项目定位

北京海关办公楼是北京海关自用办公用楼，物业性质属于行政办公楼，业主的单一性是其最显著的特点。

而北京悦美物业管理有限公司正是以写字楼的管理在行业中树立了品牌形象，因此，我们将把在写字楼管理上积累的丰富经验运用到北京海关办公楼管理当中。

（二）管理思路

以合理的收费价格，现代的管理手段，充足的人力资源保障，集结我公司丰富的物业管理经验和技术水平，为中国北京海关办公楼提供优质、高效、全面的服务。

（三）管理体制

物业管理行业的竞争在于比管理水平、资金实力、规模及市场化运作基础上的持续竞争，这就要求企业在管理体制上必须具备优势，为能更好地适应物业管理市场日益激烈的竞争，我们特成立“北京海关物业管理中心”，项目经理由本公司具有丰富物业管理经验并创造过良好业绩的资深人士担任。

中坚层是从公司充足的人力资源中选拔具有较高专业知识和管理经验的人员组成；

操作层通过严格的选拔和招聘，形成责任心强，操作熟练，具有丰富经验的操作群体。

各层次人员在投入项目管理前均需经公司严格的岗前培训，考试合格后方能上岗工作。

（四）管理机制

若竞标成功，我公司将以北京海关办公楼的特点建立“三部一室”的管理架构，最大限度的减少管理环节，提高管理效率，形成简明快捷的管理体系。

（五）合理的收费，高标准服务

通过我公司对北京海关办公楼项目的实地考查及认真分析，按照“合理、先进、周密、可行”的原则对项目物业管理价格进行了系统的测算，我们认为标书中提供的物业服务收费标准，在一定阶段内基本上能满足北京海关办公楼日常管理的收支平衡，同时使我公司获得合理的收益。

物业管理质量的保证是靠公司建立完善的物业管理质量体系及规章制度，作为规范公司的行为准绳，为业主提供信任的依据。

针对办公楼的特点和管理目标特制定了公众制度、员工岗位职责和工作考核标准，对日常管理内容编制了相应的工作程序、作业指导书，确保每个工作环节及其过程都有章可循。

（六）管理优势

首先作为国有大型企业集团中的企业，北京悦美物业管理公司对于政府项目的管理具有高度的可靠性；

其次，北京悦美物业管理公司在北京中高档写字楼的管理上居于领先地位；

第三，北京悦美物业管理公司拥有充足的人力资源储备；

第四，北京悦美物业管理公司管理的航华科贸中心及华商大厦距北京海关办公楼均只有不足五分钟的车程，可及时提供支持与帮助。

第三章管理服务承诺指标及采取措施

一、管理服务承诺指标

2．服务满意率达到98%

3．维修及时率达到98%

4．设备运行完好率达到98%

5．安全保障满意率达到98%

对北京海关办公楼物业管理的各项承诺指标，一旦出现未达到承诺指标的项目，北京悦美物业管理有限公司特作郑重承诺如下：

四项服务满意率的标准与物业管理中心的管理酬金相结合，即：

服务满意率：

90-98%扣除管理酬金总额的5%;

90%以下扣除管理酬金的10%

维修及时率：

设备运行完好率：

安全保障满意率：

（上述未达到项仅扣除相关比率统计时间段内管理酬金总额）

管理服务项目、承诺指标及采取措施一览表

注：

本表中的国家标准，出自建设部《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准有关考评验收工作的通知》建住房物[2000]008号北京市国土资源和房屋管理局《关于转发建设部“关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知”》京国土房管物字[2000]第20号。

序号

服务项目

国家标准

管理目标

测算依据

管理措施

1

对办公楼提供保安服务，保证办公楼的公共秩序与安全。

1.办公楼基本实行封闭管理。

2.有专业保安队伍,24小时值班及巡逻制度；

保安人员熟悉办公楼的环境，文明值勤，训练有素，语言规范，认真负责。

3.结合办公楼特点，制定安全防范措施。

达到国家标准

办公楼治安案件发生率１％以下

案件发生数×

100%≤1%

办公楼总数

★结合海关办公楼特点,制定相关的的管理制度和防范措施。

★设立专业的保安队伍.管理中心将对保安人员进行职业道德、专业素质、行为规范等方面的培训，考试合格后方可上岗。

★保