东原地产住宅项目设计管理工作指引Word下载.docx

东原地产住宅项目设计管理工作指引Word下载.docx

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一、流程目的

1.1明确并规范武汉东原住宅项目设计管理流程，保障设计成果质量与进度，确保设计工作的正确方向。

二、适用范围

2

2.1适用于武汉东原所有住宅项目设计管理工作。

三、术语

3

3.1项目拓展阶段：

指项目可研论证前期，具体指项目土地获取之前的阶段。

3.2概念设计阶段：

土地获取后提出的产品的设计原则和构思，包括总平面设计、市政条件分析、配套建设分析、交通路线组织、绿化景观组织等。

四、职责规划

4

4.1研发设计部

4.1.1负责组织选择设计单位，并对设计单位工作进行评估、反馈。

4.1.2负责牵头组建项目全专业设计团队，确定项目研发设计经理。

4.1.3负责设定项目产品线，负责组织和协调项目各阶段的设计管理工作，包括：

1）相应设计阶段设计任务书的组织编写并按程序评审、审批。

2）相应设计阶段的设计成果、产品配置标准的审核编制，并按程序评审、批准。

4.1.4负责拟定、推动执行各阶段设计计划。

4.1.5负责项目设计类基础资料的收集、更新和发布。

4.1.6负责推行限额设计，确保各阶段设计成本受控。

4.1.7配合完成图纸测绘、合同附图和施工现场支持等工作。

4.1.8负责组织进行项目设计后评价。

4.1.9负责对项目设计供方选择报告、设计合同、设计计划、设计任务书、设计成果、产品配置标准、设计后评价报告等重要文件进行归档和管理，并按规定向公司备案。

4.2投资发展部

4.2.1负责提交项目投资发展可行性研究报告。

4.2.2负责提交项目基础资料，包括但不限于规划红线图、规划指标、规划或合作方的特殊要求等。

4.3营销管理部

4.3.1提供各阶段的市场定位报告和产品建议书、样本房客户写真、销售分期策划、售楼处策划、示范区建议以及货值参考等。

4.3.2参与相关阶段设计成果评审并提供意见或建议。

4.4成本管理部

4.4.1提供各阶段成本控制要求及设计优化建议。

4.4.2参与相关阶段设计成果评审并提供意见或建议。

4.5开发部

4.5.1提供设计基础资料，包括但不限于市政基础资料、1:

2000现状地形图、规划红线图、规划审批口的特殊要求。

4.5.2及时反馈政府相关审批部门的修改意见或建议，包括但不限于规划、消防、发改委、环保、园林、交通、市政、人防等。

4.5.3及时了解当地审批部门政策及法律法规的变化，并反馈至研发设计部。

4.5.4参与相关阶段设计成果评审并提供意见或建议。

4.6其他相关部门

4.6.1根据研发设计部需要提供相关基础资料。

4.6.2提供建议或意见，并根据设计评审要求，参与相关阶段的设计评审。

五、关键活动说明

5.1项目拓展阶段

5.1.1研发设计部根据人力状况确定设计经办人。

5.1.2研发设计部经办人负责收集基础资料，包括但不限于：

部门

信息提供要求

投资发展部

项目土地基础资料、土地信息采集表、预可研报告

营销管理部

市场调研数据、竞争分析、新项目市场定位建议书

运营管理部工程组

地质资料（参考）、市政条件调研资料、项目分期及开发节奏

5.1.3设计经办人负责根据项目拓展计划节点要求及可研工作安排编制本阶段工作计划并负责落实。

5.1.4研发设计部可根据项目情况，确定是否需要使用外部设计顾问。

5.1.5研发设计部或外部设计顾问编制概念设计草案及指标说明，设定产品线，提供给投资发展部进行市场分析测算，提供给成本管理部进行成本估算，三方共同讨论确认概念设计草案和指标，投资发展部、营销管理部形成初步【新项目市场定位建议书】、销售分期和开发节奏，成本管理部形成投资分析阶段的【成本测算表】。

5.1.6上述成果汇总到投资发展部形成【项目可研报告】，按规定程序报批。

5.1.7本阶段输出主要成果为：

1）概念设计草案和指标

2）项目可研报告

5.2设计启动

5.2.1设计管理团队组建：

土地获取后，研发设计部和项目部根据项目安排，指定各阶段建筑、结构、室内、机电、景观的专业人员组成跨部门的项目设计管理小组，并确定各阶段项目设计经理。

项目研发设计经理作为项目设计管理工作的责任人、总协调人，对项目的设计工作进行统筹管理，其他各设计专业应当按工作计划及任务接受统筹管理。

5.2.2项目研发设计经理负责根据城市公司对项目关键节点计划的要求，制订项目设计工作计划，按程序审批后报研发设计部备案。

5.2.3项目研发设计经理负责组织项目设计类基础资料收集与分析。

5.2.4项目研发设计经理负责组织编制项目设计供方策划，报研发设计部审批，研发设计部负责组织选择设计单位。

5.3概念设计阶段

5.3.1概念设计前期资料搜集

1）城市公司研发设计部协调各部门，提交设计资料：

研发设计部

针对拟开发项目的产品线定义及产品要求

地形图、用地界点坐标表、【宗地自然条件表】、【宗地社会条件表】及城市社会条件的资料

开发部

有关当地规范、市政资料，正式的规划设计要求，人防政策等

【竞争楼盘列表】、【竞争楼盘营销信息表】、【初步产品建议书】，销售分期及年度推盘量、售楼处（区）示范区的初步策划

其他研发设计部认为需要提供的有关资料

市政、地质、水文资料等

2）资料移交需接受和移交双方共同签字确认归档。

有疑问的须注明，在后续过程中验证，如市政管线接口及竖向等复核。

5.3.2项目研发设计经理组织编制【概念规划设计任务书】，与营销管理部沟通确认后形成初稿，组织有关部门进行评审、审批。

另外与营销管理部沟通，形成对于项目分期与售楼处示范区的初步设想。

5.3.3概念规划设计管理

1）研发设计部与设计单位的交流讨论，形成会议纪要，设计单位按【概念规划设计任务书】要求的时间、成果标准提交概念规划设计成果。

2）研发设计部组织有关部门进行设计成果评审。

5.3.4概念设计成果经审批通过后，进入方案设计阶段。

5.3.5本阶段输出主要成果为：

1）正式产品建议书

2）概念设计规划成果

3）项目分期初步设想

4）售楼处及示范区设想

5.4方案设计阶段

5.4.1从本阶段开始，售楼处和示范区作为独立子项进行设计、成本、工程管理。

其方案设计与项目主体同步启动，方案获政府认可后，即进入施工图设计及后续工程实施阶段。

5.4.2建筑规划设计前期资料搜集：

1）根据【方案设计任务书】的编制要求，城市公司研发设计部协调各部门，提交设计基础资料。

整理前期概念规划设计成果、评审意见及后续需解决问题列项

【建设用地规划许可证】，政府报建要求（规划局、消防局、人防办、市政等相关政府部门关于建筑规划设计方案的要求）及概念征询结果、【面积校审报告】等

【营销定位报告】

运营管理部客服组

【经验教训成果转化表】、【客户服务案例库】、【设计缺陷对照表】

物业公司

针对本项目【物业管理建议书】

运营管理部工程组/项目部

工程建设设计要求，相邻地块地质报告或初勘报告，市政道路管线、现场平面竖向验证成果

方案阶段成本控制建议，绿色认证建议等

5.4.3项目设计经理组织编制【方案设计任务书】，并组织有关部门按照【设计评审工作指引】进行评审。

5.4.4建筑规划设计管理

1）研发设计部负责与设计单位的交流讨论，形成会议纪要，设计单位按【建筑规划设计任务书】要求的时间、成果标准提交设计资料。

研发设计部组织设计评审。

2）研发设计部根据设计评审【评审会议纪要】整理出下一步设计修改建议。

3）设计单位根据【设计业务联系单】，对方案进行深化。

4）根据调整后的结果，研发设计部按照【设计评审工作指引】组织设计评审。

5）开发部负责进行政府主管部门沟通，项目设计管理小组根据反馈意见完善直至确定，同步开展单体方案设计。

5.4.5建筑单体深化设计管理

1）研发设计部负责与设计单位的交流讨论，形成会议纪要，设计单位按【方案设计任务书】或会议纪要要求的时间、成果标准提交设计资料。

2）方案设计阶段，研发设计部组织营销管理部、运营管理部工程组/项目部、成本管理部、根据方案设计成果，讨论形成【方案阶段产品标准】，由成本管理部进行核算。

3）研发设计部组织方案设计成果及【方案阶段产品标准】评审。

4）建筑方案设计评审通过后，由研发设计部组织建筑方案设计单位对扩初施工图设计单位进行建筑方案设计交底。

成本管理部进行项目责任成本编制，开发部负责进行方案报批，研发设计部根据反馈意见组织完善直至确定。

5.4.6设计衔接：

本阶段应启动精装修方案设计（确定大堂公区及户型平面），并启动景观规划概念设计（确定覆土层深度及路网结构）。

5.4.7输出成果，本阶段输出主要成果为：

1）报建的实施方案

2）方案阶段产品标准

3）售楼处及示范区实施方案

4）精装修产品设计方案

5）景观规划概念设计方案

5.5扩初设计阶段

5.5.1建筑扩初设计前期资料搜集

1）根据【建筑扩初设计任务书】的编制要求，由城市研发设计部组织各部门，提交相关资料。

方案设计相关成果、【方案阶段产品标准】及设计指导意见，并组织方案设计单位对扩初、施工图设计单位（人员）进行设计交底

方案报建政府审批意见

工程建设要求，组织地勘，并提交地质（初勘）报告

成本管理部

【扩初阶段成本控制建议】

5.5.2项目设计经理组织编制【建筑扩初设计任务书】，并组织有关部门按照【设计评审工作指引】进行评审。

5.5.3建筑扩初设计管理

1）研发设计部负责与设计单位的交流讨论，形成会议纪要，设计单位按【建筑扩初设计任务书】要求的时间、成果标准提交设计资料。

2）研发设计部组织城市公司营销管理部、运营管理部工程组/项目部、成本管理部，根据扩初设计成果，讨论形成【扩初阶段产品标准】。

由合约管理部进行核算。

3）研发设计部组织扩初设计成果及【扩初阶段产品标准】评审。

4）研发设计部组织材料设备选型，确定材料部品清单。

5）如需，开发部负责初设报审、消防、人防、园林、交通、市容、市政等报批，研发设计部提供配合。

6）开发部负责组织面积预测，研发设计部提供配合。

7）成本管理部进行扩初阶段责任成本制定，按照公司流程规定，对异常情况按要求汇报和确认，发出成本预警，由责任部门跟进。

8）需要进行结构超限审查或消防专项审查论证的项目，应提前安排技术设计和征询。

原则上确保与扩初设计同步完成，最晚不应迟于施工图设计条件图第一次提资。

5.5.4设计衔接：

精装修专业本阶段应完成