土地估价方法及案例Word格式.docx
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1无类似交易案例或无市场交易时,难以评估;
2必须考虑所有差异的项目,并加以适当修正;
3必须查证比较案例资料的准确性。
1对无收益不动产评估困难;
2收益数据必须合理、准确;
3还原利率必须适当。
1对不适宜建筑或无再开发价值土地评估困难;
2房价预测难以准确;
3开发费用难以准确。
1不适宜于已建成地或已开发地;
2成本不等于价格。
不适宜于无路线价区域。
不适宜于无基准地价区域。
理论基础
1依实例地价格,比较求评估地价格;
2无理论基础,但实用。
1未来纯收益还原现值即为价格;
2有理论基础。
1地价=房地价-建筑成本-利润利息;
2建筑价=房地价-地价;
3有理论基础。
1建筑价=重置成本-折旧;
2新开发地价=土地取得费+开发费+利润+利息+区位修正。
宗地价=路线价*深度指数*条件修正指数*时间修正系数。
宗地价=基准地价*(1±
∑区域及个别因素修正系数)*批租年期系数*时间修正系数。
估价程序
1收集适当交易实例;
2查证交易条件状况,包括价格、支付条件、动机及宗地条件;
3实例交易情况修正;
4实例期日修正;
5实例区域及个别因素修正;
6判定比较价格。
1估价总收益;
2估价总费用;
3计算纯收益;
4选定还原率;
5计算收益价格。
1估计开发完成后房地售价;
2估计建筑费用;
3估计各项税费;
4计算地价。
1确定土地征用拆迁费;
2确定开发费;
3确定利润;
4确定利息;
5计算成本价格;
6位置修正。
1查定路线价;
2查定深度指数;
3查定条件指数;
4查定时间修正指数;
5修正出宗地价格。
1查定基准地价;
2查证评估地块条件;
3查定各项修正系数;
4修正出宗地价。
现实性
评估结果与市价相近,最具现实性
评估结果与市价稍有偏差
接近市价
评估结果与市价常有偏差
掌握难易
易
难
易,适于多宗地估价
评估结果
比较价格
收益价格
剩余价格
成本累加价格
收益还原法案例
一评估土地价格
案例1
某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地,土地面积5000m2,土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日,共40年。
该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼,总建筑面积为15000m2,于2001年7月1日竣工投入使用,该建筑物当时重置价格为1300元/m2。
现该物业由业主自行经营,经营状况正常,年经营收入6000万元,年销售成本及经营成本共4000万元,管理费、财务费用为年经营收入的6%,商品销售税及附加为销售收入的%,经营利润为年经营收入的10%,若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/m2,房屋还原利率为8%,土地还原利率为6%,不考虑递增及物价因素,求该地块于2005年7月1日价值。
(注释:
1该物业为自营物业,总费用中需扣除经营者利润;
2总费用中扣除房屋年折旧的计算,由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日(钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年,本例房屋经济寿命到2061年6月30日止),故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止,共39年)
解:
①年经营收入=6000万元
②年须扣除总费用:
销售成本及经营成本=4000万元;
管理费、财务费用=6000*6%=360万元;
商品销售税金及附加=6000*%=510万元;
房屋年折旧:
折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年
房屋重置价=1500*15000=2250万元;
年折旧额=2250/39=万元;
已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。
③房地产年纯收益==万元
④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=(*4)*8%=万元
⑤土地年纯收益=万元
⑥该地块于2005年7月1日的价值:
P=a/r地*[1-1/(1+r地)n]=6%)*[1-1/(1+6%)35]
=万元;
土地单价=9011元/平方米。
二评估房地产价格
案例2
某酒店拥有的房地产占地面积为10000平方米,土地使用权通过有偿出让方式取得,土地使用权出让年期为50年。
该宗地上建有一座饭店,在2005年8月尚可有效使用50年,容积率为3,。
据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月50年期土地适宜权价格为1000元/平方米(容积率为1时)。
据当地资料,容积率每增加1,地价增长60%。
该饭店每月的客观净收益为15万元。
已知土地还原率r1=6%,该饭店的建筑还原率取r2=8%。
评估该饭店的价格,估价期日为2005年8月。
房地年纯收益=15万元/月*12月=180万元/年;
土地总地价=10000m2*1000元/m2*(1+2*60%)=2200万元;
土地年纯收益=(2200*6%)/[1-1/(1+6%)50]=万元/年;
房屋年纯收益=房地产年总纯收益-土地年纯收益==万元/年;
房价=(房屋年纯收益/r2)*[1-1/(1+r2)50]=8%)*[1-1/(1+8%)50]=万元。
案例3
不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。
用途为综合楼。
占地面积为各层建筑面积如下:
土地面积为8400m2。
建筑物部分:
1楼3800m2;
2-5楼:
2800m2;
合计:
15000m2。
楼层
面积
单价
月租金收入
押金
5
2800
40
112000
26000
4
3
2
1
3800
100
380000
114000
合计
15000
828000
218000
建筑物总造价为4800万元,其中主体所占比例为65%,设备所占比例为35%,建筑物的耐用年限主体为50年,设备平均为10年,残值率为0。
不动产每空置一个月,押金运用年收益率为7%,不动产租税为万元,保险费为万元,管理费为建筑物造价的2%。
作为购买土地及地上建筑物50年使用权的参考值,综合还原率取8%,估价期日为2005年9月30日;
估价日期为2005年9月1日-10月30日。
租金=万元*12月=万元/年,押金运用收益=万元*7%=万元,空房损失额=万元(按一个月的租金计算),则,总收益=租金+收益-损失=万元;
折旧费=主体(4800*65%*1/50)+设备(4800*35%*1/10)=万元,维持管理费=4800*2%=万元(按建筑物造价的2%计算),租税=万元,保险费=万元;
则,总费用=+96++=万元;
故,纯收益=总收益-总费用=万元;
不动产收益价格=不动产纯收益/综合还原率*[1-1/(1+综合还原率)50]=万元。
三评估承租土地使用权价格
案例4
某企业于10年前以国家出租方式取得某商业用地使用权,目前实际支付的年租金是8万元,该租约上有10年到期,余期租金不再调整。
据调查,目前同类商业用地市场年租金为10万元,根据测算承租土地使用权还原率为8%,计算该企业所拥有的承租土地使用权价格
年租金差额(租金盈余)=10-8=2万元;
承租土地使用权价格=(2/8%)*[1-1/(1+8%)10]=万元。
市场比较法案例
注意事项:
注意特殊交易;
因素修正按影响大小确定不同权重;
各项修正不超过20%,总修正不超过30%;
估价结果确定可按不同权重计算。
案例1
估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值,估价对象及比较案例的区域和个别因子条件指数采用权重累加方式,相关情况如下:
估价对象
实例A
实例B
实例C
用途
商业
交易面积
6000
9000
5700
6300
交易情况
求正常市场价值
急于出售,比正常低5%
拍卖成交,比正常高5%
正常交易
交易日期
正常,价格指数105
价格指数101
价格指数103
2005.1
价格指数102
区域因素合计
98
97
个别因素合计
99
容积率
剩余使用权限
40年
38年
39年
成交价格(元/m2)
4500
5200
4900
本题注意:
要进行使用权限修正和容积率修正(根据当地国土部门公布商业用地容积率修正系数表)
估计对象
容积率系数
使用权限修正中,土地还原利率取6%;
由题可得,比准价格:
实例A=4500*100/95*105/101*100/98*100/98*100/98*1/=5303元/m2;
实例B=5200*100/105*105/103*100/100*100/99*100/103*1/=4983元/m2;
实例C=4900*100/100*105/102*100/97*100/100*100/101*1/1=5149元/m2;
由于宗地C为正常交易,故,设实例A权重取,实例B权重取;
实例C权重取,
比准价格
5303
4983
5149
权重
估价对象评估单价
5145
估价对象评估值
3087
某市市郊一宗工业用地需要进行评估,根据当地条件,通过搜集有关案例,筛选出处于同一供应圈的三个比较案例,并对区域因素及个别因素分别与待估宗地进行比较,比较情况如下:
项目
待估宗地
工业
供应圈
市郊
交易时间
正常
土地使用年限
50年
成交价格
370元/m2
392元/m2
355元/m2
区域因素
交通条件
-1%
-2%
基础设施
产业聚集
2%
环境情况
个别因素
宗地面积
3%
5%
宗地形状
地形
-3%
规划限制
根据该市国土部门公布的工业用地容积率修正系数表可知:
交易期日修正:
据调查,该市2005年1月至10月地价上涨4%,平均月上涨幅度为%,将2005年1月地价指数定为100,则,2005年10月地价指数为104;
2005年8月地价指数为。
实例A=370*100/100*1/*104/104*100/96*100/101=389元/m2;
实例B=395*100/100*1/*104/100*100/95*100/99=455元/m2;
实例C=355