南京存量房交易税收评估-住宅批量估价技术路线探讨PPT文档格式.pptx

南京存量房交易税收评估-住宅批量估价技术路线探讨PPT文档格式.pptx

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根据对南京市住宅市场的分析，确定分区级别由高到低分别为行政区、片区、小区、楼栋。

评税分区划分越细，市场调研的初期成本就越高，但最后批量估价模型的评估精度也会越高。

二、评税分区划分三、基准价测算单元确定评税分区划分越细，市场调研的初期成本就越高，但最后批量估价模型的评估精度也会越高。

南京项目中，楼幢作为基准价测算基本单元。

可以较好的解决小区内具有特殊景观、塔板楼结合、光污染、噪音污染等对不同楼幢评估造成的差异。

三、基准价测算单元确定四、数据收集数据是进行科学评估的前提，是批量估价模型建立的基础。

收集数据时应保证数据的准确性和公信度。

根据数据内容，分为基础数据和市场数据两大类。

基础数据针对估价对象自身的实体数据。

市场数据反映市场信息的数据。

四、数据收集1、基础数据主要指针对估价对象自身的实体数据。

包含片区、住宅小区和楼幢的基本信息。

片区级别：

片区名称、片区内包含的住宅小区、片区内的学府等；

住宅小区级别：

住宅小区名称、小区别名、小区地址、小区周边配套、小区距离特定交通工具站点距离、小区内硬件设施等；

楼幢级别：

楼幢号、总楼层、建筑结构、楼型、是否带电梯、几梯几户、产别等。

四、数据收集基础数据获取方式：

现场调研通过政府相关部门获取网络调查可以通过购买商业机构的相关数据四、数据收集2、市场数据主要是指反映市场信息的数据，包括：

市场中介提供的存量住宅交易价格信息；

已评估的实例；

房屋管理部门获取的新增、存量住宅交易信息。

短期内从中介提供的大量信息中剔除异常数据，提炼出实际成交价格的数据。

未来在阴阳合同问题减少或消失以后，可以考虑将契税申报价格或者存量住宅交易申报价格纳入评估数据库。

四、数据收集五、数据处理1、计算机过滤一般来说，同一小区内，个体价格相对小区均价的浮动不会超过一定的范围。

对于超过价格浮动范围特定限度的案例，可以过滤出来。

由于部分小区存在塔板结合、回迁房等因素，小区内的价格差异会较大。

因此，建议浮动限度按照不同小区来分别设定。

针对数据标准的不统一问题，可以设定相应的模糊识别规则，实现计算机自动修正，以保证统计标准的严格性。

五、数据处理2、人工审核主要对于计算机无法判定的部分进行审核，包括对基础数据和市场数据进行审核。

审核人员应该是经验丰富房地产市场研究人员、资深估价师或者数据分析师。

五、数据处理六、建立评估体系1确定价格影响因素2建立基础模型3建立价格修正参数体系六、建立评估体系1、确定价格影响因素在我们设定的分区划分和基准价测算单元为楼幢的情况下，修正参数仅需考虑朝向、面积、所在楼层和特殊情况。

特殊情况包括景观影响、采光影响、是否赠送阁楼、是否赠送花园、是否跃层或复式等。

六、建立评估体系2、建立基础模型模型如下：

六、建立评估体系评税结果则在评估价格的基础上乘以纳税指导指数做进一步调整，公式如下：

六、建立评估体系3、建立价格修正参数体系

（1）迭代回归模型拟合迭代回归模型拟合是对已有的样本进行统计分析，并建立特征价格模型。

建立包含朝向、面积、所在楼层参数的基础模型。

建立回归模型一般针对评税分区进行。

（2）专家经验赋值主要适用于对存在楼王、面向特别景观等特殊因素的小区楼幢价格参数的经验赋值。

七、确定标准房客观交易基准价格七、确定标准房客观交易基准价格1、设定标准房标准房的属性只有所在楼层、朝向、建筑面积等。

不同楼幢的标准房可以不同，但建议统一其所在楼层、朝向和建筑面积等属性。

在批量导入市场数据时，设定统一标准房属性有利于运用市场数据标准化公式。

2、设定基准时点建议基准价格评估时点设定为2010年12月31日。

七、确定标准房客观交易基准价格3、测算标准房客观交易基准价格1利用回归模型求取根据评估模型，求取标准房的市场价格。

再根据市场价格与客观交易基准价格的关系，反推标准房客观交易基准价格。

2个案评估对于存在特殊因素、样本量少的评税分区，采用估价师个案评估的方式确定客观交易基准价格。

八、检验技术1、评估模型的统计检验主要检验的指标有：

显著性检验及方差分析DW值检验共线性诊断残差的正态性检验方差的齐次性分析2、比率检验主要通过对评估结果与实际销售价格进行比较分析从而对评估结果进行的检验。

通常在评估结果上线运用后进行测试检验。

八、检验技术九、数据更新九、数据更新数据更新主要为标准房客观基准价格数据和价格修正体系服务。

更新方法包括：

1、回归修正2、定点监测3、趋势修正定点监测迭代回归基准价格更新批量评估模型更新趋势修正修正体系更新1更新方法2更新类型3数据更新九、数据更新十、总结与展望十、总结与展望

（一）总结“标准房+基准价格+修正体系”的评估思路南京住宅批量估价技术模型是以市场比较法为基础，首先确定标准房客观交易基准价格，并建立评估修正参数体系，然后通过比较征税对象与标准房之间的特征差异，自动获取修正系数，再乘以标准房客观交易基准价格即可获得征税对象的计税价格。

十、总结与展望

（二）展望1、技术思路全国推广目前，我国已具备了建立批量评估系统的数据基础，应结合区域特点，建立适合各城市的估价模型，加强推广性。

2、物业类型逐渐扩大以住宅存量房交易契税征收批量评估为契机，逐步探索住宅以外物业类型（如办公、商业、工业、仓库、车库等）的批量估价技术路线。

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