联合办公空间运营三年计划书Word文件下载.docx

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通过对xx市联合办公市场中具有代表性的三大区域：

高新区，软件园，老工业区调查发现，小微型企业规模量大，占比达到80%。

区域

企业数量

30人以下企业数量

占比

软件园

1628

1042

高新区

1961

1824

老工业区

1153

936

合计

4742

3802

两园一区企业分布情况

2）联合办公主要集中在岛内，特别是活跃的产业园区

xx市联合办公主要集中在岛内思明区和湖里区。

共计121家，其中思明区占了近2/3,竞争压力大。

经过一年多的发展，xx市初步形成了软件园二期（51家），湖里云创智谷（12家）、海沧自贸区创业广场（5家）等众创空间集聚区。

占据着岛内活跃的产业园区。

（四）竞争格局：

1）联合办公当前无大品牌、集中度低、总规模不大

目前市面大部分联合办公非开发商背景，项目获取能力较弱，较少会形成规模。

但仍存在地产大鳄进入，规模布局的潜在威胁，如：

龙湖地产的一展空间，虽然仅有1100平，且主要是为龙湖冠寓配套服务，但必须要警惕。

2）xx联合办公品牌处于发展初期，商业模式主要以不动产+服务为主，仍在摸索中。

目前xx市场上主要的品牌联合办公商业模式均有不同，爱特主要以不动产+服务+投

资；

fuwwork前期以不动产+服务为主，近期开始加入投资。

优客工场因其创始人毛大庆的地产出身背景，主要以不动产+服务的商业模式为主。

市场未有被验证成功的商业模式，处于百花齐放阶段。

（五）未来发展趋势：

基于以上市场情况的分析，对于xx的产办联合办公线条而言，如何找到自己未来三年的发展机会，将是成为业务成功与否的重要核心因素。

1）市场发展趋势—未来不成规模、小而杂乱、无运营能力、依赖政策的众创空间或SOHO将退出市场竞争

该部分退出市场竞争的空间，将产生企业往品牌实力更强、规模更大、产品、运营及服务能力更完善的联合办公回流。

因此加强自身品牌能力的建设，提升运营服务能力，将在未来成为联合办公的发展方向。

2）片区发展趋势—信息、资源密集的产业园区将诞生更多的联合办公项目

聚焦岛内，围绕产业密集活跃区（软件园二期、高新技术园区、湖里老工业区等）进行布局，着重于轨道站点，提前一步选择发展区域，投资低效能的资产，主要通过平衡现有资产增加办公容量。

3）竞争发展趋势——未来三到五年，联合办公将以服务软实力为竞争核心

从企业需求出发，从人、财、订单三个方面找到解决企业发展的痛点。

提高联合办公的服务能力，丰富服务的范畴，为企业提供成长及发展助力。

二、业务现状

（一）目前开展情况：

三大项目齐头并进，如火如荼

（二）经营情况：

当前处于强招期，预计在2018年底满租运营

三个联合项目每月经营情况

投资

收入

NOI

开间量

卡位数

企业

18841㎡

119万

32万

3间

3602卡

114家

（三）存在的问题：

品牌影响力不足；

缺乏产业认知，产业影响力弱，上下游联动能力不足；

服务能力不足；

（四）希望获取的支持：

1）统筹形成统一的产品线标准及商业模式后，形成统一的品牌认知，在市场上统一的发声，有规划、有节奏、有针对性地宣传；

2）统筹召集吸引高端产业人才，形成产业智库，为一线公司提供产业指导支持，并协助获取政府资源。

3）引入星商汇服务体系，扩大服务资源库，搭建具有联合办公特性的服务资源平台。

（五）团队建设——去除岗位壁垒、强调专业培育

品牌办公团队将更加强调人员技能专业性、素质综合性、发展复合性的打造，鼓励主动补位、捞过界的工作模式，鼓励合伙奋斗、背靠背信任的精神。

未来每一个品牌办公的人员，身上都承载着一个成熟的办公运营体系，都是一张行走的品牌办公名片。

1）组织模式——架构扁平、大前台、小后台

根据片区属性与业务发展规划，建立大前台、片区制管理——软件园片区、两岸金融中心片区。

片区内设置招商、运营、企划、客服岗位，协同合作，全面推进各端口工作。

为推进专业化进程，小后台采用精简职能中心、兼职联席会、能力中心输出等形式，设立了运营中心、渠道中心，肩负运营与招商端口的职能统筹类工作；

由片区同事兼职，形成招商联席会、企划推广联席会，定期梳理各项目招商与企划端口工作；

由xx万创能力中心输出设计管理与设计资源，推进产品设计类工作。

片区内、前台与后台之间、后台各端口，自发配合，高效联动，不断探索提升组织效能方式，支撑业务的成长与发展。

2）人才培养——以老带新、专业传承、综合发展

品牌办公团队目前人才来源主要有：

闽南地区成熟品牌办公专业人士、综合素质较高且具备事业合伙人基因的应届毕业生、传统地产跨界转型且具备创新思维的新型办公人才。

在团队人才背景复合条件下，品牌办公团队的人才培养，将更加注重专业传承、激发潜质，促进人才的综合全面发展。

针对品牌推广、客户招商、运营服务、资源导入等多个领域，采用内部讲师与外部讲师结合机制，鼓励来自成熟品牌办公专业人士开设系列课程，开展专业化、精细化培训，并与考试晋级制度并举，与个人职业晋升挂钩；

在日常工作中，鼓励员工捞过界，跨专业、多领域参与工作，群策群力，互相补位，背靠背信任。

在建立专业度基础上，通过日常工作实践，往品牌办公领域内的全能型专业人才发展，让团队成员有“获得感”地提升，每个人都能成为项目独当一面的优质储备负责人。

3）考核激励——业务导向KPI考核机制、奖励主动举手

以目前业务发展方向为绩效考核制定原则，以全员招商为导向，制定适应业务发展的KPI考核机制。

积极鼓励敢于接受挑战、敢于承担责任的主动举手员工，给予其相应的发展机会及岗位分配，激发每一个员工的向上欲望，培养出有野心、有狼性的强力团队，保证团队成员合伙奋斗的精神始终高昂。

4）文化建设——鼓励奋斗者文化

在团队内部倡导奋斗者文化，鼓励员工追求卓越，以季度考核优秀表彰、月度爱岗敬业表彰等方式，在团队内部形成奋斗氛围，激发每一个人。

三、商业模式

（一）定位及业务逻辑：

面向30人以下的小微团队，采取共享和集约的方法，提升不动产效率并提供高效服务，通过不动产、服务获取利润回报。

（二）愿景：

旨在为超过30%的活跃第三产业小微团队提供服务，服务于城市的未来。

（三）盈利模式：

多维盈利，让服务产生效益

未来产业办公的盈利模式将从现有的简单租金收益，发展成为多维度的服务收益模式：

1）不动产经营收入：

包括租金收益、物业收入、各类经营活动收入、土地增值、政府政策补贴。

2）增值服务收费：

财税法咨询服务、企业招聘服务、知识产权认证、技术检测服务、政策申请服务、资本对接服务、生活配套服务、星商汇服务体系

（四）业务基本约法：

1）有竞争力的单人办公成本：

低于市场现状，分城市和片区制定区间范围（xx，软二600-800元/人·

月；

湖里老工业区：

500-700/人·

月）

2）以500个工位为管理单元

3）人均办公面积5-5.5㎡

4）服务：

客户体验与效率的平衡，尚处于摸索刻度的过程中

四、业绩及发展规划

未来三年对于联合办公而言，其实正是挑战与摸索的三年。

联合办公目前已经在市场上占有一定的比例，未来三年将围绕现有项目出发，寻求项目打造、项目运营的成功之道，从而实现联合办公既定目标的逐步实现：

（一）业绩规划——实现全面丰收

预计三年之内扩张4个联合办公项目，单盘面积达到6000㎡/个，将持有8000卡的办公体量，结合经营预测情况如下：

未来单月单卡运营收入：

收入：

444元；

营业成本：

170元；

费用及税金：

104元；

NOI：

NOI利润率38.36%

（二）品牌建立——成为xx联合办公品牌第一

通过入驻企业的数量增长，总店规模的扩大、服务质量的提升，将让xx品牌办公成为市场，并且企业满意度最高的办公服务品牌，让客户因为肯定与满意而选择联合办公。

（三）产品细分法——不断迭代升级，适应不同企业成长的发展需求

1）根据共享难易程度对共享空间进行模块划分

将共享模块细分为三大块，根据不同的企业需求类型比重，进行共享模块的划分。

2）满足企业不同成长周期发展需求，对不同规模企业进行划分，对应不同产品线。

3）根据行业特点对共享内容和服务深度进行调整，利用模块组合填充不同产品线。

以软件园互联网企业为例：

符合中小型产品线，更要求对外交流跟业务经营，因此提供的共享模块跟服务也以对外业务的使用为主，服务程度需达到50%。

而小微企业、初创团队产品线由于企业规模小，需要共享的模块内容更多，因此服务的要求也就越高，需达到80%。

（四）服务引进——星商汇服务体系，形成差异化竞争

引入服务体系，提供包含物业服务、企业圈层服务、企业金融服务、企业专项服务、人才管理服务等五大内容。

物业服务：

全方位同步打造线上智能园区平台与线下基础服务，提供全面精细化体系化的基础物业服务与增值服务。

企业圈层服务：

打造企业圈层交流与战略供应商平台，为企业的供应商渠道提供更多优质的选择。

企业金融服务：

创业投资、金融服务、财税等领域支持服务。

企业专项服务：

包含品牌包装、法律咨询、财务咨询、政策服务等在内的经营专项服务。

人才管理服务：

提供人才招聘、人才资源咨询服务、团队建设服务等方面助力，解决企业人才招聘与管理服务。

（五）团队打造——培养出具有专业能力的运营团队

通过项目的实践及运营，针对项目前期可研、项目品牌价值打造、项目品牌推广、项目招商开展以及运营及服务开展，形成具有企划、招商、运营、服务能力的全能专业团队，满足办公项目全周期的运营需求；

（五）V-office平台搭建，建立大数据平台

1）建立大数据库平台，全方位了解客户行为。

2）提高团队工作效率，让客户服务工作更为高效便捷。

3）搭建线上互动平台，实现资源最大化地交流与共享。

五、如何做到数一数二？

（一）规模数一数二：

（占有率、服务企业）

预计未来三年将服务近1000家企业，在规模上，形成多店规模，完成市场占有率。

单店培养的成长企业达到145个，总店培养的成长企业达到1000个，并输出到产业园、品牌办公业务线，成为自身品牌下的客户孵化基地。

（二）经营效益第一：

（NOI为第一衡量指标）

在保障品质及客户体验的前提下，实现NOI目标；

通过对标竞品项目，建立运营物业费用精细化预算，开源节流；

通过分析月季年度实际费用，有效把控成本；

提升增值服务，逐步实现多种经营收入；

发挥规模效应、成控优势，平衡租户办公预算，做到租户与资管方成本“1+1＜2”

（三）品牌影响力第一

未来的联合办公将成为影响力第一的办公品牌，这样的目标就驱使着我们从多个角度进行发力：

1）客户满意度第一：

以客户为中心，建立ISO质量管理体系、客户生命期管理、客户满意

度及客诉体系；

提供高效适度的基础服务，卓