安置房项目可研告.docx

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安置房项目可研告

***县第**棚户区改造安置房工程（一期）建设项目可行性研究报告

***工程咨询公司

二0一*年**月**日

附图：

1、项目平面布置图

2、项目地理位置图

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

***县第**棚户区改造安置房工程（一期）建设项目

1.1.2项目性质

新建

1.1.3建设地点

***县**社区规划总用地的北部，北临**路

1.1.4建设内容与规模

拟建项目总占地面积9814.7平方米，总建筑面积16747.5平方米，其中住宅楼6栋4-5层，建筑面积13828平方米，商业建筑面积2919.5平方米。

同时配套建设大门、水景观，供排水、供电、绿化、亮化、消防、公厕、垃圾处理等附属设施。

项目建成后，可提供***套住宅用房，同时可提供部分商业用房，新增商业从业人员数名。

1.1.5项目投资额及投资方式

经估算，本项目建设投资为3182.02万元，全部为项目单位自筹。

1.1.6项目建设期

拟建项目建设期18个月即201*年8月-201*年1月）。

1.2项目承办单位及概况

1.2.1项目承办单位

***有限公司

1.2.2承办单位概况

***有限公司，2006年6月注册成立，注册资金***亿元人民币。

经营范围：

交通、能源、通讯、电力、水利等城市基础设备建设投资；利用财政预算内间隙资金、预算外正方形基金担保业务；开展城市经营、土地经营、房地产开发经营的投资。

1.3编制依据及范围

1.3.1编制依据

1、国家《进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设通知》；

2、***省《关于促进全省房地产业平稳健康发展的若干意见》；

3、《中华人民共和国环境影响评价法》（2002年10月）；

4、《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（2010年9月）；

5、《国务院关于投资体制改革的决定》（2004年7月）；

6、《***省关于国民经济和社会发展“十*五”规划》；

7、《***县国民经济和社会发展第十*个五年规划》；

8、《***县城区开发总体规划》；

9、《***县土地利用总体规划》；

10、项目可行性研究报告编制委托合同；

11、现行有关技术规范、标准；

12、建设单位提供的相关基础资料。

1.3.2研究范围

根据项目的特点，本项目可行性研究报告的研究范围主要包括：

项目提出的背景及必要性、项目选址及建设条件、建设规模及内容、项目建设方案、公用工程、项目节能方案、环境保护与消防工程、施工组织与工程管理、项目进度计划及招投标、投资估算及资金筹措、社会评价、结论与建议等。

通过对以上内容的研究，力求提供较准确的资料和数据，对该项目是否可行作出客观、科学的结论，以作为投资决策的依据。

1.3.3可行性研究报告编制单位

编制单位：

***工程咨询公司

资质证书号：

工咨甲****

1.4主要经济技术指标

序号

项目

单位

数量

1

规划总用地

㎡

9814.7

2

住宅户数（套）

户

150

3

居住人数

人

525

4

总建筑面积

㎡

16747.5

其中

住宅建筑面积

㎡

13828

商业建筑面积

㎡

2919.5

5

建筑基底面积

㎡

2894.6

6

建筑密度

%

29.5

7

容积率

-

1.7

1.5结论与建议

1.5.1结论

根据以上对工程设计方案技术、经济、效益等诸多方面的分析论证，本研究报告认为，**县**拆迁安置小区项目的建设极为必要且完全可行。

项目建成后，可极大的改善**拆迁群众生产生活条件，集约节约土地，完善居住环境及配套基础设施，是提高**内群众生活品质、加快推进**建设、提升整体形象、促进产业**经济快速发展、构建社会主义和谐社会的需要。

该工程的建设完全符合**县**建设总体规划，并能充分发挥其建设作用，必将对**整体形象提升和经济发展起到极大的促进作用。

1.5.2建议

1、建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制，更有效地控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目开发建设的总效益。

2、抓紧按有关程序办妥项目前期手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。

3、积极落实建设资金，以保证工程的顺利开展和按时完成。

按照基本建设程序办事，认真实行项目法人责任制，招投标制和建设监理制，保证项目的顺利实施。

4、本项目施工时，希望施工单位认真组织、周密安排，制定一些便民措施，文明施工，以赢得群众的积极配合和支持，并希望有关部门对本项目大力支持，搞好城区交通组织。

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目的背景

安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。

根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，***县现有的安置房数量已不能满足拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。

***安置房项目建设是为加快***县建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，推动拆迁工作的顺利开展，贯彻货币化补偿、政策优惠安置原则，落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路而兴建的。

项目建成以后，将解决被征地拆迁群众的安置，解决拆迁户的居住问题。

该项目的建设为促进***建设步伐，维护被拆迁人的合理权益，保障被拆迁人的居住条件，推动拆迁工作的开展，落实“先建安置房，再征地拆迁”的征地拆迁工作新思路等措施的执行奠定良好的基础。

2.2项目建设的必要性

1、加快***县城区建设，推进***县跨越式发展意义重大。

推进***县大建设、打造现代化城市，是县委、县政府顺应经济发展规律，推进***县崛起作出的重大决策。

为了继续强力推进“大发展、大建设、大环境”，经济适用房无疑是最大的前提，谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展主动。

可见，安置房建设工作在城市建设中的先行作用日益明显，一是保障了城市总体规划和建设项目的顺利实施，使城区的建成面积不断扩大；二是为住房困难的低收入家庭提供社会保障性质的住宅，使其能安居乐业，促进社会和谐稳定；三是促进了房地产开发业的健康发展。

本项目是***县现代化城市建设的重要组成部分，也是***县向城西扩展、发展的主阵地。

如果不抓紧做好安置房工作，必将错失加快建设发展的良机，丧失新一轮区域竞争的主动权。

而且，安置房工作宜快不宜慢，时间拖得越长，风险就越大，付出的成本就越高。

从这个意义上说，抓好安置房工作，就是抓机遇、抓发展、抓融入，因此，在思想上、行动上都不能有丝毫的懈怠，一定要以快速推进的工作成效，把机遇转化为现实。

2、提升城区形象、改善城市环境的迫切需要

***县的经济是新兴城市经济，而城市的发展往往取决于良好的城市环境，环境出形象、出效益、出生产力已成为人们的共识。

***县近几年的快速发展，无不得益于城市基础设施的改善、环境形象的提升。

通过建设经济适用房，使住房困难的低收入家庭“居者有其屋”确保人民安居乐业，维护社会安定团结。

本着对人民负责的态度，站在***县长远发展大局的高度，本着对民众负责的态度，加快安棚户区改造置房建设，以住房困难的低收入家庭居住条件的改善，进而提升长***县城市环境吸引力，赢得新一轮发展机遇已迫在睫。

3、维护社会稳定的需要

棚户区改造安置工作不仅关系到城市建设是否可以顺利进行和城市是否可持续发展的问题，而且还涉及低收入家庭的切身利益和社会的稳定问题。

对此，***县县委、县政府对棚户区改造安置房工作给予高度重视，将安置房管理工作纳入重要议事日程，全县安置房工作已纳入了法制化、规范化、科学化及管理有序的运行轨道。

近年来，***县不断加快棚户区改造安置房建设步伐，但仍存在棚户区改造安置房的建设速度跟不上棚户区改造家庭要求改善住房条件的现象，建成并投入使用的棚户区改造安置房还不能完全满足棚户区改造家庭的需要，在一定程度上影响了社会安定。

为此***县县委、县政府极力加快经济棚户区改造安置房建设进度。

进一步创新和发展棚户区改造安置房建设模式，积极推行棚户区改造安置房建设市场化运作，采取切实可行的办法和措施，鼓励和引导实力强、信誉好的开发建设单位参与棚户区改造安置房建设，切实解决资金瓶颈问题。

本项目的建设顺应***县棚户区改造安置房建设发展思路，所有新建棚户区改造安置房全部安置棚户区改造家庭，开发建设的宗旨就是最大限度地满足棚户区改造家庭的住房条件，加快工程建设，努力把棚户区改造安置房建设成为群众满意的“精品工程”，力争让棚户区改造家庭早日住上安置房。

4、以民为本、造福于民的体现

以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福，这是获得群众支持的唯一途径。

***县根据国家和**省有关规定，以“高起点规划、高水平设计、高标准建设、高效能管理”为要求，让棚户区改造家庭从中感受到了新旧变化，生活质量明显提高，成为政府建立棚户区改造安置房制度的最大受益者。

对于群众来说，棚户区改造安置房的建设一方面将优化发展环境，提供越来越多的就业机会；另一方面，新的棚户区改造安置房小区建设将极大地改善棚户区改造家庭的居住条件和生活质量，因建设棚户区改造安置房而取得的发展成果必将在最大范围、最大程度上惠及百姓。

具体到本项目的建设，还将充分利用城市周边环境资源，营造一个环境优美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的现代化的高品质住宅小区，并体现本安居房小区“亲、善、美”的和谐宗旨。

因此，抓好本项目建设工作，既是落实***县县委、县政府关于加快解决棚户区改造家庭住房问题的具体举措，又是维护群众利益、促进***县发展的现实需要。

可见，本项目的建设是十分迫切和必要的。

第三章项目选址及建设条件

3.1场址所在位置

本项目位于***县城东部，北临淮海路，西邻行政大道，南邻交通路，东北部为铁路线，规划总用地面积23.7公顷。

一期用地面积9814.7平方米、规划建筑面积16747.5平方米，位于***社区规划总用地的北部，北临淮海路。

3.2场址现状

基地内建筑多为一、二层居民住宅，局部三层；建筑质量、样式参差不齐，其中一层居民住宅居多，建筑质量较差。

位于基地北部的***县二中和西南部的***小学，规划予以异地重建，其中***小学搬至***县二中现址处。

三龙支河自东向西穿过基地南部，一条110KV高压线穿过基地东南部。

基地整体地势北高南低,基地内无需要保留的建筑、树木、古迹等。

一期规划用地地势北高南低，与其他地块相比，现状建筑密度小、建筑多为一、二层居民住宅，建筑质量较差，易于先期的拆迁和开发，用地西部为***县二中，规划予以异地新建。

3.3场址建设条件

3.3.1自然条件

1、气候条件

***县地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。

四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。

主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。

历年极端最低气温为-12.4℃，历年极端最高气温为38.0℃，年均气温14.4℃；历年平均降水量为811.2毫米，年平均无霜期208.3天，年平均相对湿度为70%，年平均蒸发量为1500.0毫米，年平均日照时数为2220-2480小时。

2、水文条件

***县位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的***平原中部。

***县水资源总量包括地表水和地下水两部分，全县多年平均地下水资源总量为2.6亿立方米/年，地表水和地下水资源的丰枯基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。

近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。

全县水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，