万景花城可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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项目
数量
单位
1
规划总用地面积
24319
平方米
2
规划总建筑面积
65611
3
容积率
2.7
4
建筑密度
28
%
5
绿地率
30
6
建筑高度
80
米
7
规划住宅总户数
545
户
表1.2申花单元R21-19地块
30148
69340
570
1.1.4项目大体定位
高端城市绿色生活园
高端----一流的设计，一流的景观，一流的建筑，一流的设施，一流的物管，一流的享受，一流的环境。
城市----万景花城位于杭州申花板块，商业发达，各交通配套设施完善，符合现代人的生活方式。
绿色----万景花城将秉承着“绿色房产”的理念，努力将每一处项目打造成花园式公寓，给每一位顾客回归自然的感觉。
1.1.5地块背景分析
雅戈尔置业控股有限公司，是雅戈尔集团股份有限公司的全资企业，创建于1992年，迄今总资产逾219亿元人民币，开发面积达600万平方米，为建设部一级资质企业，连续3年被浙江省房协评为全省房地产企业30强，位居中国房地产百强前列，是目前宁波最具影响力的城市运营商之一。
2010年11月30号，雅戈尔置业在以11.65亿总价拿下53号申花地块之后，又以125600万元总价竞得了其边上的56号宅地，楼面价18114元/平米，打破了自己刚刚创下的17751元/平米的申花板块宅地楼面价记录。
雅戈尔置业以24.21的总价，包揽了昔日出让的申花两宅地。
2014年杭州第二场土地出让挂出了5个地块。
其中申花单元的R21-19地块和R21-17地块，正是雅戈尔2010年11月30日以24.21亿元竞得又在2013年6月以4.8亿元损失为代价退回的两宗姊妹地块。
景瑞地产成立于1993年，专注于房地产开发，并一直秉持“永远诚信、恪守专业、锐意进取、共赢未来”的核心价值观和“舒适之道”的企业使命。
景瑞地产，源自上海。
通过多年发展，景瑞确立了“深耕三线、产品领先”的战略。
并且依托城市发展实现：
巩固上海、深耕长三角、布局全国的三步走战略。
作为一家从地产开发延伸至物业管理的全国化品牌地产企业，景瑞地产多次获得“中国房地产百强”、“中国房地产百强运营效率TOP10”等荣誉。
截至2013年2月，公司已在上海、杭州、宁波、苏州（太仓）、常州、舟山、湖州、泰州、天津、重庆、南通、长兴、绍兴等13个城市同时开发22个项目。
2014年01月07日，景瑞地产以20.76亿拿下申花姊妹地块。
值得注意的是，申花单元R21-19地块10年首次出让时起价49204万元，楼面起拍价为7096元/平米；
2014年1月7日，这宗地块挂牌起价为100488万元，楼面起价为14492元/平米。
另一个申花单元R21-17地块，10年首次出让时起价45975万元，楼面起价7005元/平米；
今天，这宗地款挂牌起价则为93247万元，楼面起价14201元/平米。
与此同时，这两宗地块几乎没有调整地块面积和容积率，也就是说，今天这两个地块的起价就是2010年首次挂牌公告时的两倍多。
第二章项目建设必要性与意义
2.1迎合政府政策
2014年两会，李克强总理明确表示“对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。
对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
”至此，2014年房地产市场分类调控因地制宜的调控思路已经敲定。
房地产市场因地制宜进行调控是当前市场发展的要求。
从全国市场来看，房价涨幅不均衡的现象非常明显，一、二线城市房价依旧稳中有升，三、四线城市成交趋于冷淡。
未来城市间经济发展不均衡依然存在，因地制宜进行分类调控是很有必要。
建立房地产市场的长效机制有利于房地产市场持续健康发展。
国家大力推动保障房建设，实施住房制度商品房和保障房双轨制；
就房地产税立法，改变土地财政，增加持有环节税收；
实施不动产信息登记，防止腐败；
倡导新型城镇化建设，实施土地供应制度改革，发挥市场配制机制等长效措施有利于未来市场的健康发展。
在全面深化改革的大背景下，房地产业将迎来更加市场化的机遇和挑战，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场供需关系将更趋良性，逐渐回归理性。
在因地制宜的政策下，拱墅区政府下决心大力发展经济，拱墅区正处于高速发展时期。
拱墅区地处杭州市中部，是杭州市委、市政府所在地，属于杭州市发展较为成熟的区块，公共配套齐全，人口发展成熟度高，这些都为商业地产的良好发展奠定了坚实的基础。
另外，虽然拱墅区整体商业发展较为成熟，但区域内还是缺少大型的商业综合体项目，尤其是北部区域，高密度的人口居住却没有大型商业配套的支撑，这对于商业地产开发商来说无疑是一次很好的机会。
第三章项目外部经济环境分析
3.1区域经济情况
杭州地处长三角经济圈，国家统计局年鉴数据显示，该市2007年经济总量达4100亿元，第一、第二、第三产业分别占4%、50.2%、45.8%。
2008年杭州GDP达到4781亿元，高于青岛市（4409亿元），低于重庆市（5096亿元）位居全国第八位（省会城市第二位），2010年杭州市辖区GDP已经达到2008年全市水平，为4740亿元，位居全国第七位。
杭州人均生产总值位居全国前列，由于城市品位高、人文气息浓、生态环境美、社会秩序好、生活品质优等特点。
杭州每年都能吸引大量外来人口就业与定居。
杭州市拱墅区经济概况：
2013年完成地区生产总值372亿元，增长7.9%，服务业增加值261亿元，增长9.2%，十大产业增加值159亿元，增长10.8%；
实现地方财政收入55.5亿元，增长7.5%；
完成固定资产投资308.2亿元，增长25.1%；
实现社会消费品零售总额360.2亿元，增长13.2%；
开放型经济、节能降耗等指标完成市下达任务。
2013年拱墅区三次产业结构比例为0:
30:
70，服务业对拱墅区经济的主导作用进一步显现。
全年兑现产业扶持资金1.03亿元。
实现主营业务收入1426.7亿元，同比增长15.5%，实现总税收42.1亿元，地方税收20.7亿元，分别同比增长11%、15%。
成功出让4个工业地块88.8亩土地，启动康桥园区提升改造，加快石塘园区建设；
完成建筑业总产值280.3亿元，同比增长12.6%，新增资质建筑企业21家。
2013年实现楼宇税收17.3亿元，同比增长19.4%，其中税收超亿元楼宇4幢，超千万元楼宇33幢，分别比去年增加3幢、7幢，易构大厦等5幢楼宇成功入选2012年度杭州市五十佳商务楼宇。
全年出让11个商业地块340亩土地，开工楼宇39万平方米，竣工51万平方米，投用56万平方米，拱墅区建成楼宇总量达到230万平方米。
2013年全年完成26宗1028.5亩经营性用地出让。
建立完善10%留用地项目管理协调机制，加大监管力度，开工经合社物业22.5万平方米，竣工34万平方米。
2013年全年实际到位市外资金180.2亿元，新引进亿元以上的项目16个，成功引进绿地集团和伍尔沃斯商务咨询有限公司两家世界500强企业。
实际利用外资3.4亿美元，同比增长6.2%；
浙商创业创新到位资金61.5亿元。
外贸出口增幅全市第一，服务外包顺利完成市下达目标任务。
继续开展城乡统筹，完成产业转移项目15项，投资额3.5亿元。
2013年区各级各单位累计走访企业10029家次，送政策套餐259个，解决问题4420个。
认真贯彻减负政策，切实减轻企业负担，累计减免各类税费2.16亿元。
出台扶持政策，加快推进“个转企”工作，1340家个体户转型升级为企业。
申花板块位于杭州市中心，是拱墅区的重要板块之一，商业交通配套完善。
随着浙大紫金港校区的建成使用和与老城西的无缝对接，使得申花板块迅速得到市场的接受。
3.2所在房地产市场
3.2.1杭州房地产历史回顾
杭州市真正意义上的房地产开发始于93年，真正意义上的房地产开发是指由企业进行房地产投资开发和建设，通过市场销售的行为。
而在此以前，房地产开发一般是计划经济下的政府行为，土地由政府划拨，建成后由政府和企业购买分配给职工，即所谓福利分房，市场上基本没有可以用货币购买的房产品，居民获得住房的唯一办法就是由政府或单位分配。
到93、94年，杭州市出现了居民可以用货币通过市场购买的住宅。
这种具有商品属性的住宅，即称为“商品房”。
因此杭州市房地产发展史应是商品房的开发历史。
93年至今的杭州市房地产发展基本可分成四个历史波段：
1993年-1995年的初步繁荣期，1995年一1997年的平稳调整期，1998年至2004年的增长繁荣期，2005年至今的新一轮宏观调控期。
一、1993-1995年的初步繁荣期
自从93年国家政策允许以公司、企业行为进行房产的开发与销售后，杭州的房地产有了一个爆发式的发展，房地产开发公司如雨后春笋般地涌现出来。
同时，大量台资港资的中外合资企业相继成立，但多也是原先没有搞过房地产的外商。
由于经验不足和水土不服，这些外商最终并没有在杭州形成气候，大部分以失败告终。
当时的杭州的房地产开发，也可以称得上是热闹非凡，供应量迅速放大，但很快因需求不足而回落。
总的说来，这一阶段的发展有如下特点：
1、计划经济的开发模式仍占主导地位，但投资开发主体多样化。
2、供应量迅速增大，供应品种多样化。
3、市场需求不足且与供应结构不吻合。
4、开发水平低下，无品牌意识，几乎没有出现经得起时间考验的精品楼盘。
二、1995年一1997年的平稳调整期
随着宏观经济进入调整期，同时也随着供大于求且结构不合理等矛盾，杭州楼市进入平稳调整期。
有如下特征：
1.开发主体以政府所属开发企业与行业类开发企业为主，其他类型的企业淡出市场，但私营企业蓄势待发。
三、1998年至2004年的持续繁荣期
98年初停止福利分房政策和银行按揭贷款的全面推行是点燃杭州楼市的导火线，前者导致了团购的集中消费，后者大大降低了普通消费者的入市门槛，从而开始了持续至2004年的繁荣期。
此阶段大致有以下特征：
1、供应方面
供应总量：
1998年因蒋村划入杭州后，该区域基础设施有较大改善，开发量进一步增加，加上次中心旧城改造的速度
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