目前居住区的技术经济指标一般由两部分组成docWord下载.docx

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毛密度由于反映居住区用地中的总指标，反映了在总体上相对的经济合理性，所以它对开发的经济效益，征地的数量等具有很重要的控制作用。

住宅建筑套密度是一个日渐被人认识、重视的指标，在详细规划的实施阶段根据户型的比例、标准的要求等去选定住宅类型后，可以通过居住区用地、住宅用地等基本数据计算；

住宅建筑面积净密度是与居住区的用地条件、建筑气候分区、日照要求、住宅层数等因素对住宅建设进行控制的指标，是一个实用性强、习惯上也是控制居住区环境质量的重要指标之一，属必要指标；

建筑面积毛密度是每公顷居住区用地内住宅有公建的建筑面积之和，它可由居住区用地内的总建筑面积推算出来。

由于公建在控制性详细规划阶段还没有进行单体设计而是按指标估算，因配建的公建与住宅建筑面积有一定的比例关系，即住宅是基数，住宅量一确定，配建公建量也相应确定，因而以往宅建筑面积的毛、净密度、建筑面积毛密度（也称容积率）为常用的基本指标。

环境质量主要反映在空地率和绿地率等指标上。

与住宅环境最密切的是住宅周围的空地率，习惯上以住宅建筑净密度来反映，即以住宅用地为单位1.00，空地率=1-住宅建筑净密度。

居住区的空地率习惯上以建筑毛密度反映，即居住区的空地率：

1-建筑（毛）密度。

住宅建筑净密度和建筑毛密度越低其对应的空地率就越高，为环境质量的提高提供了更多的用地条件。

绿地率是反映居住区内可绿化的土地比率，它为搞好环境设计、提高环境质量创造了物质条件，为此都属必要指标。

居住区建筑密度，是居住区内各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率（%）。

是居住区重要的环境指标，属必要指标。

由于旧区改建规划范围内一般都有拆迁，因此“拆建比”在一定程度上可反映开发的经济效益，是旧区改建中的一个必要的指标，在新建居住区中不作为必要的指标。

要评价任何一个技术方案的经济效益和经济效率的好坏，要解决任何一个技术经济总是都离不开采用各种各样的技术经济指标。

技术经济指标有很多种类和层次，形成了不同的技术经济指标体系。

居民区技术经济指标主要有以下几点：

1、居住区用地：

住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

2、居民每人占地（28平方米）：

居民区总用地与总人口之比。

3、居民区总建总筑面积:

是指居民区每栋楼的各层面积的总和．

4、总户数是指居民区每栋楼的住宅户之和。

总人数是指居民区每户人口之和

平均每户人口是指总人数与总户数之比。

5、平均每户住宅面积：

就是将总建筑面积除以总户数

6、居住建筑密度的公式为：

　居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积×

100%

7、容积率：

总建筑面积与总用地面积的比

8、绿地率：

居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率

9、人口毛密度：

每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量

10、人口净密度；

每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量

11、住宅平均密度：

住宅总建筑面积与人口数的比值

建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

12、高层比例是指

13、住宅间距：

是指在满足日照要求为基础上，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设视觉卫生等要求而保持的最小间隔距离．

14、居住区的平均造价是总造价与总的建筑面积之比。

15、停车位个数：

是指提供给居民的停车位个数

16、建设周期：

　指建设总规模与年度建设规模的比值。

它反映国家、一个地区或行业完成建设总规模平均需要的时间，同时也反映建设速度与建设过程中人力、物力和财力集中的程序。

作为考查投资效益的重要指标，可用总投资额与年度投资额表示。

即：

建设周期（年）=总投资格/年度投资额　

案例：

漳州龙江明珠

一、基地区位分析与现状概述

（一）区位条件

漳州龙江明珠位于漳州市芗城区东南角、芗城区与龙文区的连接地带，东侧是通往广东方向的城市主要交通干道九龙大道，南侧是规划中的下洲路和规划中的诗浦中学及诗浦小学，南可远眺望九龙江西溪。

西侧是规划中的城市次干道丹霞路，北侧是建设中的住宅小区及已建成的闽南综合大市场，基地南面距九龙江约500米，与新城汽车站相距约200米，交通便利。

（二）现状条件

基地地块呈“L”形，基地现状基本平坦，属城乡结合部。

周边原有农田，局部有少量的低层住宅及部分工业厂房；

基地的周边环境杂乱，高处可南望九龙江西溪宽阔的江面、漳州大桥，直至桥南侧的龙海市百花村；

东面是较低矮的新城综合大市场，视野较开阔；

西北方向可远眺漳州城区全貌，视线甚少遮挡。

基地的地下水资源较丰富，基地的北侧有较丰富的水系，基地东侧的商业及生活设施已经形成。

城市规划道路将小区自然分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ区三个组团，便于项目的滚动实施及分期开发。

（三）规划条件：

两条规划中的道路从基地的中部穿过，将本基地一分为三。

该地块用地面积为134.36亩（89578.05M2），用地使用性质为商业居住综合用地，规划要求容积率≤3.0，建筑密度≤33%，地上总建筑面积≤268000M2，绿地率≥38%，日照间距系数1：

1.0。

本次报批的Ⅱ、Ⅲ区（一期）单体方案充分吸取业主及相关部门的建设性的调整意见，充分理解原总平规划方案的精髓，在原总平单体形态基础上对住宅单体方案作多方案的比选。

在业主确认的单体方案基础上再作深层次的调整和优化，以达到高品位、高质量的要求。

本报批内容为Ⅱ、Ⅲ区（一期）的3#-5#楼及11#-14#、21#、22#楼的单体方案及配套公建-会所、八班幼儿园。

二、规划总平面布局

漳州龙江明珠规划以贯通用地Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ区三个组团的弓形的干道、水系景观走廊为结构主轴，均匀串联起各主要公共空间和各个居住组团，体现较好的整体性、连续性和均好性。

结构主轴作为小区内景观主线，对内在中间与作为整个居住小区的文化、休闲活动中心相通，在各个方位则与作为各组团的机动车交通干线的环路相连，使各组团结为紧密整体，其强烈的轴线性、连续性突出了漳州龙江明珠小区整体规划的特性。

结构主轴作为小区内景观轴线，以枝状模式和步行流线连接各居住组团，强化了小区的休闲性、景观性和私密性。

（一）组团结构：

根据小区的总体布局形态，在遵循原有规划划分的条件下，自然形成三个相对完整组团连接成为一个有机的整体。

做到小区结构明显有机结合，充分显示小区的高尚品质。

（二）平行布局、点状提升：

小区的板式住宅以平行布局为主，以点式住宅作为点缀，南北向的板式平行布局可为住户提供良好的生活品质框架，折角住宅平面的组合、住宅层数的高低错落，使住户拥有更多采光面和景观视野，也丰富了小区的天际线及沿街景观，中心点式高层作为点缀，小区空间灵活，富有动态。

（三）园林风格：

地段显著的景观特点首先是滨水及滨江的城市景观带，并且地下有丰富的水资源，其二是临近东侧的江滨公园。

总体的意象是在三个组团内，通过水的纯净、宁静、清秀、畅旷美学特征，植物的生机勃勃，绿间盎然，综合景观小品与建筑，组合成为“绿化厅廊”的园林风格。

（四）绿化贯穿：

利用步行道、车行道的路边绿化及入口绿化广场及底层架空绿化将绿地连在一起，使组团的中心绿地相互渗透贯通，形成点、线、面相结合的小区绿化网络体系，同时辅以水系加以组织，形成收放有序生动活泼的水系，融于绿化网络中，最终形成绿草、水、景观小品、建筑艺术形态相融合的精品小区格局。

分期建设：

为适应开发的有序进行，有效引导小区的形成，I、II、III区相对独立组团结构，辅以相对开放的公共配套设施，可使每一个阶段的开发相互促动，同时保证每个组团建成后的形象完整性。

三、道路交通系统

（一）交通组织

本居住小区位于城市的东南部，交通车流主要方向是西侧的城市次干道丹霞路与东侧的主干道九龙大道，中部是规划的城市支路（悦港路及诗浦路），规划的城市支路诗浦路作为小区主入口的理想位置，小区通过弓形的小区级主干道，把三个组团联成一体，辅以视野开阔的曲线景观步行系统，形成合理的人车分流交通组织方式。

（二）静态交通设施

1、机动车停车场

停车采用地面与地下结合方式，地面停车利用景观视线阴面，作路边露天机动车停车场，环路旁建筑退缩地带及住宅的山墙位置可设部分分散的室外临时停车空间，充分利用消极空间。

地下停车结合人防、高层建筑的地下室作地下停车库。

2、摩托车、非机动车停放

停放方式有两种：

一是利用住宅底层的局部架空部分；

二是地下室空间边角部分。

3、机动车数量按0.3车位/户，摩托车按2辆/户，因一期规划地下室部分以设备用房为主，以部分地面停车为主，不足部分拟在二期三处大地下室综合考虑设置。

道路断面：

小区主入口道路的断面宽为9米；

各组团的环状车道或宅前路（兼作消防车道）的断面宽度为4米；

彩色健康跑道平均宽度1.5米，除满足必要的交通功能外，为居民提供康体、赏景和游憩的需要。

四、绿化景观系统

（一）绿化景观主要有两方面：

一是小区周围景观的借景；

二是小区内部绿化景观。

考虑小区的南面（九龙江）与东面（城市公园）的环境特色，小区住宅布局南低北高，东低西高，南面与东面尽可能布置多层与小高层，并通过总平住宅单体的布局的穿插交错，避免视线的遮挡，创造最大视野的优美景观视线。

（二）小区中心绿地园林风格，形成“绿色小区起居室”，中心绿地通过小型浅水系、步行景观带、小品、园灯等园艺设施，赋以形的意义（“厅”与“廊”）围合的建筑充分享受雅致园林景观。

（三）闹静区分、富于对比，同是“带形”空间，外围商业空间规整开阔，渲染活跃的商业氛围；

各组团内的水系绿化走廊则曲径蜿延，流露休闲的居住气息。

空间丰富、节奏感强；

沿各步行水系景观主轴的空间开合有序、富于变化，节节有对景，四望有惊喜，以丰富的景观序列构成令人赏心悦目的景观长廊。

景观与健康主题功能并重的复合绿地空间：

区内主要开阔绿地空间及架空绿化既是入户通行或康体活动的功能空间，又是舒适宜人的景观点，在用地有限条件下发挥复合效能和经济性。

小区主入口结合会所、幼儿园的平面功能需求，设有标志性构筑物,中心广场设一组社区运动主题雕塑作为社区主入口的对景，甚至雕塑上注入闽南体育文化独有的艺术生命，让本小区拥有现代的实质生活却孕涵着与历史文化背景无法割舍的情怀，这是我们不忘本且饮水思源的体现！

同时也增强了小区的领域感和归宿感。

构成小区的特色的景观。

本方案的绿地系统基本分为小区公共绿地和庭院绿地两级，水系沿中心绿地作带状布置，与人行方向相符，便于安排多样化的使用功能，满足不同年龄层次居民的需要，也使邻里交往更加自然。

公共绿地中安排儿童游戏场及各种体育活动场地。

庭院绿化主要满足居民就近活动的需要，可以结合环状车行道的停车场的