房地产销售培训全集基础知识Word文件下载.docx

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房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括房地产的几个方面：

a）实物形态上看，房产与地产密不可分；

b）从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；

c）从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。

差异包括几个方面：

a）二者属性不同；

b）二者增值规律不同；

c）权属性质不同；

d）二者价格构成不同。

建筑材料知识

主要建筑材料包括水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。

1、水泥

（1）常见水泥的种类：

硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五种

（2）水泥标号：

水泥标号是表示水泥硬化后的抗压能力。

常用水泥编号例如：

325、425、525、625等。

（3）常用水泥的技术特性

凝结时效性：

水泥的凝结时间分为初凝与终凝。

初凝为水泥加水拌合到水泥浆开始失去可塑性的时间。

终凝为水泥浆开始拌合时到水泥完全失去可塑性开始产生强度的时间。

体积安定性：

是指水泥在硬化过程中，体积变化是否均匀的性质。

水泥硬化后产生不均匀的体积变化成为体积安定性不良，不能使用。

水热化性：

水泥的水化反应为放热反应。

随着水化过程的进行，不断放出热量称为水热化。

其水热化释放热量的大小和放热速度的快慢主要与水泥标号、矿物组成和细度有关。

细度：

指水泥颗粒的粗细程度。

颗粒越细，早期

马尾松：

材质中硬，纹理直斜不匀，结构中至粗，不耐腐，松脂气味浓，在水中很耐久，主要用于制作模板、门窗、橼条、木柱等。

落叶松：

材质坚硬而脆，树脂多，耐腐性强，干燥慢，干燥中易开裂。

主要用于檩条、地板、木桩等。

杉木：

纹理直而均，结构中等或粗，易干燥、耐久性强。

主要用于制作屋架、檩条、门窗、脚手杆等。

柏木：

材质致密，纹理直或斜，结构细，干燥易开裂，坚韧耐久。

主要用于制作模板及细木装饰等。

洋松：

分细皮和粗皮两种。

细皮的结构精细，不易变形，容易加工，适于较高要求的装修；

粗皮的结构较松，但质料坚固，变形与收缩量较小，适用于要求不高的装修。

（3）木材的类别

为了合理用材，木材按加工与用途不同分为原木、杉原条、板方材等。

原木是指伐倒后经修枝，并截成一定长度的木材。

分直接使用原木和加工用原木。

杉原条是指只经修枝剥皮，没有加工成材的杉木，长度5M以上，梢直径60mm以上。

板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。

板材是指断面宽为厚的三倍及三倍以上者；

方材是指断面宽度小于厚度的三倍者。

4、普通混凝土

（1）普通混凝土概念：

其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。

其中石子和砂子起骨架作用，称为骨料。

石子为粗骨料，砂为细骨料。

水泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料表面并填满骨料间的空隙，作为骨料之间的润滑材料，使混凝土混合物具有适于施工的和易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚固整体。

（2）混凝土的性能：

混凝土的和易性：

是指混凝土在施工中是否适于操作，是否具有能使所浇注的构件质量均匀、成型密实的性能。

混凝土的强度：

抗压强度是混凝土的主要强度指标，它比混凝土的其它强度高得多，工程中主要是利用其抗压强度，也是进行结构设计的主要依据。

混凝土的耐久性：

混凝土能抵抗各种自然环境的侵蚀而不被破坏的能力称为耐久性。

对混凝土除要求具有一定的强度安全承受荷载外，还应具有耐久性，如抗渗、抗冻、耐磨、耐风化等。

5、黏土砖

黏土砖是以黏土为主要原料，经搅拌成可塑性，用机械挤压成型的。

挤压成型的土块称为砖坯，经风干后送入窑内，在900—1000℃的高温下煅烧即成砖。

（1）黏土砖的种类：

标准砖：

标准砖是建筑工程中最常用的砖，它广泛使用于砖承重的墙体中，也用于非承重的填充墙。

黏土砖的尺寸为：

240mm×

115mm×

53mm。

每块砖干燥时约重2.5Kg，吸水后约为3Kg。

空心砖和多孔砖：

空心砖的规格为190mm×

190mm×

90mm，每立方米约重1100Kg。

多孔砖的规格为240mm×

90mm，每立方米约重1400Kg。

（2）黏土砖的强度：

黏土砖的特点是抗压强度高，可以承受较大的外力。

反映砖承重外力的能力叫做强度；

而反映强度大小称为强度等级。

一个建筑物选用哪一个强度等级的砖，应由设计单位通过计算确定。

（3）黏土砖的吸水率：

黏土砖都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率来表示。

吸水率一般允许在8%—10%的范围内。

（4）黏土砖的抗冻性：

是指砖抵抗冻害的能力。

抗冻性由实验作出。

（5）黏土砖的外观质量：

普通黏土砖的外形应该平整、方正。

外观无明显弯曲、缺楞、掉角、裂缝等缺陷，敲击时发出清脆的金属声，色泽均匀一致。

二、房屋构造组成部分：

1、房屋构成部分：

地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。

（1）地基和基础：

地基：

系建筑物下面的土层。

它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。

基础：

位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。

它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。

（2）墙和柱：

承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。

此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生活与工作条件，即起围护作用；

内墙还把建筑物内部分割成若干空间，起分割作用。

（3）楼板和地面：

楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。

同时将建筑物分为若干层。

楼板对墙身还起着水平支撑的作用。

底层房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。

（4）楼梯：

是指楼层间垂直交通通道。

（5）屋顶：

是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。

它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；

同时又起到保温、防水等作用。

（6）门和窗：

门：

是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。

有的门兼有采光、通风的作用。

窗：

其主要作用是通风采光。

一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；

门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。

2、基础

（1）基础的类型

按使用的材料分为：

灰土基础、砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础。

按埋置深度可分为：

浅基础、深基础。

埋置深度不超过5M者称为浅基础，大于5M为深基础。

按受力性能可分为：

刚性基础和柔性基础。

按构造形式可分为条形基础、独立基础、满堂基础和桩基础。

条形基础：

当建筑物采用砖墙承重时，墙下基础常连续设置，形成通长的条形基础

刚性基础：

是指抗压强度较高，而抗弯和抗拉强度较低的材料建造的基础。

所用材料有混凝土、砖、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六层及其以下的民用建筑和墙承重的轻型厂房。

柔性基础：

用抗拉和抗弯强度都很高的材料建造的基础称为柔性基础。

一般用钢筋混凝土制作。

这种基础适用于上部结构荷载比较大、地基比较柔软、用刚性基础不能满足要求的情况。

独立基础：

当建筑物上部为框架结构或单独柱子时，常采用独立基础；

若柱子为预制时，则采用杯形基础形式。

桩基础：

当建造比较大的工业与民用建筑时，若地基的软弱土层较厚，采用浅埋基础不能满足地基强度和变形要求，常采用桩基。

桩基的作用是将荷载通过桩传给埋藏较深的坚硬土层，或通过桩周围的摩擦力传给地基。

按照施工方法可分为钢筋混凝土预制桩和灌注桩。

钢筋混凝土预制桩：

这种桩在施工现场或构件场预制，用打桩机打入土中，然后再在桩顶浇注钢筋混凝土承台。

其承载力大，不受地下水位变化的影响，耐久性好。

但自重大，运输和吊装比较困难。

打桩时震动较大，对周围房屋有一定影响。

钢筋混凝土灌注桩：

分为套管成孔灌注桩、钻孔灌注桩、爆扩成孔灌注桩三类。

（2）基础的埋置深度：

由室外设计地面到基础底面的距离称为基础的埋置深度。

基础的埋置要有一个适当的深度，既保证建筑物的安全、又节约基础用材，并加快施工进度。

决定建筑物基础埋置深度的因素应考虑下列几个条件：

1、土层构造的影响：

房屋基础应设置在坚实可靠的地基上，不要设置在承载力较低、压缩性高的软弱土层上。

基础埋深与土层构造有密切关系。

2、地下水位的影响：

地下水对某些土层的承载力有很大影响。

如粘性土含水量增加则强度降低；

当地下水位下降，土的含水量减少，则基础将下降。

3、冰冻线的影响：

冻结土与非冻结土的分界线成为冰冻线。

当建筑物基础处在冻结土层范围内时，冬季土的冻胀会把房屋向上拱起；

土层解冻时，基础又下沉，使房屋处于不稳定状态。

4、相邻建筑物的影响：

如新建房屋周围有旧建筑物时，除应根据上述条件决定基础埋深外，还应考虑新建房屋基础对旧有建筑的影响。

3、墙体

（1）墙体的分类：

按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。

凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。

凡位于房屋内部的墙称为内墙。

外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。

另外沿建筑物短轴布置的墙称为横墙，沿建筑物长轴布置的称为纵墙。

按其受力情况可分为：

承重墙和非承重墙。

直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙。

按其使用的材料分为：

砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等。

对墙面进行装修的墙称为混水墙；

墙面只做勾缝不进行其它装饰的墙称为清水墙。

根据其构造又分为：

实体墙、空体墙和复合墙。

实体墙由普通黏土砖或其它实心砖砌筑而成；

空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体；

复合墙是指由砖与其它材料组合成的墙体。

（2）砖墙的厚度

砖墙的厚度符合砖的规格。

砖墙的厚度一般以砖长表示，例如半砖墙、3/4砖墙、1砖墙、2砖墙等。

其相应厚度为：

115mm、（称12墙）178mm、（称18墙）240mm、（称24墙）365mm、（称37墙）490mm、（称50墙）

墙厚应满足砖墙的承载能力。

一般说来，墙体越厚承载能力越大，稳定性越好。

砖墙的厚度满足保温、隔热、隔声、防火的要求。

通常，砖墙越厚，保温隔热效果越好。

（3）过梁与圈梁

过梁：

其作用是承担门窗洞口上部荷载，并把荷载传递到洞口两侧的墙上。

按使用的材料可分为：

钢筋混凝土过梁：

当洞口较宽（大于1.5M），上部荷载较大时，宜采用钢筋混凝土过梁，两端深入墙内长度不应小于240mm。

砖砌过梁：

常见的有平拱砖过梁和弧拱砖过梁。

钢筋砖过梁：

钢筋砖过梁是在门窗洞口上方的砌体中，配置适量的钢筋，形成能够承受弯矩的加筋砖砌体。

圈梁：

为了增强房屋的整体刚度，防止由于地基不均匀沉降或较大的震动荷载对房屋引起的不利影响，常在房屋外墙和部分内墙中设置钢筋