资产评估公式Word文档格式.doc

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另外，在用成本法时为了简单还可采用统计分析法，其公式为：

被评估资产重置成本=Σ某类资产账面历史成本xK其中K=R’/R式中K---资产重置成本与历史成本的调整系数；

R’-----某类抽样资产的重置成本；

R----某类抽样资产的历史成本

（二）、实体性贬值及其估算：

1.观察法（成新率法）：

资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率）

2.公式计算法：

预计残值是指被评估资产在清理报废时净回收的金额。

总使用年限=实际使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×

资产利用率

当资产利用率>

1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长。

（三）、功能性贬值及其估算

资产的功能性贬值测算方法：

此外，超额投资成本可视同为功能性贬值，故功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本

（四）、经济性贬值及其估算:

:

（五）、成新率及其估算

1.使用年限法：

成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×

100%

2.修复费用法：

成新率=1—修复费用/重置成本×

二、收益法

（一）、资产未来收益期有限情况：

评估值=

Rt---未来第t个收益期的预期收益额，收益期有限时，Rt-中还包括期末资产剩余净额。

n----收益年期r-----折现率

（二）.资产未来收益无限期情况：

1、未来收益年金化情况：

资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率

年等值收益额A：

2.未来收益不等额情形：

资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×

各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×

前若干年最后一年的折现系数

第三章

一、机器设备评估的成本法

机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

（一）、重置核算法：

1、外购单台不需安装的国内设备重置成本

重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费

或=全新设备基准日的公开市场交易价格×

（1+运杂费率）

2、外购单台需安装的国内设备重置成本：

重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费

（1+运杂费率+安装调试费）

3、外购单台不需安装进口设备重置成本：

重置成本=（FOB价格+途中保险费+国外运杂费）×

基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费

或=CIF价格×

其中FOB价格为离岸价，指装运港船上交货价格；

CIF为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费

4、外购单台需安装进口设备重置成本：

重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他

5、外购成套需安装设备重置成本

重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息

6、车辆重置成本

国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用

进口车辆重置成本=车辆价格（CIF）+进口关税+消费税+增值税+证照费及其他费用

其中：

进口关税=车辆价格（CIF）×

进口税率

消费税=【车辆价格（CIF）+进口关税】×

消费税率÷

（1-消费税率）

进口增值税=【车辆价格（CIF）+进口关税+消费税】×

增值税率

7、进口设备从属费用

1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取，取费基数为设备的货价，计算公式为海运费=货价×

海运费率费率：

远洋一般取5%-8%，近洋一般取3%-4%

2）国外运输保险费的取费基数为：

货价+海运费，计算公式为

国外运输保险费=（货价+海运费）×

保险费率费率可按保险公司费率表确定，一般在0.4%左右

3）关税的取费基数（关税完税价）为设备到岸价，计算公式为：

关税=到岸价×

关税税率（按国家发布的进口关税税率表计算）

4）消费税的计税基数：

关税完税价+关税

消费税=（关税完税价+关税）×

（1-消费税税率）

5）增值税的取费基数：

关税完税价+关税+消费税

增值税=（关税完税价+关税+消费税）×

增值税率注：

减免关税，同时减免增值税

6）银行财务费的取费基数为货价人民币数

银行财务费用=货价×

费率我国现行银行财务费率一般为4‰-5‰

7）外贸手续费称公司手续费，取费基数为到岸价人民币数

外贸手续费=到岸价×

外贸手续费率目前，我国进出口公司的进口费率在1%-1.5%

8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币数

对于免税设备：

海关监管手续费=到岸价人民币数×

费率

对于减税设备：

费率×

减税百分率

我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3%

9）车辆购置附加费的取费基数为：

到岸价人民币数+关税+消费税+增值税

车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）×

8、通用非标准设备重置成本：

P=（Cm1÷

Km+Cm2）×

（1+Kp）×

（1+Kt）×

（1+Kd÷

n）

P—非标准设备重置成本Cm1----主材费（不含主要外购件费）

Km---不含主要外购件费的成本主材费率Cm2----主要外购件费Kp---成本利润率

Kt---销售税金率Kd---非标准设备设计费率n-----非标准设备产量

Cm1=Σ[（某主材净消耗量÷

该主材利用率）]×

含税市场价格÷

（1+增值税率）]

Cm2=Σ[某主要外购件数量×

（二）物价指数法

设备重置成本=设备历史成本×

采用物价指数法测算进口设备重置成本：

重置成本=账面原值中的到岸价格×

（评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率）×

（1+进口设备生产国同类资产价格变动指数）×

（1+现行进口关税税率）×

（1+其他税费率）+账面原值中支付人民币部分价格×

（1+国内同类资产价格变动指数）

进口设备现值=站面原值（人民币）中支付外汇部分÷

设备进口时的外汇汇率×

（1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率）

（三）规模经济效益指数法

x指统计得到的数据，称为规模经济效益指数。

当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；

当x›1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系，设备价格的上涨速度大于设备生产能力上涨速度；

当x‹1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系

（四）．机器设备的实体性贬值机器估算：

实体性贬值=重置成本×

实体性贬值率=重置成本×

（1-成新率）

1、使用年限法：

成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×

2、机器设备已使用年限：

实际已使用年限=名义已使用年限×

设备利用率

有些设备在使用过程中经过了大修理或更新改造，由此延长了其使用寿命，或减少了其实际已使用年限，这时，成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×

加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷

Σ（更新成本）加权更新成本=已使用年限×

更新成本

贬值率=已使用量/总使用量×

100%贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×

3、修复费用法

（四）机器设备的功能性贬值机器估算

1、超额投资成本形成的功能性贬值的测算。

2、超额运营成本形成的功能性贬值的测算

a.分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素

b.确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本

c.计算净超额运营成本

d.确定折现率，计算超额运营成本的折现值

（五）．机器设备的经济性贬值机器估算

1.因生产能力降低造成的经济性贬值：

经济性贬值率=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X100%

2.由于收益减少造成的经济性贬值：

（P/A。

r,n）为年金现值系数

第四章

A、土地使用权评估

（一）市场法：

待估土地评估值=比较案例土地价格×

（正常交易情况/比较案例交易情况）×

（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值）×

（待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）×

（待估土地评估基准日价格指数/比较案例交易日物价指数）

1、土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：

K=[1-1/（1+r）m]÷

[1-1/（1+r）n]

K---年限修正系数；

n----比较案例土地使用权剩余年限；

m---待估土地使用权剩余年限；

r---折现率

若容积率修正：

容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数

2、基准地价系数修正法：

待估土地使用权评估值=基准地价×

基准地价时间因素系数×

个别因素修正系数×

市场转让因素修正系数

3、年限修正系数：

K=（1+r）N-n×

[（1+r）n-1]/[（1+r）N-1]

K---年限修正系数；

N---最高出让年限；

n—实际出让或转让年限；

r—还原利率

（二）、收益法

1.在收益永续，各因素不变的条件下算式：

土地评估值P（即为土地所有权价值）=A/r

2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：

土地使用权评估值

P—土地使用权评估值；

A—土地收益；

r---还原利率；

n----土地收益年限；

当n→∞，P=A/r.即为土地所有权价值

土地纯收益=房地总收益-房屋纯收益总收益=总收入-总费用房屋纯收益=房屋现值×

房屋还原利率

还原利率=安全利率+风险调整值

（三）、成本法

评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

利息=土地取得费×

土地开发期×

相应利息率+土地开发费×

相应利息率×

50%

利润=（土地取得费+土地开发费）×

相应利润率

土地增值收益：

土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×

增值收益率

收益率一般在20%～25%之间。

按补交出让金的40%计算

（四）假设开发法

地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用

式中，专业费=建筑费×

i（i为一定的百分率）利息=（地价+建筑费+专业费）×

r（r为利息率）

利润=（地价+建筑费+专业费）×

P’（P’正常利润率）税费=地价×

t（t为税率）

B．建筑物评估方法

一、成本法：

建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

（一）建筑物重置成本的估算：

1、预决算调整法：

地材价差额=定额直接费×

地