广工房屋建筑学Word下载.doc

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“立体的画”；

“石头写的史书”）双重属性。

具有物质功能（使用价值）及精神功能（审美价值）的双重社会功能。

1.1构成建筑的基本要素

一、建筑功能——建造房屋的目的和使用要求，包括物质功能和精神功能。

二、建筑的物质技术条件——是实现功能的手段，包括建筑材料及制品技术、结构技术、施工技术和设备技术等。

三、建筑的艺术形象——是建筑内外空间组合、建筑体型、立面式样、细部装饰、建筑色彩质感等的综合表现。

1.2建筑的综合效益

建筑的综合效益是指经济效益、社会效益和环境效益之综合。

经济效益是指建筑造价、材料能源消耗、建设周期、投入使用后的正常运行和维修管理费等综合经济效益。

社会效益是指建筑在投入使用前后，对人口素质、国民收入、文化福利、社会安全等方面所产生的影响。

环境效益是指建筑投入使用前后，环境质量发生的变化，例如日照、噪声、生态平衡、景观等方面的变化。

1.3我国基本建设的程序

一个建设项目从建设前期工作到建设、投产，要经历几个循序渐进的阶段，每个阶段都有自身的工作内容。

一、建设阶段的顺序

1、提出项目建议书。

2、编制可行性研究报告。

3、进行项目评估和决策。

（1）

4、编制设计文件。

5、施工前的准备工作。

6、组织施工。

7、竣工验收，交付使用。

二、各阶段内容

（一）、项目建议书阶段

项目建议书是要求建设某一具体项目的建设文件，是基本建设程序中最初阶段的工作，是投资决策前对拟建项目的轮廓设想。

主要从宏观上来考察项目建设的必要性。

其作用是国家选择建设项目的依据，项目建议书批准即为工程立项。

项目建议书把论证的重点放在项目是否符合国家宏观经济政策方面，尤其是否符合产业政策和产品结构的要求，是否符合生产力布局要求。

减少盲目建设及不必要的重复建设。

项目建议书的内容：

1、建设项目提出的必要性和依据。

背景材料、拟建地点的长远规划、行业及地区规划资料，说明项目的必要性。

2、拟建规模和建设地点的初步设想和论证。

建设地点论证，分析项目拟建地点的自然条件和社会条件，建设地点是否是地区布局的要求。

3、资源情况、建设条件及协作可靠性。

拟利用的资源供应的可能性和可靠性。

主要协作条件情况，项目拟建地点水电及其它公共设施、地方材料的供应分析。

4、投资估算和资金筹措设想。

5、设计、施工项目的进度安排。

6、经济效益和社会效益的分析与初步估价。

（二）、可行性研究报告阶段

建设项目可行性研究是指项目决策前，通过对项目有关工程、技术、经济等方面条件和情况进行调查、研究、分析，对可能的建设方案和技术方案进行比较论证，并对项目建成后的经济效益进行预测和评价的一种科学分析方法。

由此考察项目技术上的先进性和适用性，经济上的盈利性和合理性，建设的可能性和可行性。

业主委托有资格的设计院或咨询公司编制可行性研究报告。

它作为项目投资决策后，设计任务、银行贷款、合同、订货、审查及向规划部门申请建设执照的依据和附件。

他的编制必须在国家有关规划政策、法规指导下完成。

同时，还要有相关项目建设请示批复、环境测试、市场调查、自然、社会、经济方面的有关资料等作依据。

可行性研究是项目前期工作的最重要内容，它从项目建设的全过程考察分析项目的可行性，其目的是回答项目是否必要建设，是否可能建设和如何进行建设的问题，其结论为投资者的最终决策提供直接的依据。

可行性研究从市场需求预测开始，通过多方案比较，论证项目建设规模，场址选择的合理性，原材料、燃料动力、运输、资金等建设条件的可靠性，对项目的建设方案进行详细的规划，最后提出项目可行性与否的结论。

（2）

1、可行性研究的作用

（1）、作为建设项目投资决策和编制设计任务书的依据。

（2）、作为筹集资金向银行申请贷款的依据。

（3）、作为项目主管部门商谈合同、签订协议的依据。

（4）、作为项目进行设计、设备订货、施工准备等建设前期工作的依据。

（5）、作为项目采用新技术、新设备研制计划和补充地形、地质工作和工业性试验的依据。

（6）、作为环境保护部门审查项目对环境影响的依据，是向项目建设所在地政府和规划部门申请建设执照的依据。

2、可行性研究的编制依据

对一个拟建项目进行可行性研究，必须在国家有关规划、政策、法规的指导下完成，同时，还要有相应的各种技术资料，可行性研究工作的主要依据有：

（1）、国家有关的发展规划、设计文件。

包括对该行业的鼓励、特许、限制、禁止等有关规定。

（2）、项目主管部门对项目建设要求的请示批复。

（3）、项目建议书及审批文件。

（4）、项目承办单位委托进行可行性研究的合同协议。

（5）、企业的初步选择报告。

（6）、拟建地区的环境现状资料。

（7）、试验试制报告。

（8）、项目承办单位与有关方面取得协议，如投资、原料供应、建设用地、运输等方面的初步协议。

（9）、国家和地区关于工业建筑的法令、法规。

如“三废”排放标准、土地法规、劳动保护条件等。

（10）、国家有关经济法规、规定。

（11）、国家关于建设方面的标准、规范、定额资料。

（12）、市场调查。

（13）、自然、社会、经济方面的有关资料。

3、可行性研究的步骤

（1）、委托与签订合同。

（2）、组织人员和制定计划。

（3）、调查研究和收集资料。

（4）、方案设计与优选。

（5）、经济分析和评价。

（6）、编制可行性研究报告。

4、可行性研究的内容

（1）、总论。

项目建设的必要性和依据的论证。

（2）、需求预测和建设规模。

（3）、资源、原材料、燃料及公用设施情况。

（4）、建设条件和场址方案。

建设项目的地理位置、气象、水文、地质、地形条件和社会经济现状。

交通运输及水、电、气的现状和发展趋势。

根据诸因素提出选址意见。

（3）

（5）、设计方案。

场址布置方案的初步选择和土建工程量估算。

公用设施和厂内外交通运输方式的比较和初步选择。

（6）、环境保护。

调查环境现状，预测项目对环境的影响，提出环境保护和“三废”治理方案。

（7）、企业组织、劳动定员和人员培训估算。

（8）、实施进度的建议。

（9）、投资估算和资金筹措。

（10）、社会及经济效益分析。

（三）、项目评估和决策阶段

它是对拟建项目的可行性研究报告提出意见，对最终决策项目投资是否可行，确定最佳投资方案。

其内容包括：

1、全面审核报告中反映的各项情况是否确定。

2、分析报告中各项指标是否正确。

包括各种参数、基础数据、定额费率的选择。

3、从企业、国家和社会等方面综合分析和判断工程项目的经济效益和社会效益。

4、分析和判断报告的可靠性、真实性和客观性。

对项目做出取舍的结论性意见和建议（即最终投资决策），最后写出项目评估报告。

1.4我国房地产开发程序

一、提出项目建议书。

二、编制可行性研究报告。

三、进行项目评估和决策。

四、办理《建设用地规划许可证》。

《中华人民共和国城市规划法》第31条规定：

在城市规划区内建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。

五、办理《国有土地使用证》。

取得土地使用权。

只有国家才能以土地所有者的身份出让土地。

城市规划区集体所有的土地，必须依法征用转为国有土地后，方可出让土地使用权。

土地使用权出让可以采用拍卖、招标或协议的方式。

《城市房地产管理法》规定：

“商业、旅游、娱乐和豪华住宅的用地，有条件的，必须采用拍卖、招标方式；

没条件的，不能采用拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

采取双方协议的出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价”。

以出让方式取得土地使用权的土地，超出合同约定的动工开发日期而未动工的，可以征收相当出让金20%以下的土地闲置费。

满两年未动工的，可以无偿收回土地使用出让权。

六、拆迁安置

七、组织实施勘察、设计工作，办理《建设工程规划许可证》。

八、土地开发。

主要内容是指房屋建设的前期准备，平整场地，实施水通、电通、路通的“三通一平”。

（4）

九、施工招标投标。

十、办理《建设工程开工证》，进入施工安装阶段。

投资30万元以下或300㎡以下可不办。

开工证有效期是三个月，过期作废，可以延期两次，每次3个月。

十一、办理《商品房预售许可证》。

《城市商品房预售管理办法》规定：

“商品房预售应当符合下列条件：

已交足土地使用出让金，取得土地使用证书。

持有建设工程规划许可证，投入的资金达工程总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

”

十二、竣工验收、交付使用。

十三、物业管理。

1.5建筑的分类和等级

一、建筑的分类

不同的建筑其设计要点不一样，为了便于分析及提高设计的针对性，常常从多种角度将建筑分类。

（一）、按建筑的使用功能（用途）分类分为民用建筑、工业建筑和农牧业建筑三类。

民用建筑又分为居住建筑和公共建筑两类。

（二）、按建筑的规模大小和建造数量分类分为大量性建筑和大型性建筑两类。

（三）、按建筑高度或层数分类

公共建筑

居住建筑

单层和多层

建筑高度（H）不大于24m（H≤24m）

低层

1~3层

多层

4~6层

中高层

7~9层

高层

建筑高度大于24m

（24m＜H≤100m）

10层或10层以上

超高层

建筑高度大于100m（H＞100m）

（四）、按承重结构的材料分类

1、木结构建筑2、砖（或石）结构建筑3、钢筋混凝土结构建筑

4、钢结构建筑5、混合结构建筑（砖混结构；

石混结构；

砖木结构等）

二、建筑的等级

1、质量等级（按建筑物的使用性质、主体结构的耐久年限分为四级）

耐久等级

耐久年限

适用范围

一级

100年以上

适用于重要的建筑和高层建筑，如纪念馆、博物馆等

二级

50~100