项目策划书(金时花园).doc
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中国建筑第五工程局有限公司
怀化金时花园项目
项目策划书
版本：
第一版
编制单位：
中建五局总承包公司
编制日期：
2016.6.30
目录
1项目策划任务表
2项目调查
2.1工程概况
2.2发包方资信调查
2.3现场情况调查
3项目风险防控措施
4项目战略定位及管理目标
5项目投标策略
6项目部组织形式
6.1项目部组织机构
6.2项目部主要人员配置
7项目部授权
8项目主要节点工期计划
9项目主要施工组织方式
9.1主要施工部署概述
9.2施工总平面布置
9.3主要施工方案概述
10项目设计管理策划
11项目主要资源组织方式
11.1分包采购方案
11.2物资采购方案
11.3周转材料采购方案
11.4施工设备采购方案
11.5临时设施采购方案
12项目投标商务策划
13项目资金分析及税务筹划
14其他策划
项目策划任务表
中国建筑项目管理表格
项目策划书编制任务表
表格编号
CSCEC-PM-0103
项目名称
怀化金时花园二、三期
项目编码
C110520500000020160008
序号
策划内容
要点
责任部门/人
完成时间
审核人
批准人
1
项目调查
工程概况、发包方资信调查、现场情况调查
市场营销部
2016.6.10
叶佩云
姜守柏
2
风险防控措施
商务及合同风险评估，工程管理、进度、技术风险评估
商务合约部技术质量部
工程管理部
2016.6.10
李敏
黄仁清
李咖啡
张薇薇
3
项目战略定位及管理目标
包括工期、质量、安全、环境、科技管理目标等
技术质量部
工程管理部
安全监督部
2016.6.10
胡湘冬陈富仲
刘顿
4
投标策略
根据清单项决定投标报价
市场营销部
2016.6.10
叶佩云
姜守柏
5
项目部组织形式
组织机构、主要人员配置
人力资源部
2016.6.10
陈月教
刘顿
6
项目部授权
明确项目部的权力范围
人力资源部
2016.6.10
陈月教
刘顿
7
主要节点工期计划
明确合同及自定节点工期
工程管理部
2016.6.10
李咖啡
胡湘冬
8
主要施工组织方式
主要施工部署概述、施工总平面布置、主要施工方案概述
技术质量部
2016.6.10
黄仁清
陈富仲
9
设计管理策划
设计需求识别、设计单位选择
技术质量部
2016.6.10
黄仁清
陈富仲
10
主要资源组织方式
分包采购方案、物资采购方案、周转材料采购方案、施工设备采购方案、临时设施采购方案
物资设备部
2016.6.10
唐明英
张薇薇
11
成本测算
工程量清单差异分析、项目成本分析、项目盈亏分析
商务合约部
2016.6.25
李敏
张薇薇
12
资金分析及税务筹划
现金流分析及税收筹划
财务资金部
2016.6.25
李筱红
曾文初
13
其它策划
党群文化工作策划等
党群部
2016.6.10
周红霞
刘正国
14
汇总
工程管理部
2016.6.28
李咖啡
胡湘冬
制表
李咖啡
审核
胡湘冬
批准
时间
2016.6.2
时间
2016.6.5
时间
1、项目调查
项目策划管理表格
工程概况
表格编号
XMCH-0101
一、主要建设概况描述
序号
项目
内容
1
工程名称
怀化金时花园二、三期
2
工程地点
湖南省怀化市鹤城区南部，位于锦溪南路与刘塘路交界处
3
建设方名称
湖南金时投资有限公司
4
设计单位
汕头市建筑设计院
7
工程类型
□公建□工业■住宅□市政□公路□其他
8
投资性质
□政府□BT □外资□合资■民营□其他
9
主要用途
住宅、车库
10
结构类型
□框架■框剪□框筒□筒中筒□钢结构□剪力墙□其他
11
建筑面积
345292.27㎡
层数
地上16-18层，地下一层
10
结构类型
框剪结构
总工期
731天
15
开工日期
2016年7月4日
竣工日期
2018年7月4日
二、主要建筑概况描述
怀化金时花园项目位于湖南省怀化市锦溪南路与刘塘路交界处，该项目包含1-22栋16-18层共22栋高层住宅，沿街部分均设有商铺，1栋3层幼儿园，1栋农贸及物业管理用房，含部分地下室。
二期工程建筑面积约34万㎡（二期地下室1层面积约6万㎡），外墙为外墙面砖，室内为毛坯交房。
三、主要结构概况描述
基础：
塔楼部分为旋挖孔灌注桩基础，持力层为中风化灰岩；塔楼外基础主要采用柱下扩展基础，持力层为粉质粘土或强风化灰岩。
主体结构：
1-22栋框架-剪力墙结构；农贸市场框架结构。
结构安全等级为二级；抗震设防类别为丙类建筑；抗震等级为普通框架：
四级，框支梁、柱：
二级，一般剪力墙：
三级，短肢剪力墙：
二级。
外墙采用240厚MU15多孔砖，梯间墙，分户墙采用200厚加气砼砌块，内隔墙采用100厚加气砼砌块。
四、建筑设备安装概况描述
建筑设备安装部分包括：
照明系统、消防动力系统、防雷接地系统、室内给排水系统、消防喷淋系统、弱电智能化系统及人防工程。
1、照明系统主要有室内住户生活用电照明、公共区域照明和消防应急照明。
生活照明和公共区域照明采用难燃型塑料线管。
消防应急照明采用镀锌钢管敷设。
2、弱电智能化系统末端覆盖至每个房间。
包括电视、电话、网络和门禁系统，地下车库安装有24小时电视监控系统。
3、本工程防雷接地、电气设备的保护接地共用接地网。
防雷引线利用建筑物外墙砼柱或剪力墙对角的2根主筋（大于φ16）兼作防雷引线。
4、天面设置一个水箱，储备18m，位于22#天面，地下室一层设消防水池、消火泵。
消火栓系统竖向不分区。
五、重点、难点分析
1.本项目是总承包公司为开拓市场在怀化承接的第一个项目，各项资源寻找困难。
2.场地所处位置经历多次构造运动，地下溶洞丰富，极有可能存在暗河，溶洞处理是难点。
3.雨季进行基础工程的施工，进度、质量和安全的保证措施是重点。
4.塔楼群立，占地面积广，工作面广，安全文明施工是重点。
5.建设方分包单位多，工序交接及总包管理是重点。
制表
周墅
审核
李咖啡
批准
胡湘冬
时间
2016.6.7
时间
2016.6.8
时间
2016.6.9
中国建筑合同管理表格
发包人资信情况调查评估表
表格编号
CSCEC-CM-0101
发包人:
湖南金时投资有限公司
调查评估理由:
时间
2016.6
项目名称：
怀化金时花园
调查内容
简要述评
身份基本情况
工商行政登记基本资料（企业全称、注册资本、法定代表人、住址等）是否齐全有效：
是■否□
企业全称：
湖南金时投资有限公司
注册资本：
人民币伍仟万元整
法定代表人：
李镇桂
住址：
湖南省怀化市鹤城区迎丰西路
企业性质（国有、集体所有、个体、有限责任公司、股份有限公司、上市公司等）描述：
有限责任公司（法人独资）
行政审批手续
是否具有规划许可证：
是■否□
是否具有建设用地许可证：
是■否□
是否具有施工许可证：
是■否□
资产状况
建设资金是否已落实：
是■否□
其它（利润率、资产负债率、股东构成、投资结构、银行授信等）情况描述：
经营状况
营业情况是否正常：
是■否□
经营结构、其它（战略管理、核心层高管人员情况、财务管理状况、风险管理能力等）情况描述：
良好
信誉情况
以往是否与我方合作过：
是□否■
与我方以往合作情况：
良好□一般□差□
社会评价（行业排名、地区影响力、信用评级、媒体评价、合作方评价等）、企业文化特点（商务管理程序、价值观念）、其它（依法纳税情况、环保、公益状况等）情况描述：
良好
法律纠纷案件情况
与我方是否发生过法律纠纷案件：
是□否■
重特大案件情况（案件类型、起应诉状况、被执行情况等）、其它（法务机构情况等）：
项目情况
现场是否满足施工条件：
是■否□
基本结论
良好■一般□差□
评估人
签字：
叶佩云
2016年6月10日
部门负责人
签字：
叶佩云
2016年6月11日
总经济师
签字：
张薇薇
2016年6月13日
中国建筑项目管理表格
项目所在现场情况调查表
表格编号
CSCEC-PM-0201
项目名称
怀化金时花园二、三期
项目编码
C110520500000020160008
项目地址
锦溪南路与刘塘路交界处
现场条件
拆迁情况
已完成
场地平整
场地尚未平整，还有20万方土待外运
通水情况
建设方在10#栋东向提供一个管径为DN50的给水接驳口
通电情况
建设方在20#栋南侧提供一个630KVA油浸变压器。
道路情况
施工现场在北侧设置一个项目大门、一个生活区大门、一个工地大门；南面设置两个工地大门。
污水排放
围墙边已有市政雨污水接驳井，可供现场临时的雨污水排放
主要桥梁
无
是否扰民
夜间施工噪音对长泥坡村和禾塘村影响可能较大
地质条件
施工场地以粉质粘土、强风化泥灰岩、中风化灰岩为主。
周边社区
东向距离居民小区较近。
周边环境
项目北侧为体育馆路，东侧为锦溪南路
政府机构
无当地政府部门介入
施工材料
公司通过公开招标确定材料供应商
当地劳务
公司通过公开招标确定劳务分包队伍
现场情况及周边环境简图
施工现场总体评价
场地比较大，但能用于做临时设施的场地少。
雨季土方外运迟迟未动，影响我方进度。
现场施工时可能遭遇的疑难问题
1.基础施工阶段正处于雨季，售楼节点工期紧张。
2.场地所处位置经历多次构造运动，地下溶洞丰富，极有可能存在暗河，给桩基施工带来困难。
3.甲指分包多，工序交接管理难度大。
制表
周墅
审核
叶佩云
批准
姜守柏
时间
2016.6.8
时间
2016.6.10
时间
2016.6.11
2、风险评估
中国建筑项目管理表格
项目风险评估及防控措施
表格编号
CSCEC-PM-0202
项目名称
怀化金时花园二、三期
项目编码
C110520500000020160008
项目风险评估
评估内容
风险程度
可采取的措施
低
中
高
1
2
3
4
5
一、商务及合同风险评估
1
建设方背景（如国有背景应低）
√
2
产权背景（如国有背景应低）
√
3
财经能力（如财政资金应低）
√
4
业主人员态度、文化、手段及合作
√
5
如工程不能完成对企业的社会影响
√
6
合同无定量或要承包商算量的风险
√
7
合同蓝本采用风险
√
8
合同条文苛刻程度
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