上海房地产估价师《理论与方法》房地产状况调整的内容考试试卷文档格式.docx

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10．2万元

11．0万元

11．3万元

11．5万元

工业用地的监测点评估价格

5、以下关于估价方法间的关系的表述，正确的是。

在建工程适用市场法估价而不适用成本法估价

市场法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取

假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法、成本法求取

在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法

工业用地的监测点评估价格

6、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。

.

原始价值高于账面价值

投资价值高于市场价值

谨慎价值低于市场价值

快速变现价值低于市场价值

7、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用__进行测算。

A．平均增减量法

B．平均发展速度法

C．移动平均法

D．指数修匀法

8、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。

建筑师

工程师

造价工程师

估价师及物业代理

借款合同

9、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用发包。

专业工程

建筑工程全过程

分部工程

分阶段

10、以下不属于抵押贷款支持证券的是__。

A．MBB

B．MPT

C．CMO

D．MSS

11、我国房地产开发统计中采用的是实际销售面积，不包括__。

A．报告期已竣工的正式交付给购房者的房屋面积

B．已签订预售合同正在建设的商品房屋面积

C．已签订销售合同的商品房屋面积

D．报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积

12、假设某类住宅的价格从3000元㎡下降到2800元／㎡，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为．【2005年考题】

-1．33

-0．66

0．66

1．53

13、拍卖的基本原则中不包括__原则。

A．公开

B．公平

C．客观

D．诚实信用

14、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。

A．536

B．549

C．557

D．816

15、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10公顷，该耕地近三年平均年产值为10000元/公顷。

下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。

A．不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人

B．该耕地的土地补偿费最少为60万元

C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人

D．由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费

16、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款_人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来。

操作风险

法律风险

信用风险

管理风险

17、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为。

43．8％

50％

56．8％

70％

18、在某居住区规划中，建筑基底面积300m2，总建筑面积1500m2，容积率1.5，建筑密度为__。

A．30%

B．40%

C．50%

D．60%

19、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。

通常情况下，__资信等级的企业才能获得银行贷款。

A．AA级及以上

B．A级以上

C．BB级以上

D．BBB级及以上

20、下列说法正确的是__。

A．增价拍卖皆为卖方报价拍卖

B．增价拍卖皆为买方报价拍卖

C．减价拍卖皆为卖方报价拍卖

D．减价拍卖皆为买方报价拍卖

21、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是__。

A．股票+投资基金

B．债券+投资基金

C．投资基金+股票+债券

D．股票+债券

22、某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。

当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为__。

A．相等

B．不相等

C．可能会相等

D．不能确定

23、房地产估价的主要难点是。

市场行情变化不定

供需变化引起价格变化

房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握

房地产价格的影响因素影响程度不同

24、房屋面积测算的内容不包括__。

A．房屋建筑面积

B．房屋使用面积

C．共有建筑分摊面积

D．房屋占地面积

25、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。

A．人事部

B．建设部

C．省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在可将合同分为。

典型合同

实践合同

诺成合同

主合同

从合同

2、下列不属于可进行工程竣工的验收条件的是__。

A．完成工程设计和合同约定的各项内容

B．对当地居民有所安置

C．建设单位已按合同约定支付工程款

D．有施工单位签署的工程质量保修书

3、收益性房地产包括__。

A．未出租的餐馆

B．旅店

C．加油站

D．农地

E．未开发的土地

4、基本预备费是按三项之和为计费基础，乘以基本预备费率进行计算。

设备及工器具购置费

建安工程费

工程建设其他费用

直接工程费

间接工程费

5、《中华人民共和国招标投标法》规定，开标由__主持，并邀请所有投标人参加。

A．建设主管部门

B．公证部门

C．招标人

D．投标人

6、下列自然人中，具有完全民事行为能力的人有。

15周岁，靠版税独立生活的“90后”作家

17周岁，隔月将打工节余寄回老家的农民工

18周岁，颈椎以下全瘫痪，手脚均无知觉的残疾人

19周岁的间歇性精神病人

21周岁，在家靠父母遗产生活的待业青年

7、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加。

会引起房地产自然增值的因素有。

对房地产本身进行投资改良

房地产需求增加导致稀缺性增加

通货膨胀

外部经济

建造成本增加

8、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于__。

A．第一产业

B．第二产业

C．第三产业

D．新兴产业

9、经营性国有土地使用权可以通过方式取得。

行政划拨

招标出让

拍卖出让

协议出让

挂牌出让

10、建筑材料与水有关的物理性质有等。

孔隙率

抗渗性

抗冻性

弹性和塑性

耐磨性

11、某收益性房地产，有效毛收入为I，运营费用为E，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长gI，运营费用增长gE，该类房地产的报酬率为Y，则计算该房地产价值的公式为（）。

A.A

B.B

C.C

D.D

12、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：

出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为__m2。

A．48.5

B．49

C．51

D．45.5

13、在英国和其他英联邦国家，法院一般__来判断房地产评估价值的误差范围。

A．使用估价对象房地产的实际成交价格

B．使用政府公布的房地产交易指导价格

C．使用近一年内房地产的平均成交价格

D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

14、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。

若建筑物总价值为120万元。

下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。

按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33％

按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％

按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％

按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％

按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％

15、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。

规划设计方案

投资估算

资源条件

投资权益

16、会计要素包括__等几大类。

A．资产

B．成本

C．负债

D．利润和费用

E．所有者权益

17、__不是减轻纳税人负担的措施。

A．附加

B．规定起征点和免征额

C．减税

D．免税

18、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括。

工程质量保修书

可行性研究报告

竣工图

住宅使用说明书

竣工验收备案表

19、甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是万元。

8.00

11.76

16.80

24.00

执行层的组织协调

20、某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80％，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡．则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为元／㎡。

2350

2937.5

3250

4062.5

21、已