房地产资产评估报告Word文档下载推荐.docx

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房地产估价结果报告

（一）委托方

名称：

湖北工业大学商贸学院

法定代表人：

xxx

地址：

湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号

联系电话：

xxxxxxx

（二）估价方

武汉xxx房地产估价公司

联系电话：

资格等级：

xx级

估价机构证书编号：

xx房地自估（2012）第xxxx号

（三）估价对象

本次估价对象为位于湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号湖北工业大学商贸学院图书馆，占地面积为20000平方米，建筑总面积为32000平方米，四层错落式布局，共七层，建于2007月。

土地评估单位为1800/平方米。

（四）评估目的

评估该房地产2012年10月的市场价值

（五）评估基准日

二零一二年十月三十日

（六）评估原则

1、合法原则

2、替代原则

3、最高最佳使用原则

4、估价时点原则

5、客观、公正、公平原则

（七）评估依据

1、国家标准《房地产估价规范》

2、房地产估价委托书

3、房地产估价合同书

4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息

5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料

6、《中华人民共和国城市房地产管理法》

7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》

（八）评估方法

由于评估对象房地产为事业单位办公楼，无直接受益，也很少有交易实例，故确定采用成本途径法进行本次估价。

成本途径法的基本思路：

成本途径是通过估测被评估房产的重新构件成本，然后扣除各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和技术方法。

估算的计算公式：

房地产价值=土地价值+建筑物价值；

建筑物价值=重置成本*成新率

房地产估价技术报告

（1）估测土地价值

土地总价值=1800*1000=180万元

（2）估测建筑物的价值

①估测建筑物安装成本（采用单位工程造价比较法）

A、B、C3个参照物的成本情况

参照物

项目

参照物A

参照物B

参照物C

单位造价（元/平方米）

1800

1750

1700

建筑面积（平方米）

30000

28000

27000

层数

8

7

建筑结构

框架

竣工时间

2012.4

2012.2

用途

培训中心

图书馆

办公楼

经分析比较，得知：

参照物A外部装修好于评估对象，因此单位工程造价比评估对象高3%；

参照物B门窗的材质较评估对象差，因此单位工程造价较评估对象低2%；

参照物C与评估对象的情况基本相同，无需调整。

参照物A调整后的单位造价为：

1800×

100／103=1747.57（元/平方米）

参照物B调整后的单位造价为：

1750×

100／98=（元/平方米）

评估对象的单位工程造价为：

（1800+1750+1700）÷

3=1785.71（元/平方米）

评估对象建筑安装成本为：

1785.71×

32000=57142857（元）=5714.2857（万元）

②估测勘察设计及前期工程费。

勘察设计费按建筑安装成本的2%收取，其他前期工程费按建筑安装成本1.5%计。

则总的前期费用=5714.2857×

﹙2%﹢1.5%﹚=200（万元）

③计算基础设施及配套工程费。

根据政府有关规定及费用标准规定，文化、教育基础设施配套工程费收费标准为220（元/平方米）则基础设施及配套工程费为704万元。

④计算管理费用。

建筑单位管理费用按建筑安装成本的2%计算。

则管理费用=5714.2857×

2%=114.29（万元）

⑤计算投资利息。

建设项目建设期为3年，其贷款分年均匀拨付，三年贷款额分别为300万元、400万元、500万元，年利率为6%，建设期内利息只计息不支付.

则各年应计算利息＝（年初借款本息累计+本年借款额/2）*年利率

第一年末：

300/2*6％＝9万元

第二年末：

（300.9＋400/2）*6%=30.54万元

第三年末：

（300.9＋400＋30.54＋500/2）*6％＝59.37万元

建设期利息和＝9＋30.54＋59.37=98.91万元

⑥计算开发利润。

经分析调查，房地产行业开发该类房地产的平均投资利润率为15%。

则开发利润为（5714.2857+200+704+114.29+98.91）×

15%=1041.87（万元）

⑦计算销售税费。

经分析，营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售费用合计为开发后房价的9%。

则销售税费=[（5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87）／（1－9%）]×

9%=778.68（万元）

⑧计算建筑物的重置成本。

建筑物的重置成本为前几项之和。

则重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04（万元）

⑨估测建筑物成新率。

赞同

建筑

名称

结构

类型

建造

年份

2007年

7层

面积

32000

平方米

分部

序号

项目

评分

部分

⑴

地基基础

24

完好,无任何下沉,有足够承载力

⑵

承重构件

墙体、楼板良好，梁、板、柱无裂缝

⑶

非承重墙

14

平直完好，无裂缝

⑷

屋面

19

完好平整，无渗漏

⑸

楼地面

整体面层平整牢固，无裂缝

⑹

（⑴+⑵+⑶+⑷+⑸）×

G

71.25

装修

⑺

门窗

开关灵活、完整无损

⑻

外装饰

完整、牢固、无裂缝、空鼓

⑼

内装饰

完整、无破损

⑽

顶棚

18

完整、无破损

⑾

细木装修

13

完整牢固、油漆完好

⑿

（⑺+⑻+⑼+⑽+⑾）×

S

11.16

设备

⒀

水卫

38

上下水通畅、器具齐全、无锈蚀

⒁

电气照明

23

线路装置完好、牢固、绝缘

⒂

暖气

33

设备管道完好、使用正常

⒃

（⒀+⒁+⒂）×

B

12.22

总计（⑹+⑿+⒃）

94.63

成新率

94.63%

评定人：

周升评定日期：

2012年11月4

说明：

G、S、B分别为结构、装修、设备部分的修正系数，本次评估分别取0.75、0.12、0.13.

则建筑物评估价值=重置成本×

=8652.04×

=8187.42（万元）

（3）计算房地产评估值

房地产评估值=土地使用权评估值+建筑物评估值

=180+8187.42

=8367.42（万元）

房地产单价=8367.42×

10000÷

32000=2614.82（元／平方米）

（三）评估结论

根据计算结果，经分析确定评估对象房地产的市场价值为8367.42万元，房地产单价为每平方米2614.82元。

附件

1、估价对象示意图