市场失灵的举例论述文档格式.docx

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自2003年以后，中国的房地产业中又一次出现了严重的泡沫，以致中央政府不得不在2005年年中和2006年年中两度出台了一系列调节房地产业的政策措施，试图遏制房地产市场上的泡沫。

房地产业中的市场失灵首先在于，房地产业经营的商品--房地产具有特殊的性质，这种性质可以使房地产市场上出现长期而又严重的泡沫，这种泡沫不仅会使资源配置在时间和地点上严重扭曲，而且会造成整个经济的严重波动和巨大的灾难。

在中国最近这些年的房地产业中，不是为了自己居住消费而仅仅是为了再卖出而进行的住宅购买，被称为“投资性购房”。

据中国人民银行2005年8月15日发布的《2004年中国房地产金融报告》，建设部2004年的调查表明，长三角地区住宅投资性购房比例为20%，北京住宅投资性购房比例为17%。

在北京的这些“投资性购房”中，有28.5%在短期内转手，48%空置待涨，只有极少数用于出租。

上海2004年次新房转让占二手房交易量的46.6%。

这种为倒卖而购入房产的行为，是造成最近两年中国东部大城市中住宅售价暴涨的主要动力，它使2005年第一季度全国商品房平均销售价格比上一年同期增长了12.5%。

在不易腐物品的市场上，由对未来涨价的预期而造成的过高价格印证了涨价的预期，很可能会推动价格进一步上涨。

这就造成了市场经济中的一种“泡沫”--价格和涨价的预期互相推动，使过高的价格进一步升高。

如果这种不易腐物品是可以由人们生产的（这适用于住宅，它是可以由建造而增加的），这种过高的价格就会刺激该物品的生产，从而增加该物品待售的存货。

而不易腐物品的特点是，这样远远超出实际消费者的购买量的供给即使不能很快销售出去，该物品的持有者只要对未来的售价有足够的信心，他就不会为任何损失担心。

这就使不易腐物品市场上的泡沫可以在相当长的时期中持续甚至增大。

《混乱的经济学》一书第二章第三节中指出，由于对不易腐物品未来价格的预期“会强烈地影响当前的产量和价格，任何影响未来价格预期的因素都会对当前的产量和价格发生作用，这种作用有时会非常强烈。

这些因素往往不是在当前市场交换中直接起作用的，有些看起来与市场上的供给和需求没有什么关系，有些甚至听起来荒诞不经。

这些因素既包括各种各样的谣言、谎话、胡思乱想、胡乱猜疑，也包括各种政治性和社会性的突发事件。

”“因为这些乱七八糟的东西都会影响竞争市场上的物品价格，也就引起了许多人的野心。

他们编造对自己有利的预测，散布可以由自己利用的情绪，甚至制造谣言，动员政府作种种姿态，总之是使用一切可能的手段来影响人们的预期，以便操纵竞争市场上的价格来为自己牟利。

在近年的中国的股票市场上，这些现象已经是司空见惯的了。

”

房地产市场上出现了同样的一幕。

随着2002年以来房地产市场的升温，不仅房地产商们自己在不断宣称房地产价格会不断上涨，大量的媒体宣传甚至“学者的研究成果”也在不断地给人们制造一种信念：

中国的住宅价格将很快地上升。

现在我们有理由相信，这一切都是房地产商们有意制造的舆论。

在今日的北京，街头到处立着销售房产的广告，报摊上卖的报纸中经常带着厚厚的“房地产报道”夹页。

我现在已经对这一切产生了强烈的反感，因为我深信，这全是房地产商们花钱制作出来的，目的是指导舆论和人们的思维，让人们相信房价将迅速上涨，以便诱使人们去购买价格不断上涨的房产，使房价可以进一步上涨。

自2003年以来，我国的房地产建设和销售热潮已经使房地产市场迅速地泡沫化。

尽管2005年中央政府采取了一系列抑制房地产业过热的政策措施，房地产市场上的泡沫仍在持续。

2003年我国的商品房空置面积为1.28亿平方米，2004年稍有下降，2006年第一季度又回升到1.23亿平方米，同比增长23.8%。

而我国的“商品房空置面积”这一统计指标仅包括新完工的商品房（“一手房”）中未售出的房屋面积，并不包括待出售的“二手房”的面积。

尽管未售出的房屋在急剧增加，但是2006年第一季度的住宅销售价格比上一年同期又有显著上升。

不过，任何市场“泡沫”都无法规避一个长远的命运：

不管这种泡沫能持续多长时间，它最终都必将破灭，其原因就在于这种不易腐物品高价下的需求没有消费的实际支撑，靠的是以更高价转卖的预期。

这样的市场泡沫总有一天会破灭。

在已经形成了严重的泡沫的市场上，价格还会进一步迅速上涨的预期终究会消失。

特别地，一旦有任何因素（例如资金不足）有效地抑制了价格的上涨，价格进一步上涨的预期就必定会破灭。

那时，为以更高价格转卖而购入该种不易腐物品的人会争相抢先出售他们本来不需要的东西，而愿意购买的人则只剩下了想消费并有购买力消费该物品的人。

于是就出现了该种物品价格的暴跌，而且价格会由于待出售的该种物品过多而跌得过低。

这就是所谓“泡沫破灭”。

日本20世纪80年代房地产与股票的价格不断暴涨，最终导致了90年代的“泡沫经济破灭”。

据日本官方的经济企划厅公布的数字，在日本的“国民财富总值余额”中，土地的余额1989年为1982年的2.5倍，土地“财富”的“增长”占了这期间日本“有形资产”增长的四分之三，仅次于金融资产中股票的增长。

而日本的地价指数与批发物价指数之比，如以1956年3月为1，则1990年3月已达68.2。

有一个著名的例子，说当时东京市中心某地块的价格，足以买下美国的全部土地！

日本经济学界一直认为，正是这次的以房地产和股票为中心的“泡沫经济”的破灭，导致了20世纪90年代以后日本经济的长期萧条。

1997年的“亚洲金融危机”爆发前夕，泰国和香港等地的房地产业也陷入了泡沫之中。

泰国的众多私营金融机构--所谓的“财务公司”将其资产的30%投入房地产开发，在造成价格上涨的同时使房屋的空置率达到了21%。

香港银行贷款总额中房地产贷款所占的比重竟达40%以上，使1997年第三季度住宅价格比1996年底高39%。

而在“亚洲金融危机”爆发之后的短短几个月中，泰国曼谷繁华商业黄金地段的房价就下跌22%，香港的楼宇价格也下降20%以上。

有资料说，到2003年，香港的楼宇价格与1997年的最高点相比已经累计下跌了一半，大批贷款买房者变为“负资产”。

中国的房地产泡沫正在走向这样的结局。

以北京市为例：

北京市房协蔡金水的研究表明，从1998年至2004年，北京商品住宅竣工总面积达到11475万平方米，同期销售面积为8776万平方米，有2700万平方米面积剩余未售。

2004年北京市商品房开复工面积9931万平方米，商品住宅施工面积达到6759万平方米，相当于此前5年平均销售面积的4倍多。

而从1992年以来，北京新建的住宅已达到2.4亿平方米，按北京居民人口数计算人均超过25平方米。

当然，这个北京居民数字没有包含近年来大量涌入北京的所谓在京“外地人”。

但是即便考虑到这些人，以北京人口为1,800万人来计算，如果将正在施工中的和已批住宅用地也计入，北京的人均建筑面积也可达到37平方米；

目前北京开发商手上有14410公顷左右的建筑用地可用于房地产开发，这些土地建成商品房后北京按1,800万人口计人均可有50多万平方米住宅。

而在高度发达的西方市场经济国家--德意志联邦共和国，20世纪80年代末的人均居住面积也不过34平方米。

这样看来，如果北京的房地产业还以2004年那样的泡沫速度发展下去，未来的泡沫破灭和经济震荡就不可避免。

房地产业的泡沫破灭通常都与大量的银行坏账、经济衰退同时并发，交互作用。

由于有房地产业这样一类行业存在，在一个完全由竞争性的市场组成的经济体系中就会形成自发的经济波动，而这种经济波动的根源就在于现实的竞争性市场所固有的那些特征。

《混乱的经济学》第二章第三节对此作了系统的论述。

这种自发的经济波动、特别是周期性地发生的经济衰退，本身就是市场失灵的表现。

不仅如此，房地产业的泡沫还造成了整个社会资源配置的巨大扭曲，降低了人民大众的福利，表现出市场失灵的另一个更严重的后果。

当房地产业出现泡沫、住宅价格过高时，那些真正为消费而买房的人付出了过高的代价，遭受了巨大的福利损失，个人和社会的资源配置都不能不发生扭曲。

而当房地产业的泡沫破灭、住宅价格过低时，真正为消费而买房的人买到了价格过低的房子，似乎是占了便宜，但是这并不能补偿在泡沫中以过高价格买房的人所遭受的损失，整个社会的资源配置在期限结构上仍然是扭曲的；

而房地产业泡沫破灭时住宅价格过低，这本身就标志着过去建造的住宅过多，整个社会的资源配置发生了严重的扭曲。

在中国最近十几年的房地产业中，还出现了另一种“市场失灵”。

严格地说，这种所谓的“市场失灵”不能算作真正的“市场失灵”，而是各级政府的主动政策干预所造成的问题。

我们之所以还把它称作“市场失灵”，是因为它是在各级政府迷信市场并且自己采取似乎是“市场化”的行为之下产生的。

这可以称为“半市场失灵”。

这种“半市场失灵”产生的根源，在于银行采用市场经济中的行为方式发放贷款，而地方政府则以“批地”给私人这种免费赠送土地的方式来“吸引资金进行城市建设”。

银行采用市场经济中的行为方式发放贷款，意味着银行可以自由地向房地产开发商发放贷款，所需考虑的只是房地产开发商能否按承诺还本付息；

而地方政府则想尽快地进行城市建设而感到资金不足，于是就以免费赠地式的“批地”这样的优惠来“吸引房地产开发商”，企图以此诱使房地产开发商们投入资金来建设本地的城市和居民住宅。

各级地方政府的这种行为，是近十几年来中国发生的两轮房地产泡沫的主要原因之一。

20世纪90年代初的那次房地产泡沫，主要表现为房地产开发商之间相互反复倒卖免费“批”来的土地，表现为地产的这种投机买卖导致的房地产价格暴涨；

而在目前的这一轮房地产泡沫中，房地产开发商们在“批”来的免费得到的土地上建造商品房高价出售获取了暴利，受这样的暴利吸引而不断鼓动各地政府帮助他们圈地赚钱，并且使用一切可能的手段煽起房价上涨的预期，助长房地产业中的泡沫。

我在《从单位分房变为批地私人开发是一场大掠夺》一文中指出，这种批地私人开发的作法本身就是将城镇土地的级差地租白送给极少数私人房地产开发商，是对人民财富的不折不扣的掠夺。

各级地方政府批地给私人开发，口头上的理由是吸引私人资金建设本地的城市和居民住宅，表明上看似乎是增加了本地城市建设的资金。

而在实际上，地方政府批地给私人开发总的来说在财务上是得不偿失。

房地产开发商在免费得到的土地上建成并出售商品房（包括住宅和商务房），并不是对任何人包括地方政府的优惠，因为他们把这些商品房以尽可能高的价格出售，会获得巨大的暴利，这种暴利已经成了最近一些年中国新富翁产生的主要途径之一。

相比之下，房地产开发商免费为地方建设所作的贡献，也即免费为地方政府提供的房屋和城市建设服务特别是城市的基础建设，则是微乎其微。

当然，这里说的“房地产开发商免费为地方建设所作的贡献”，并不包括他们免费赠给地方政府官员个人的房子。

我们有足够多的证据，表明房地产开发商赠给地方政府官员个人的房子数量不在少数。

但是，这是政府官员个人收受的贿赂，严格地说是房地产开发商给地方政府造成的危害，而绝不是房地产开发商免费为地方建设所作的贡献。

地方政府只要把它们批给房地产开发商免费使用的土地拿出来公平拍卖，所获收入肯定比房地产开发商真正免费为地方建设所作的贡献在价值上要高出不知多少。

我们之所以说这样批地给私人开发造成了“半市场失灵”，是因