旅游项目策划可行性分析报告Word格式.docx
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农民人均纯收入
城镇居民人均可支配收入
财政收入
全镇生产总值
1.4平乐镇人口涨浮推动经济进展
2003年---2010年平乐城镇人口对比
聚拢经济效应：
2004年,成都市常住人口600万,流淌人口600万,平乐与成都1小时的区位交通优势．
将有效分流成都旅游人群,为平乐消费劲增长提供更多可能性．据城镇成都市城乡规划院资料规划分析,2010年平乐镇城镇人口将达18000人
2003年城镇人口
9298人
2010年城镇人口
18000人（规划）
就目前平乐镇旅游进展情况来看,
平乐旅游业差不多属于自发推进,
若整合平乐旅游业,将促成其人
口高速增长,从而反作用于城镇进展
1.5平乐镇旅游业进展情况
类比
2004年,平乐镇旅游人口65万,囊括了成都、全国、海外
等地游客,
增长空间巨大,呈快速增长态势
2004年,九寨旅游人口达400万,且以15%左右的速度增长
2004年,广安旅游人口达到500万,且今年上半年同比增长7.5%
1.6平乐历史文脉
平乐,古称”平落”,早在公元前150年西汉时期就差不多形成集镇，迄今已有2000多年历史。
平乐古镇四大历史脉络
南
方
丝
绸
之
路
第
一
站
古
代
川
滇
造
纸
基
地
全国两大观音院之一
古代钢铁生产基地之一
1.7平乐独特文化
平乐5大独特文化
水文化---川西清明上河图
火文化—天燃气发源地
街景文化---独特古街景
民居文化--清代民居典范
贡茶文化---贡茶之乡
1.8平乐特色景点
金鸡沟
平乐镇5大特色景点
李家大院
古镇中心街
芦沟风景区
金华山
二、项目SWOT分析
2.1优、劣势分析
优势
地理区位优势：
地理区位条件优越，从成都二环路到平乐古镇，1小时车程。
历史及旅游资优势：
历史悠久，迄今已有2000多年历史。
旅游资源丰富，文化底蕴浓郁。
规模优势：
全镇幅员面积70平方公里，集镇区面积1.28平方公里，为省内规模最大的古镇。
劣势
传统街区建筑破损严峻：
核心爱护区传统建筑大多为木穿逗结构，许多房屋破损，消防设施简陋，存在严峻火灾隐患。
传统居住环境与现代生活方式矛盾突出：
传统街区基础设施和环卫设施落后，居民生活环境和质量受到严峻制约和阻碍，造成乱搭、乱建、乱堆的现象相当严峻。
镇区结构整体性较差：
整个镇区各街道结构不够紧凑，连接较为松散，整体性较差。
旅游景点分布零散：
古镇辖区内各旅游景点离古镇较远，分布不够集中，整体冲击性减弱。
2.2小结
▪基础条件优越具备良好的先天优势
▪经济总量进展空间巨大
▪地理区位优势明显
▪交通接驳快捷便利
▪平乐古镇在我国属于西南古村落型,有相似的地域自然条件、经济进展水平、居民文化素养和习俗背景，形成了一定的聚居形容和支撑这种形态的城镇与建筑文化。
平乐能够被认为是该文化体系中，一个有代表性的传统集镇样本。
在大力实施“旅游兴镇”的战略下，按照“规划先行、政府引导、政策扶持、市场运作、部门支持、全民参与”的原则，将平乐古镇树立为“南方丝绸之路第一站、茶马古道第一镇”的品牌。
将平乐古镇打造为“全国历史文化名镇、全国重点镇、全国环境优美乡镇、四川省十大古镇、成都市重点镇”五张名片，打造“金华佛山、芦沟幽谷、秦汉驿道、千年古镇、乡土人家”。
在整合镇内旅游资源的基础上，挖掘历史文化内涵，进展平乐特色旅游，将平乐建成产业发达、社会进步、居民富裕、环境优美和可持续进展的“旅游文化古镇”。
通过努力，3-5年之后，必将平乐建成全国一流古名镇、四川第一名古镇。
四、财务分析：
（1）平乐古镇项目静态投资及收益测算
平乐古镇新镇项目静态投资及收益测算
差不多指标
总用地面积：
300亩
容积率：
0.8——1.8
总建筑面积：
200000平方米
建筑密度：
小于30%
绿地率：
大于40%
其中：
停车场占地面积：
40000平方米；
车站占地面积：
16000平方米；
拆迁房建筑面积：
109000平方米；
商铺建筑面积：
35000平方米；
不墅建筑面积：
20800平方米
静态总投资成本测算
序号
项目
单价
单位
数量（亩/平方米）
投资额（万元）
备注
地块
6
万元/亩
300
1800
二
土建
1
仿古建筑
550
元/平方米
55800
3069
多层砖混（含商铺和不墅）
2
一般建筑
520
109000
5668
多层砖混
三
报建
100
200000
2000
估算邛崃标准，按总建筑面计算
四
地堪、设计（含园林设计、水环境等设计）
40
800
按总建面积计算
五
治理费用
10
200
按总建筑面积计算
六
营销及广告传播费用
30
600
七
资金利息
八
汽车站
2800
168
按占地面积计算
九
停车场建设成本
150
40000
含附属建筑及设施。
十
园林绿化、总平、道路系统、水景系统
80
1600
十一
项目场地平坦、土方
10000
元/亩
十二
水电气管网安装、市政配套等
50
1000
十三
公建
450
45
含公厕、垃圾处理站、物管设施、主题会馆、社区服务设施等。
合计
18070
经济效益测算
销售收入
类不
销售单价
面积
数额（万元）
商品房
1100
11990
四合院不墅
2100
20800
4368
3
商业
2200
35000
7700
销售合计
164800
24058
税费
1323
营业税及附加5.5%
登记费
24
销售收入的1%
利润额
5988
静态利润率
33.14%
盈亏平衡点
24.89%
（2）平乐古镇·
新村静态投资及收益测算
平乐古镇·
200亩
0.5
66667平方米
5.1
1020
土建（仿古建筑）
550
元/平方米
66667
3666.69
按建筑面积计算，多层砖混（含商铺和不墅）
按总建筑计算
66.67
333.34
400
18
666.67
6571.38
销售收入：
商品房（仿古建筑）
56267
11816
4
66267
14016
4757（万元）
95.14
7444.62
113.29%
53.31%
五、开发打算：
第一期：
◎一期：
（1）平乐古镇新镇的开发（300亩）＋平乐古镇新村的开发（200亩）；
（2）把平乐旅游业的逐步推向有序进展。
◎预期结果：
（1）车站、停车场这两大基础性交通枢纽设施的修建，促进当地交通的进展。
（2）通过对主题商业街、四合院不墅等打造平乐古镇门户，使其成为古镇整体开发龙头。
改善当地人生活质量及居住环境，推动当地经济全面进展，提升当地人均收入水平。
第二期：
◎二期：
在一期开发到一定程度后，希望同政府合力全面打造平乐古镇，对平乐古镇旧镇的硬件设施改造以及发渣滓那进展旅游旅业：
（1）对老、危房的加固；
新的民居建筑新建并融入古镇整体建筑风格；
（2）对原先已拆迁的有一定代表特色的建筑予以重建；
（3）对街道的全面整治以及包装，使其古香古色的同时有不断彰显自身特色；
（4）对商业形态的丰富，通过招商以及古镇自身魅力的吸引，对古镇商业业态的完善。
饮食文化、街市文化、茶文化民风民俗文化等多元化的业态都在那个地点得到了完美的展现。
（5）从运营上来看，强势旅游地产经营公司的进驻，优秀的旅游机制的引入，全面进展旅游业开始。
（1）古镇硬件设施的提升，使得古镇精神焕发，生机勃勃，为旅游业的进展提供了基础。
（2）平乐古镇旅游业大进展，来
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