某住宅楼盘策划方案Word文档格式.docx
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*鉴于梅林片区整体环境较差,工业厂房多,噪音大,绿化率低的情况,建议以闹中取静、静中取荫的主题,全方位营造绿色环保住宅新概念,高绿化率是其鲜明特点。
*合理规化布局,梅林片区住宅多以小高层、多层为主,建筑风格较为雷同,缺乏新意;
针对项目面积大的特点,建议高层、多层并举开发,全方位、多功能规化小区必要的配套与环境设施,增加项目本身的市场迎合力及卖点输出。
*户型:
建议以开扬与实用为原则,以中小户型为主,兼顾少量大户型。
三、碧华庭居定位:
1、物业定位
全方位多功能绿色环保家园,真正做到闹中取静、静中取荫的境界
延展:
完善小区功能配套与高绿化率;
完善小区小品塑造与外部景观设计
2、市场定位
把碧华庭居真正塑造成面对广大中高收入阶层的世外桃源,使其成为真正意义上的绿色环保小区。
3、卖点输出
*满眼绿色的碧华庭居
*环保家族的一面旗帜
*规模小区,资源共享
*闹中取静、静中探幽
*喧嚣走了,家人乐了
*碧华庭居真正的绿色华庭
4、输出形式
*报纸--80%
*售楼处展板、各式POP--10%
*软性造势--10%
5、目标市场定位
*深圳市场--80%+-5
对象:
老板、高级白领、金融证券界人士及经济基础深厚的深圳市民
优势:
他们事业成功,经济基础较好,懂得生活品味并不懈追求。
*梅林当地市场--15%+-5
生意人、商贩、股市得意者、业务员、二次置业者
有资金积累,有较强渴望
*香港市场--5%+-5
返乡居住或投资置业者
有固定居所,便于在深生意来往
6、购物动机与心理
*自住与长线投资
*经理阶层自用*办事处合用
*当地富裕家庭居住
*二次置业,返乡自住
*以租供楼
*追求品味与感觉
四、营销元素组合
1、通过元素逐渐竖立公司及物业的品牌形象,主要涉及户外展板、现场展板、引导海报、报纸、售楼处、VI的建立与推广。
*户外展板:
展板设置于临梅华路一侧,交通流量大,可做为明显的引导广告看牌设置处。
*现场展板:
在工地现场搭设立体效果图,及围墙看板,塑造现场气势及销售氛围。
*引导海报:
推出前在梅林片、华侨城、罗湖片、福田中心区派送宣传品,传递项目信息,以此扩大宣传范围。
*报纸:
特区报、商报为主
2、售楼处
*搭设100平方米现场接待中心及样板房,利于业务作业及接待客户,展示产品,建材及资料模型等。
*广场园艺造景:
结合接待中心,树立物业形象,以促销售。
*空飘汽球:
现场空飘汽球,拉布条,以制空点,制造明显目标;
引导客户进入现场。
五、形象包装
1、地盘
*导向类:
在新洲路与梅华路交叉处设指示牌或导向牌。
中康路与梅华路交叉处设路牌。
北环路附近临项目一面设大型路牌。
梅华路于项目左右50米,设灯旗杆。
*墙体类:
售楼处大门外包装,含彩旗、彩灯、展示牌、进口花砖铺地,预留车位、保安值班、建广告隔墙,隔开施工现场。
室内:
喷绘背景板、展板、展台、小区沙盘模型、户型沙盘模型、挂旗、售楼折页、
统一服装、胸卡
3、资料类
售楼书、海报、姓名卡、礼品袋、合同正式文本、销售形式表格、法律文书、立体效果图。
4、看楼类
*销售中心设专车看楼
*专车车体广告喷绘
六、销售完善
1、开盘准备
*示范单位及地盘包装到位
*楼书、展板、认购书、价目表到位
*市内各售楼处及现场销售处建好
*各项媒体制作落实
*内外销批文及法律文件齐全
*深圳、香港律师楼落实
*正式买卖合同落实
*银行按揭落实
*明确入伙时间
2、为塑造本项目独特的风格,显示其在市场上的形象,使客户在接受本项目独特定位的同时,能肯定自己的品牌地位,并造成社会影响度。
(1)在销售过程中,不断完善各环节及销售部门间的协调配合。
(2)分阶段销售策略
引导期:
预售阶段
公开期:
引导期后7--15天
强销期:
公开期后第7天起
持续期:
冲刺阶段
针对各销售阶段,制定销售时间进度表及各阶段预售销售目标,并做好分阶段效果评估。
(3)严格选拔销售人员
*售楼资历丰富者
*现场定单能力强者
*品佳、敬业、集体观念强者
(4)售楼人员掌握项目内容
A、项目基本情况
*项目概况,发展商业绩
*项目规划特色
*面积、结构、方位分配与统计
*价格分配与统计
*建材设备特色介绍
B、环境情况
*工地位置、环境
*各项生态设施介绍
*重大公共设施与未来发展介绍
*交通线路说明及客户引导确定
七、周边物业价格定位表
项目名均价主户型面积楼盘类型
金燕花园51001房1厅1卫68--91一座四棟十二层带电梯商住现楼
3房2厅1卫
3房2厅2卫
振业梅苑50002房2厅1卫67--135七棟多层住宅现楼
3房3厅3卫
绅宝花园66002房2厅1卫88--168四棟商住小高层现楼
3房2厅2卫
4房2厅2卫
凯丰48501房1厅1卫47、18--93四棟多层商住现楼
2房1厅1卫
3房2厅1卫
合正圆51002房1厅61--88二棟小高层带电梯现楼
2房2厅
3房2厅
4房2厅
碧云天47002房1厅58--11011棟9--16层带电梯现楼
4房3厅
天源梅林居48002房2厅62--110A/B楼5棟11层带电梯商住现楼
3房2厅
先科花园47002房2厅66--91七棟多层住宅现楼
梅沁园48001房1厅56--82二棟连体多层住宅现楼
2房1厅
一、前期包装(5月15日--7月1日)
主要涉及VI、土地现场包装、售楼处包装、宣传品等;
1、VI部分
为突出项目的独特性,树立项目自身形象,必将导入VIS系统。
2、土地现场包装
路牌、挂旗、三角旗、灯杆旗、公司旗、广告汽球、外墙立面图、指示牌、广告条幅、大型看牌;
3、售楼处包装
*外部
(1)售楼处外观独特性
(2)彩灯、彩旗、广告汽球、花砖铺地、预留车位、保安值班、广告隔墙;
*内部
喷绘背景板、小挂旗、展位、展板、户型分布图、平面图、户型小区沙盘模型、小区整体效果图
(3)销售人员服装、胸卡及各种办公用品的VI化(见VI部分);
4、宣传品
海报、楼书、折页、礼品袋、项目标徽设计、广播广告、电视广告、软性宣传、礼帽;
二、销售策略
针对本项目专门成立由销售主管、业务主管、销售人员组成的销售队伍,总公司派专人负责管理与监督工作,广告代理公司负责文案、平面及广告发布工作;
销售策略分阶段进行,大致分为引
导期、公开期、强销期、持续期四阶段进行,具体分述如下:
1、引导期(预售阶段)
(1)、搭设户外看板,以视觉冲击力的画面与诉求,刺激购买力:
(2)、清理美化工地现场;
(3)、合约书、预约单及各种销售记录表格的制做;
(4)、各种宣传品全部到位(如楼书、折页、礼品袋、姓名卡、效果图、旗帜、展板等);
(5)、各相关媒体落实,模型制作完成;
(6)、项目培训资料编制;
(7)、销售人员培训完成;
(8)、项目价格表完成;
(9)、内外销批文与法律手续齐全;
(10)、正式买卖合同、银行按揭、入伙时间落实;
(11)、刊登初始广告;
(12)、销售人员进驻工地现场;
2、公开期(引导期后7--15天)强销期(公开期后第七天起)
(1)、项目正式开盘前需配合各媒体的强势宣传极力引导有望客户,聚集人气;
销售人员以其得体的举止与良好的口才促成购买,并做好销售记录。
正式开盘时,可聘请社会名流与知名人士莅临现场剪彩;
同期各政治新闻界人士莅临;
现场报导或在报刊发表文章加以宣传。
开盘之夜,视情况可安排鸡尾酒会,增强社会购买的信心。
(2)、销售人员做好销售记录和潜在客户备案,销售记录交由业务主管审批,于隔日交还销售人员,业务主管定期召开销售会议,有重点对潜在客户进行追踪与公关。
(3)、每周由业务部与各媒体、广告代理公司保持联络,对项目销售中遇到的问题、促销策略与成果、SP活动,进行及时正确的修正。
(4)、拟定详细宣传品派发计划表,包括时间、地点、人员安排,派发品的类型与数量,达到预期效果。
(5)、为确保SP活动顺利进行,可视销售人员对项目情况熟练程度进行必要的排练。
(6)、对节假日的SP活动,须提前一天与销售人员讲解,使其了解活动目的、方式及如何配合。
(7)、周六、日由业务销售主管召集销售人员召开总结会议;
总结本周销售情况并安排下周工作,欢迎销售人员之间的沟通。
(8)、销售人员自定销售目标或由公司规定任务,并做周统计,对业绩好的销售人员予以奖励。
(9)、设多部销售热线,销售人员做好每日来访、来电,做好咨询记录。
(10)、为配合销售,制造热销气氛,公司每隔一段时间打电话给现场做假洽订。
(11)、销售中,应抓几个主要节日(如五一、国庆、元旦等),展开主题式SP活动。
3、持续期(冲刺阶段)
(1)、抓重要客户,促成交易。
(2)、抓回头客户;
(3)、追踪退订户,了解问题所在;
(4)、利用客户间的相互推荐促其成交者,公司予以奖励。
三、媒体策略
1、报纸(举例)
根据推广计划,前三期采用报纸为主要载体;
第一期用大中版面密集发布,全版一次、半版或三分之一版多次;
第二期采用中小版面,逐渐拉大发布周期;
第二期采用小版面,长线渗透;
载体为:
特区报、商报;
2、电视片
*形象类
制作目的:
塑造项目规模大、档次高的特点;
市场目的:
给项目形象定位;
媒体:
深圳电视台
*资料类
详尽的功能介绍