工业区修建性详细的规划说明书.docx

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工业区修建性详细的规划说明书

晋江市深沪镇内衣制造园修建性详细规划

说明书

一、规划背景

1.政策背景

2007年6月，晋江市人民政府出台了《关于进一步加快镇村建设专业化标准厂房的通知》的实施意见，围绕“企业集中、要素集聚、产业集群、土地集约”的总体要求，结合晋江区域经济和产业特色，明确提出每个专业化标准厂房园内只能有一个主导产业及其上下游配套。

专业化标准厂房主导产业的选定由镇（街道）根据辖区中小企业产业聚集情况选定，同时须报领导小组办公室备案。

用地上，标准化厂房选址除了必须符合相应规划建筑相关规范外，为使标准化厂房达到效果，晋江市对标准化厂房的建设也作了限制性规定：

单体建筑面积不得小于4000平方米；同时，除特殊行业外，标准厂房要建多层，原则上不低于3层；建筑密度要控制在30%以上，容积率1.5以上。

标准化厂房的配套设施也有相应规定，办公和生活区宜集中设置，并与生产区相分离，总占地面积不得超过总用地面积的10%，区域内部不得建专家楼、宾馆和招待所等非生产性配套建筑。

根据该文件要求，深沪镇政府决定结合本镇中国内衣名镇的产业特色，建设内衣制造园，在晋江市政府的支持下，确定建筑密度控制在30%以上、容积率2.0以上的规划条件。

考虑到内衣产业的劳动密集型产业特性，以及让利于周边村民的社会化配套原则，园区按50％的职工配套设施标准控制，其他职工配套设施由周边村庄结合新农村建设解决。

并以此为规划前提，委托泉州市城市规划研究院进行《深沪镇内衣制造园修建性详细规划》的编制。

2.深沪镇总体规划相关背景

依据晋江市总体规划，泉州市域晋南片发展方向以外向型、市场型、轻加工为主，逐步向高科技型转化。

晋江市总体规划及城市概念性规划，分析深沪镇社会经济发展水平，在晋江市所处的地位与作用，及其今后的发展方向和规模，确定深沪镇为晋江市域南部经济区中重要的旅游港口城镇。

规划分析了深沪镇目前的社会经济状况，地理位置的优势，以及各行业发展潜力，确定在其以第二产业为主导产业，在以发展轻工为基础的同时，对台贸易和沿海且具港口必将大力影响其商业、服务、旅游等第三产业的发展，所以确定深沪镇镇域性质为：

滨海港口城镇。

深沪镇产业空间布局：

以镇区服务为核心，巩固现有各主要职能片区地位，拓增主要职能片区的交通联系，加快“旅游、港口经济”发展的战略。

在镇区和沿海旅游带全面增强服务业，由旅游带动整个服务业发展，保证各基础性设施的齐备，率先实现在各镇中由生产型城镇向高层次的消费型城镇转变。

其次，渔业捕捞是深沪镇的传统产业，深沪镇对渔业体制进行优化改革，要求以发展深加工产业为延伸主业，加大作业区，大力推广新型网箱养殖技术。

深沪镇同时是一个海上运输的重要港口，目前经国务院审批，泉州港口岸深沪港区对外国籍船舶开放，深沪港晋升为国家一类口岸，今后将利用这一契机，大力发展港口运输业。

第三，利用沿海地区优势，设立生态隔离带和直通镇区中心的生态绿色走廊，形成绿水相依的镇区生活环境。

第四，强化镇与外部村镇之间、村庄之间的交通联系，使深沪镇与市区及深沪镇个村庄之间形成合理分工，结构优化，具有较强竞争力的结构产业体系。

第五，深沪镇有市级工业园区一处，镇级工业园区两处，各工业区要根据特色的优势产业集中发展，保证工业区设施的集中配置和有效管理。

二、现状研究

1、基地概况

规划区位于晋江市深沪镇南部区域，华科路两侧的坑边村与运伙村的行政范围内，用地面积15.39公顷（约209.72亩，不含华科路及其控制线用地）。

现状此段华科路宽度约12米，从用地中部呈东西向穿过，近期准备扩建，规划区对外交通便捷。

本次规划按照上一层面规划要求控制华科道路红线36米，两侧需各留出12米退让道路红线用地距离。

深沪地处台湾海峡西面，属南亚热带海洋性季风气候。

冬季盛行偏北风，夏季盛行偏南风，气候暖热，夏长无酷热，冬短无严寒。

深沪湾地处台湾山地“雨影区”，雨量集中，降水量的年际变化较大。

霜日出现极少，热量丰富，日照充足。

台风、暴雨、洪涝、低温、干旱等灾害性天气时有发生。

现状用地以荒坡地为主，地势东高西低，现状场地最大高程19.5米，最小高程8.40米，坡度较大。

土壤以沙土和泥沙土为主，工程地质条件较好。

规划区西北部现有一处水塘，用地西侧约600米处是区域性的河流湖漏溪，源于虺湖经华山、华海注入深沪湾，全长7.3km，流域面积26.41km2，河床为沙质，年径流量1510万m3。

规划区周边现状主要为农田与荒地，市政管网尚未覆盖该区域。

2、产业研究

内衣制造业是劳动密集型产业，深沪镇是中国内衣名镇，现状相关企业以中小型为主，分散在镇域各处。

现在大多面临着生产条件拥挤，缺乏发展余地的难题，员工配套设施条件不足，在用工荒的大背景下影响企业的招工进程，很难达到国外订单要求的硬件和软件要求，极大的制约了企业的发展和产业集群的壮大。

例如美国订单的要求，每台机车需要5平方米以上的工作空间，每个员工需要3.5平方米以上的居住面积条件，消防措施要求严格，对企业现场调研达标后才下单，导致深沪众多企业错失相对利润较高的发达国家的大量订单，无法发展壮大。

以专业园的形式，进行标准化厂房建设，可以降低企业成本，满足产业集群相对集聚的要求，对中国内衣名镇深沪而言，是提升专业经济比重，壮大镇域经济综合实力的快捷通道。

3.与周边地域的衔接

本次规划范围位于镇域南部，东侧有晋南工业园区，西侧有东华工业园，北侧有浔光工业区，未来将成为深沪产业布局的地理中心，周边发展余地大，在规划中要充分考虑道路和用地的可延续性，以及未来成片发展的可能。

按照深沪镇总体规划，周边将有医院学校和消防站的配套，本规划区可以兼容使用。

三、规划依据

1.《中华人民共和国城市规划法》《城市规划编制办法》

2.《晋江市城市总体规划》《晋江市域概念规划》《晋江市公路交通规划》

3.《深沪镇国民经济和社会发展“十一个”五规划》《深沪镇总体规划》《深沪镇土地利用总体规划》

4.晋江市人民政府《关于进一步加快镇村建设专业化标准厂房的通知》的实施意见

5.委托方的具体要求及提供的地形产业等相关资料

四、规划原则

１、现实性原则

根据规划区开发建设的实际情况，立足建设和规划管理的现实要求，要适应批租、出让和招商引资的具体特点。

２、超前性原则

高标准、高要求，加强规划科学性、前瞻性，引导开发建设健康、协调、持续发展。

３、综合效益原则

突出“城市经营”（citymanagement）的理念，开发建设导入市场机制。

调整土地利用结构，增加土地利用集约性；同时，决不能因为短期、局部的经济利益而影响整个地区的建设水平，在追求经济效益的同时，也应兼顾社会效益和环境效益，处理好局部与整体、近期与远期的关系。

土地利用应统筹安排各项用地，保证公共服务设施、市政设施和绿化用地，并控制用地合理利用与适度开发。

４、控制与引导相结合原则

规划强调控制与引导相结合，对配套的市政设施、道路、公共绿地等实行严格的控制规定，而对其它类土地的使用可根据土地兼容要求，保留适当的灵活性。

规划成果体现土地有偿使用和管理运作要求，达到系统、规范、简明的目的，增强可操作性。

五、规划目标

1.处理好园区与周边区域的关系，实现可持续发展。

2.坚持高起点、高品位，建设环境良好的现代化工业园。

3.灵活的规划框架，以利未来弹性发展。

4.综合解决好本区的竖向，做到既科学合理，又节约投资。

5.工业生态系统整体性与成员个体性统一。

现代化工业园既追求工业园整体乃至整个区域的经济和环境效益，也追求成员自身的经济效益和环境绩效，因此，这就需要保证系统的整体性和成员个体性统一；从操作、运行和管理上，要使得物质流动以及信息交流在整个园区内形成快捷、顺畅的网络，而成员个体间以市场原则进行联系以体现个性．

结论：

本着经济、实用、美观、合理相结合的设计原则，规划设计达到节约资源、削减污染、提高经济运行质量和效益的目的，实现整个区域的可持续发展，促进园区生态系统良性循环．建设现代化工业园区。

六、性质与规模

规划区性质为：

二类工业集聚的内衣制造专业园。

规划区用地规模15.39公顷。

工业建筑面积237710平方米，按每20平方米面积可提供1个职位估算，可以提供约11900个就业岗位。

按照50％的职工安排居住在本规划区内，可容纳约5950人的公寓建筑面积49670平方米，人均8.3平方米。

园区办公面积12023平方米，可以提供集中的企业办公和样品展示空间。

七、规划结构与用地布局

通过对现状详实的调查与综合分析，针对现代化内衣制造园区的特点，规划在上一层次规划的基础上，通过功能细化和重组，实现基地内部以及与周边其他功能区之间的有机联系与过渡。

通过“一轴、两点、五片”的规划布局结构将各功能合理地组织在一起，共同营造园区创新网络空间。

“一轴”：

指贯穿园区的交通轴线，是整个园区的交通、景观、视觉中心。

“两点”：

指北部车行主入口（及行政办公楼前的广场）与南部步行入口

“五区”：

通过园区景观轴线、园区道路将整个地块划分为行政办公区、南部生产片区、南部宿舍区、北部生产片区、北部宿舍区等五个片区。

宿舍区有相应的商业服务网点和食堂、球场等配套设施。

“便捷安全的交通体系”：

设计环绕工业区的路网结构，满足工业区高效的交通要求和利于区内消防。

机动车车位按100辆/万平方米计算，在路边设置访客临时停车，在厂房间设置提供给大型货车的露天绿化停车区，既经济方便，又有利于工业区的景观绿化。

建筑后退道路红线要求如下：

建筑后退华科路36米道路红线12米，后退规划区内18米主干道红线5米，退后退规划区内12米主干道红线3米以上。

建筑南北间距和侧间距同时满足日照分析、消防规范和其他相关强制性规范要求。

八、道路交通及竖向设计

（一）道路交通

结合场地地形条件及停车规模要求，以及工业园区道路规划的要求，合理组织交通和竖向设计。

1.出入口和转弯半径

基地内交通依托原有区域道路，根据上一级别总体规划要求，园区在华科路设主要交通性出入口（其中：

一个综合出入口，两个次入口、一个步行出入口），在西侧区域辅助道路设置一个混和出入口。

在保障规划区对外交通边界条件的同时，考虑到华科路是镇域的交通性干道，规划区道路在华科路的接口以禁止左转的顺向路口为主，仅控制一个可左右转的交叉口，华科路道路中央绿带仅在此断开，减少规划区道路开口对华科路交通的负面影响。

考虑园区大型货柜通行的要求，主要道路交叉口转弯半径均为20米，次要路口转弯半径控制在15米以上，保障不出现盲点交通。

2．车行系统

机动车道红线宽度主要有18米、12米两种主要道路段面形式。

其中，针对园区未来实施的可操作性与不确定因素，在不影响园区整体结构的前提下，规划建议将园区南部步行入口与12米支路作为18米道路虚线控制，根据园区未来的建设情况与周边区域的未来开发情况，弹性组织园区与周边区域的交通关系。

道路坡度设计：

最大纵坡3.00%，最小纵坡0.20%。

3.消防通道

整合园区道路交通系统，满足消防要求。

（二）竖向规划

本次规划对规划区主、次干道进行竖向设计，确定其交叉点高程作为下一阶段的详细规划及道路设计的参考。

规划综合以下因素进行道路竖向设计：

规划道路与现状道路（华科路）的高程合理衔接；

在保证道路工程技术要求的前提下尽量尊重场地地形条件，有效减小土石方工程量，并努力保持原来的场地景观特征；

部分低洼片区的场地较难顺利排水，规划采用场地的整理设计，达到就近收集、排放雨水的作用。

1.道路竖向设计

场地由东向西逐渐坡降，规划道路高程基本顺应地形落差，道路坡度不大于3%，绝大多数路段坡度小于2%，以方便非机动车行驶；规划部分场地、道路适当加高，使道路坡度至少大于2.0‰，以达到污水管的排水最小坡度。

2.场地竖向设计

场地的竖向设计应本着降低土方量的原则，尽可能地接近场地现状高程。

规划形成不同高程的缓坡台地，