国际商贸城项目可行性研究报告Word下载.docx

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一、场地概况与项目总体规划26

二、商贸城规划建设目标及指导思想28

三、功能分区与规划布局29

四、一期工程总平面布置34

五、二期工程总平面布置35

六、三期工程总平面布置37

七、四期工程总平面布置39

八、工程建筑结构、建筑装修41

第五章公用工程42

一、消防设计42

二、给排水工程44

三、电气46

四、采暖、通风、空气调节50

五、燃气50

六、电话、电视、网络50

第六章环境保护51

一、主要设计依据51

二、建设地点环境现状51

三、主要污染物及其治理方案52

第七章消防53

一、编制依据53

二、建筑防火53

三、消防给水54

四、防排烟系统55

五、电气防火55

第八章经营方案56

一、经营规模与范围56

二、经营模式56

三、产品质量及销售方式57

第九章组织机构与人员编制59

一、组织机构59

二、人员编制59

三、人员来源与培训60

第十章实施进度61

第十一章投资估算及资金筹措62

一、项目投资估算及依据62

二、资金筹措63

第十二章经济效益分析65

一、销售收入估算65

二、开发成本估算66

三、税金及利润66

四、盈利能力分析67

五、清偿能力分析68

六、评价结论69

附表（总）70

附表（一期工程）79

第一章总论

一、项目名称与承办单位

1、项目名称

某国际商贸城项目

2、承办单位

某市松北物资供应站

某市松北物资供应站，是哈市松北区以销售物资为主的股份制企业。

该企业根据国家有关政策法规和《某市松北新区开发建设总体规划》、《某市松北新区规划管理技术规定》等五个相关规定的要求，与松北区开发建设管委会达成合作协议，用承办单位拥有的76135平方米用地的土地使用权为一期工程项目用地，项目总用地60.2万平方米，建筑面积95.01万平方米的总体建设规划，并在此基础上积极开展项目的招商引资工作。

哈市松北物资供应站多年来与俄罗斯官方和民间始终保持着密切的关系，对俄经贸合作具有一定的比较优势。

在松北区授权该站招商筹建某国际商贸城项目以后，即积极开展工作。

该项目已引起省、市、区政府的高度重视，多次督促尽快落实该项目。

公司地址：

哈市松北区松北镇新立屯

法定代表人：

总经理米桐

二、项目概况

1、建设地点

某市松北区与呼兰区交汇处，三环路与四环路之间，大耿家转盘道以西地段。

2、建设内容

黑龙江省某市大型综合国际商贸城与物流中心

3、建设规模

总用地面积602970平方米，其中建筑用地面积50.5万平方米，市政道路用地97970平方米，总建筑面积95.09万平方米，其中地上建筑面积83.01万平方米，地下建筑面积12.08万平方米。

一次性总体规划设计，按A、B、C、D四个区域分步实施建设。

一期工程用地面积76135平方米，地上建筑面积16.61万平方米，地下40240平方米（其中人防面积4916.61平方米），二期工程用地面积15.33万平方米，建筑面积29.06万平方米，三期工程用地面积22.78万平方米，建筑面积35.3万平方米，四期工程用地面积4.78万平方米，建筑面积10.1万平方米。

4、建设周期

一期工程1年半，自2011年5月动工至2012年12月竣工。

二、三、四期工程视项目进度逐步滚动投入，于四年内建成。

5、投资总额与注册资本，投资比例

1）、投资总额

项目一期工程投资额10.43亿元人民币，二、三、四期滚动投资建设后，项目投资总额将达到50.52亿元人民币。

2）、注册资本

注册资本69273.45万元，占项目一期工程投资的66.43%。

以后二、三、四期工程建设完成时再按国家政策规定的比例增加注册资本。

3）、投资比例

投入注册资本290168.78万元人民币，占注册资本的57.44%。

其余资金申请银行贷款。

三、可研报告编制依据

1、国务院文件，国函[1999]153号《国务院关于某市总体规划的批复》

2、经国务院批准的《某市城市总体规划》

3、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》

4、《中华人民共和国国土资源部令（第7号）》

5、黑龙江省人民政府文件，黑政发[2005]21号《黑龙江省人民政府关于推进对俄经贸科技合作战略升级的意见》

6、黑龙江省人民政府文件，黑政发[2005]73号《黑龙江省人民政府关于印发哈大齐工业走廊产业布局总体规划的通知》

7、《某市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》

8、某市发展和改革委员会文件，哈发改投资[2006]682号《关于转发黑发改投资[2006]888号文件的通知》

9、某市人们政府办公厅，哈政办综[2006]67号《某市人民政府办公厅关于印发某市商品市场体系商业网点建设规划的通知》

10、某市发展和改革委员会文件，哈发改经贸[2007]488号《关于某国际商贸城项目建议书的批复》

11、某市财政局文件，哈财企预[2007]34号《某市财政局关于下达2005年东北老工业基地外贸发展专项资金指标的通知》

12、某市松北区环境保护局《关于建设某某国际商贸城项目的初步意见》

13、某市规划设计院设计的《中国某某国际商贸城规划设计方案》及规划图

四、可行性研究的主要范围

1、项目的提出与必要性

2、某某国际商贸城规划建设方案

3、各分项工程建设方案

4、工程进度与招标方案

5、投资估算与资金筹措

6、经济效益分析

第二章项目提出的背景与建设的必要性

一、项目提出的背景

地处祖国东北端的黑龙江省会城市某位于新崛起的某经济区域中心，中国沿边开放的前沿地带。

黑龙江北接俄罗斯，是欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽，南联我国沿海开放城市和日、韩等国家。

是我国东北部沿边开放城市格局的轴心和沟通南北的连接点。

某市委在十二届七次全会上提出“超越自我、再塑形象、奋起追赶、努力晋位，把某建设成为现代大都市”的总体目标和“北跃、南拓、中兴、强县”的发展战略。

其中，“北跃”的核心内涵是“以水定城，科技兴城”。

松北区今后一个时期发展总的指导思想是：

坚持以水定城和科技兴城理念，以打造全省科技中心、文化中心、金融中心、行政中心、旅游中心、奥体中心为目标，推进基础设施建设、城市景观建设、民生工程建设、城乡一体化建设，把松北区建设成为集科技、文化、生态功能于一体的现代化新城区，努力实现经济社会发展新跨越。

中俄两国是山水相连的友好邻邦，两国经济互补性强，双边贸易潜在市场巨大。

近年来，随着两国战略协作伙伴关系的平稳推进和睦邻友好条约的签署，双边贸易关系取得稳步发展。

某市是我国重要的老工业城市之一。

2003年，国家启动振兴东北老工业基地战略，为哈大齐等老工业城市的复兴带来了机遇。

建设哈大齐工业走廊是省委、省政府做出的一项重大决策，是全面落实科学发展观，节约土地资源，改善生态环境，实现可持续发展的战略举措，对充分利用黑龙江省优势，打造产业集聚区和招商引资平台，在新一轮的产业调整和产业转移中提升产业层次，培育新的经济增长点，实现跨越式发展，促进全面建设小康社会目标的实现，都具有重要而深远的战略意义。

其中某地区重点发展以高新技术为主导的汽车工业、航空航天、机电工业、现代医药工业、环保产业、信息产业、绿色食品工业和现代物流业。

在某工业区规划中，江北工业新区建设A、B两个园区：

A区为对俄经贸科技合作园区。

位于松北区，启动区规划面积5.8平方公里。

启动区重点建设对俄出口基地和对俄商贸中心。

拟建设对俄经贸科技合作核心区，为形成对俄经贸科技合作的资金、技术、人才、政策集聚优势提供前提和保障。

重点建设对俄出口加工基地和对俄商贸中心，构筑对俄技术贸易、生产、生活服务平台，使之成为省内最大的对俄经贸科技及加工制造综合性园区，形成对俄经贸科技合作的资金、技术、人才、文化交流、教育集聚优势，重点发展对俄经贸、出口仓储及服装、轻工等产品。

引进蓝德超声设备有限公司、东金沃尔农机具有限公司、万阳经贸出口仓储中心和某国际贸易城等一批企业投资项目。

黑龙江省某市是邻近俄罗斯的中国东北部中心城市，在百年以前就有对俄罗斯通商的悠久历史。

改革开放以来，某迅速形成对俄商贸的地域优势。

哈洽会成为一年一度的对外经贸盛会，历久而不衰，在俄罗斯和某、欧洲和世界各地享有盛誉。

某市确定的21世纪发展战略目标是建设某国际经贸中心城市，某发展装备制造、现代医药、高新技术、绿色食品四大支柱产业和创建世界冰雪旅游名城的建设目标，都与对俄经贸有较强的互补性。

某在对俄经贸合作具有自然、地理、基础等比较优势。

哈市总体发展建设规划确定，在深入掌握对俄经贸互补的市场需求，培育和发展优势行业，对俄出口加工形成企业集群，和全国的对俄贸易的物流、商流、资金流、信息流的集散中心，全面实现省政府提出对俄经贸科技合作战略升级的部署。

全面提高本区域的聚焦功能、创新功能、管理功能、服务功能，努力打造具有国际水平的，具有某特色以对俄经贸合作为主的某国际商贸城。

松北区属于某市近年来着力新开发的重点区域之一，根据某市城市规划，优化土地资源的要求，在松北区内要最大限度地挖掘当地土地升值潜力，将原没有利用或利用率低的土地转化为商业区，以最高价值利用土地资源。

某国际商贸城是遵照国家经贸部的总体要求和省政府指导意见而规划建设的，是哈大齐工业走廊某松北区启动区重点建设的项目之一。

本项目坐落于某市松北区，所在区域有充足的闲置土地，因此本项目拟实行总体规划，滚动发展，分四期建设实施，全面提升对俄经贸技术合作水平，同时，在某市区的北大门部位建立起包含有长途货运和长途客运兼有的黑龙江省内最大的物流中心。

通过本项目的建设，优化松北区的基础配套设施，美化环境、改变松北风貌，提升市场业态，将某对俄贸易产业链做优、做大、做强，以此提升某市在东三省以及内蒙、俄罗斯远东地区及日韩的国内、国际影响力。

二、项目建设的必要性

1、实现对俄经贸战略升级

黑龙江省与俄罗斯有3040公里边境线，某市是中国沿边开放带最大的中心城市，与俄罗斯有百年以上的通商历史渊源。

滨州、滨北、拉滨、哈大、滨绥5条铁路交汇于某，铁路、公路、航运、航空形成密集的立体对俄交通网络，形成某对俄出口得天独厚的优势。

中国某国际经贸洽谈会（简称‘哈洽会’）成为全国对俄经贸的中心。

2001年以来，我省对俄贸易连续三年实现30%以上的增速。

2004年占全省外贸进出口总额的55.2%，占全国对俄贸易额的18%。

目前，我省对俄经贸科技合作面临难得的发展机遇，也存在一些极待解决的问题。

主要表现在一是产业结构与俄方对接度低，对地方经济发展拉动力不强：

二是经营主体小，投资能力弱，制约了我省对俄经贸规模的扩大和水平提升；

三是基础设施薄弱，不能满足大通关的需要。

因此，我们必须响应省政府推进对俄经贸科技合作战略升级的要求，通过在松北建设本项目的具体措施，得以具体实现。

2、抢抓机遇、发挥优势、振兴东北

中共中央、国务院文件，中发[2003]11号明确提出振兴东北的发展战略，并具体要求“依托黑河、绥芬河等边境口岸，扩大与俄罗斯等国的经贸合作，建立海外能源原材料基地。

”

中俄两国政府通过双边协定，提出的2010年双边贸易额达到600至800亿美元，到2020年对俄投资120亿美元的目标。

并把俄远东与西伯利亚地区确定为双方合作的重点地区。

我省