重庆市茶园城市副中心控制性详细规划说明书.docx
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重庆市茶园城市副中心控制性详细规划说明书
重庆市茶园城市副中心控制性详细规划
说明书
一、背景
2005年6月至9月，市规划局和茶园新区联合组织了一次较大规模的茶园城市副中心规划设计方案国际咨询，邀请了四家国内外设计机构参与竞标。
经过专家评审，中国城市规划设计研究院的方案被评为优胜方案，本次规划以中规院方案为基础，充分吸纳其它三个方案的优点，通过对茶园城市副中心规划布局、建设规模、交通结构以及景观要素等的进一步分析研究，编制完成了《重庆茶园城市副中心城市设计》。
为了跟上茶园城市副中心日益紧迫的开发步伐，适应土地使用和有偿出让的需要，由中国城市规划设计研究院继续对该方案进行深化，编制本控制性详细规划，为城市规划主管部门提供具体规划控制与管理的依据。
二、规划依据与原则
1．规划依据：
（1）、《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日）
（2）、建设部《城市规划编制办法实施细则》（1995年6月8日）
（3）、《城市用地分类与规划建设用地指标》（ＧＢＪ１３７－９０）
（4）、《重庆市城市总体规划2004-2020》
（5）、《重庆市城市规划管理技术规定》2002.8
（6）、《重庆市茶园城市副中心规划设计方案征集专家评审意见》2005.8
（7）、国家相关规范及重庆市相关地方法规。
2.规划原则：
（1）整体性原则：
紧密结合重庆城市总体发展战略，从城市功能、城市交通、城市景观等多方面整体思考，合理衔接，使茶园副中心成为东部新城的“动力核心”，并使整个新城成为城市中的有机组成部分。
（2）特色突出原则：
突出重庆地方特色，体现山城、江城风貌，保持和发扬城市山水格局，注重城市肌理的延续。
（3）可持续性原则：
规划理念应有创新，吸取国际国内新城副中心规划建设的成功经验与教训，坚持可持续发展、注重以人为本。
（4）结合自然原则：
从保护和营造生态环境的高度，尊重重庆山地城市的自然环境，在充分利用现有资源的基础上，合理分配空间，整合用地结构，确定开发建设模式并组织绿地系统，逐渐形成环境优美的生态型新城区。
（5）与城市经济相协调的原则：
规划要求高起点、高标准，同时具有经济可行性和可操作性，与功能定位与发展目标相吻合。
三、现状条件分析
1.区位条件
茶园城市副中心位于重庆市南岸区境内的铜锣山东麓，坐落于规划的东部新城中茶园—鹿角组团的中心位置，向西穿过铜锣山，距离中央商务区即城市中心约9.5公里（行车距离约15公里），距离已形成的南坪城市副中心约8.7公里（行车距离约11公里）。
茶园副中心在重庆市六个城市副中心中位置最靠东的。
2.自然要素
区内为浅丘地貌，山丘台地脉络清晰，主要形成三条脊线。
基地地形总体呈现出西高东低的态势，西侧是铜锣山的余脉，另外还有两座南北走向的小山。
“川”字形的山体把场地分为两条谷地和一块台地。
苦溪河及其支流从基地内穿过，平时水流较小（通过拦坝可扩大水面），两条河流向北汇入长江。
基地植被条件良好，尤其是几座山体和河谷地带，植被繁茂，环境优美。
3.景观条件
场地山水环境优越，远处有铜锣山和明月山作为背景，近景有樵坪山郊野公园。
场地自然要素分析
场地交通要素分析
场地景观要素分析
基地内有两条河流从中穿过，形成滨河景观线，沟谷地带是重要的开放空间。
茶园工业园管委会大楼是现状重要的地标性建筑。
现状范围内有三条较为明确的景观视廊，一条是两个山体之间，另一条是对着远处的铜锣山，第三条是东部小山体对着苦溪河。
4.交通条件
基地紧挨着城市内环线，建立了茶园副中心与老城区的快捷联系，世纪大道在基地内路段已建成通车。
总的来说，片区与老城区联系程度还比较低，可达行较差，随着南山隧道和慈母山隧道的开通，将得到较大改善。
5.场地建设条件综合评价
基地南部为先期开发的工业园，目前建设已经形成规模，吸引了TCL、美的、雅格尔等著名企业集团落户，为城市的拓展建设提供了产业支撑。
茶园工业区先期完善的基础设施，为茶园副中心的建设打下了坚实的基础。
基地内部的道路骨架建设已经陆续展开，周边几个住宅区建设也在筹备之中，配套服务设施也将陆续上马。
四、规划方案简述
1.东部新城总体概念
方案在构思初期，立足总体规划，在宏观层面上，通过对东部新城的功能组织结构分析、交通组织结构分析、空间形态分析，确定了茶园城市副中心的性质及规模、完善了与城市的交通组织结构、综合考虑了三者的空间形态关系，通过茶园城市副中心的设计来强化该区域的整体结构。
总体布局结构：
东部新城在铜锣山与明月山之间的平行谷地中纵向生长，城市形态呈现出蜿蜒在两山之间的“双脉共荣、城园相对、轴向拓展、多中心多组团”的布局结构。
功能布局结构：
东部新城是带形的多中心、多组团城市，形成五个功能中心，由北往南分别是鱼嘴产业服务中心、市级会展中心、东部新城综合中心（茶园副中心）、产业服务中心和界石物流中心。
组团内部是片层结构，居住用地、商业等服务设施用地、产业用地及山体绿带呈“三明治式”层片布局。
交通组织结构：
合理组织带状城市的交通，构建纵向、轴带型的交通结构，加强南北各个组团之间的交通联系。
南北向形成1条快速路、1条客运走廊（设置公交、轨道交通和BRT系统）、1条货运交通干道和2条小汽车交通干道，南北向交通快慢分离、客货分离、小汽车公交分离、长短途车流分离。
东西向交通加强联络。
绿地景观结构：
重庆都市区的大小山脉呈现出“川”字形的山地形态，东部新城也是如此，所以东部新城的绿地系统顺应这种形态，强调竖向的联系，樵坪山郊野公园、广阳岛风景区、铁山坪郊野公园形成一条贯串整个东部新城的生态带。
每个组团利用内部的山体、河流形成组团的绿地景观廊道。
同时，加强组团与相对应的公园及两条山脉之间的横向沟通。
2.茶园城市副中心设计构思与创意
茶园副中心的总体设计理念可以概括为“治山——理水——营城——宜人”。
（1）治山——城中有山
从大的格局来看，重庆是一座山城。
重庆城区建造在山丘纵横、沟壑交错的两江台地上，“山上有城，城中有山”。
建成区分布在高低错落的丘陵地带，“山”是重庆城市的载体，又是城市的有机组成部分。
茶园城市副中心位于铜锣山和明月山两条大山脉之间，两大山是副中心的大背景，基地里有两小山。
规划加强副中心与两大山之间的网络联系，留出多条视线通廊，实现可见性，以背景山为屏；规划保留两座小山作为副中心的主题公园，实现可达性和可用性，空间的连续性。
（2）理水——水边建城
重庆既是“山城”，又是“江城”。
长江和嘉陵江在市区蜿蜒穿过，“城中有江，江边建城”，建成区沿江绵延百里。
“江”是重庆的交通动脉之一，也是城市的主要水源，成为城市结构重要组成部分。
苦溪河及其支流从副中心外围流过，两条河流是茶园地区起源和发展的源泉。
副中心临水而建，并通过一切可能的设计手法使水景向基地内部渗透，形成以水为主题的开放空间，结合水组织活动，使城市空间因为水的存在而变得灵动。
（3）营城——功能斑块
东部新城是带形轴向生长的城市，呈片层结构。
茶园城市副中心延续这种布局结构。
南北向的世纪大道是东部新城轴向发展的纽带，是新城的景观轴线和观光通道。
副中心以世纪大道为空间组织的重要元素，轴向布置各功能空间，成为世纪大道最重要的功能密集区和景观密集区。
副中心功能结构也为片层，东西两侧是低层住宅，往中间则是山体、绿地，正中间是商业、商务和混合使用。
（4）宜人——以人为本
茶园副中心以建设“宜居”的绿色城市为目标，规划建构多重城市网络，营造社会、经济、自然协调发展，生态良性循环的人居环境。
五、用地规划
1.用地布局
茶园副中心的土地使用主要考虑综合服务功能，兼顾必要的商务办公、休闲娱乐与产业服务等职能，总体上形成南北两个功能中心——南部的综合服务中心和北部的金融商务中心。
并大致分为四个功能分区——混合使用区、行政办公区、休闲娱乐区和配套居住区。
南部综合服务中心：
位于基地南面开阔地段，现状开发区管委会大厦北部，通江大道西侧。
承担茶园中心区起步建设的综合服务职能，同时，该核心与基地东侧的苦溪河支流的绿地开敞空间形成“核敞相依”的空间形式。
北部金融商贸中心：
位于基地北部，通江大道西侧。
是中心区未来的主核心，负担着全区、整个新城、乃至整个城市的商贸、商务、金融、商业等服务职能。
该核心将基地西北侧的苦溪河支流水系引入其中，成为城市中形象鲜明，独一无二的核心空间。
规划通过过街平台将这一中心与东部正在建设的“同景国际新城”住宅区的综合服务中心有机衔接，起到相互促进作用。
混合使用区：
混合使用区是中心区土地使用的功能主体，主要安排在通江大道的东西两侧，以高强度的土地使用开发和设施功能混合为主要特征，包括、商业居住混合、商业办公混合、办公居住混合等多种方式。
这与现代城市中心区土地使用的模糊性、复杂性与不确定性等特点相一致，符合中心区的土地使用的设施兼容和集约高效的资源配置要求，体现服务综合性和使用的市场灵活性。
行政办公区：
行政办公区主要结合南岸区政府的搬迁，考虑安排在基地北部，西部山体的山麓地带。
该区域综合考虑行政办公区的景观和功能要求，将城市广场、湖面以及良好的环境与办公区的安排有机结合，同时，在土地使用上，尽量避免占用经济价值高的地段。
休闲娱乐区：
休闲娱乐区与城市绿地系统、开敞空间系统相结合，成网络状分布于茶园中心区之中，充分考虑到人们的活动规律和服务的均好性，以及服务半径的合理性。
配套居住区：
配套居住区主要安排在混合使用区两侧，靠近规划的山体城市公园，保持良好的居住环境。
同时，与周边外围的居住区形成设施与环境共享的格局。
（规划用地构成表）
用地分类
用地面积（公顷）
比例（％）
1
行政办公用地
14.54
6.21%
2
写字楼用地
6.13
2.62%
3
商业设施用地
9.49
4.06%
4
酒店用地
1.78
0.76%
5
文化娱乐用地
3.21
1.37%
6
居住用地
24.21
10.35%
7
医院用地
2.06
0.88%
8
混合使用
30.26
12.93%
9
道路广场用地
66.35
28.35%
10
绿地
72.37
30.93%
11
水面
2.85
1.22%
12
其他用地
0.75
0.32%
合计
234
100.00%
2.土地细分
为了与土地开发出让以及建设的具体条件相适应，规划充分考虑了功能布局的同时，对土地进行了土地细分。
土地细分体现政府所有和向社会出让两种方式，以公共利益第一为原则，结合道路系统和地形处理将茶园城市副中心中的可出让的用地细分出来。
其它地段统一由政府作为环境设施建设或进行公共配套设施建设，可采用一级开发方式提前建设，其建设成本可按比例分摊入周边细分地块中以获取增值地价。
细分地块可向社会出让，要求比较简单，便于实施操作和融入整个控制管理系统。
茶园城市副中心细分地块以1公顷为基本单位，结合道路与地形改造等条件有所变化。
沿通江大道两侧的高强度开发的商务开发和商业开发地块适当划小，一些城市级的大型公共服务设施所占地块相应划大。
控规细分后的地块基本为最小出让地块，最小出让地块可以合并，但合并后的建设必须满足与周边地段的系统联系，如公共空间、步行系统后退红线等要求。
最小出让地块原则上应作为作为最小出让单位，保证与今后的土地使用权一致而成为产权地块，不允许再细分。
如果需要细分应该依照法定的程序进行控制详细规划的局部调整，就可行性与必要性进行相关论证，并从新核算规划控制指标。
（最小细分地块一览表）
分区
最小出让地块
A区
A01-1A01-2A03-1A03-2A06-1A06-2A09-2A09-3A10-3A10-4A11-1A11-2A11-3
A11-4A14-1A14-2A14-3A14-4A20-1A20-2A20-4A20-5A20-7
3.公共服务设施
规划在项目安排上考虑各个核心片区、功能区的要求，并有一定程度的混合使用措施。
南部综合服务中心主要安排的建设项目有产业服务中心、酒店、文化娱乐中心、浮岛游乐园等项目。
在北部金融商贸中心安排商务中心、证券中心、信息中心、电视媒体中心、创业展示中心、市民中心、ShoppingMall等项目。
混合使用区主要安排有创业大厦、SOHU公寓办公楼、商住楼等项目。
行政办公区安排有政府大楼及其配套设施、会议中心、相关政府职能部门办公楼等项目。
休闲娱乐区中项目安排多种多样，结合城市绿地与开敞空间分别安排有青少年活动中心、艺术走廊、展览馆、博物馆、娱乐中心、美食街、文化街、酒吧街、文化中心、娱乐中心、不夜城、健身俱乐部等设施
配套居住区中安排有与居住区配套相关的项目，包括学校、幼儿园、医院以及其他配套服务设施，有些布置在中心区的外围或边缘，主要考虑与周边居住区的资源共享，并保证合理的服务半径。
（大型公共设施项目一览表）
序号
项目名称
所在地块编号
建筑面积（万M2）
建筑高度（M）
占地面积（ha）
1
酒店
A09-3
6.25
70
1.25
2
酒店
A20-1
7
150
0.7
3
SHOPPINGMALL
A16-1
5.03
20
5.03
4
浮岛嘉年华
G15-1
0.5
50
11
5
医院
A19-5
2.13
40
2.13
6
会议中心
A18-1
1.53
16
1.02
7
行政中心
A19-4
8.82
80
3.15
8
娱乐城
A10-4
1.93
40
1.07
9
水文化博物馆
A19-1
0.3
16
1
10
市民中心
A20-7
1.06
15
2.12
11
证券中心
A20-2
7.74
150
0.86
12
信息中心
A20-4
6.48
170
0.72
13
产业服务中心
A06-2
4.4
100
1.1
14
商务中心
A20-5
17.4
220
1.74
（公共服务配套设施规划一览表）
类别
项目
用地
用地
所在地块
服务半径
备注
代码
规模
（Ha）
教育
托幼
R22
A02-1/01A08-1/01A13-1/01A19-6/06A22-2/01A23-1/01
小学
R22
1
500m
中学
R22
1.65
1000m
医疗卫生
卫生站门诊部
R22
A08-1/01A13-2/01A19-6/01
约5万人1处
3000-5000m2/处
文娱体育
文化活动站
C36
A02-1/01G11-3/01G15-1/02
体育活动场地
R22
A19-2/01A19-3/01A19-6/01A22-2/01G10-2/01G11-3/01G11-4/01
按小区配置,每处活动场地不应小于10000m2
行政管理
居委会
R22
约每1100户1处，与其它配套建筑合并设置
社区服务中心
R22
每小区1处，每处不小于300m2，可与其它配套建筑合并设置
公安消防
派出所
R22
约10万人1处
消防站
U9
0.46
邮电
邮政局
U3
A11-2/01
邮政
支局
商业
农贸
C26
G09-1/01
小型农贸市场
市场
道路交通
公交
U21
0.5
场站
社会停车场
S31
0.97
索道站
U29
0.5
电力
开闭所
U
A03-2/01A06-2/01A08-1/01A14-4/01A15-1/01A16-1/01A17-1/01A19-4/01A20-1/01A20-2/01A20-4/01A20-5/01A22-1/01G07-2/01G11-3/01
变电站
U12
A21-1/01
环卫
垃圾转运站
U42
A08-1/01A19-6/01A23-1/01
每0.7-1.0km2一处，每处面积不小于100m2
公厕
U42
A01-1/01A01-2/01A03-1/01A05-1/01A06-1/01A06-2/01A07-1/01A08-1/01A09-1/01A10-2/01A10-3/01A10-4/01A12-1/01A13-1/01A13-2/01A15-1/01A16-1/01A18-1/01A18-2/01A19-1/01A19-3/01A19-4/01A19-5/01A19-6/01A20-3/01A21-1/01A21-2/01A23-1/01A23-2/01G09-2/01G10-2/01G11-4/01G15-1/02
大约每1500户一处，每处用地不小于60m2
城市公共设施
公共电话亭
A01-1/01A01-2/01A02-1/01A02-2/01A03-1/01A03-2/01A04-1/01A05-1/01A06-1/01A06-2/01A07-1/01A08-1/01A09-1/01A09-2/01A09-3/01A10-1/01A10-2/01A10-3/01A10-4/01A11-1/01A11-2/01A11-3/01A11-4/01A12-1/01A13-1/01A13-2/01A14-1/01A14-2/01A14-3/01A14-4/01A15-1/01A16-1/01A16-2/01A17-1/01A18-1/01A18-2/01A19-1/01A19-2/01A19-3/01A19-4/01A19-5/01A19-6/01A20-1/01A20-2/01A20-3/01A20-4/01A20-5/01A20-6/01A20-7/01A21-1/01A21-2/01A22-1/01A22-2/01A23-1/01A23-2/01A23-3/01G09-1/01G09-2/01G09-3/01G15-1/02G15-2/02
信息查询系统
A03-2/01A07-1/01A10-1/01A11-4/01A12-1/01A16-1/01A16-2/01A18-1/01A19-1/01A19-3/01A19-5/01A20-1/01A20-2/01A20-3/01A20-4/01A20-5/01A20-7/01A21-1/01A21-2/01A23-1/01A23-3/01G09-1/01G09-2/01G09-3/01G15-1/02G15-2/02
4.土地使用兼容
为保证城市生活的多样连续，消除单一使用功能带来的时段萧条与钟摆生活方式，城市中用地功能的混合使用是十分必要的。
混合使用的现象普遍存在，体现着人类生活的多样需求，是对传统的功能主义规划模式的质疑。
对于城市中心区，特别是以高比例的办公、商业、文化功能为主的核心区，特别需要通过混合使用的方式消除纯粹的功能主义所带来的负面影响。
混合使用在本规划中通过土地使用兼容的方式表达出来，体现着设施多样性、功能灵活性和服务综合性。
土地使用的兼容性指设施的兼容而非土地性质的兼容，土地性质指土地的主要功能和主要内容。
土地使用的兼容性指在同样的土地性质下可以容纳多种设施。
本控制性详细规划确定在实施兼容性控制时，采取无条件兼容、有条件兼容和不兼容三种调控手段。
对于混合使用的土地使用兼容情况，规定兼容设施的建筑面积占地段允许的建筑总面积比例不宜超过20%。
通江大道两侧的土地多采取混合使用的方式进行控制。
通江大道两侧主要承担商务、商业、文化、娱乐的功能，土地的混合使用强调大综合式的使用方式，各种功能的混合应符合用地性质的要求，避免小面积一层皮式的消极混合方式。
通过强调通江大道两侧用地的混合使用，确保中心区服务职能沿通江大道的集中。
对于中心景观带（A07-1,A12-1）的用地混合使用，以景观与服务设施融合为基本原则，以创造不同服务主题的公共休闲空间为最终目的。
在保证视线连续和成片公共绿地的基础上（具体做法详见城市设计导则），地下空间结合地上散落式的建筑布局容纳商业服务功能，地上大部分地段考虑景观绿地。
在为市民提供公共开敞空间的同时，提升土地使用价值，形成具有活力的市民空间。
六、道路交通规划
重庆的山城特征不同于平原城市，道路交通的组织应更加强调系统的联系和出入口的衔接，结合地形要素采取平面分流和立体分流的组织，加强公交系统的联络。
道路面积应适当减少，保证车行系统，其它停车空间和步行系统可以因地制宜地解决。
1.路网系统
经过对整个东部新城系统的交通组织梳理，确定茶园中心区的道路骨架，结合功能布局和地形条件，设计成主、次、支分工明确的格网状道路系统。
规划形成“一横一纵”的主干道路网结构，“一横”位于中心区南边缘，“一纵”为南北向中部通过的通江大道。
区内的主干路系统与外围整个新城的主干路系统有机衔接，并保持合理的主干路网间距。
规划在茶园中心区内形成“两纵一横”的次干道系统，成为主干道系统的补充。
规划范围内根据地块性质、开发建设需要和交通组织要求设计发达有序的支路系统。
城市支路到达城市各个角落，在与其他级别道路衔接上避免横穿通江达到，并尽量减少在城市主干道上开口。
茶园中心区的主要出入口分别是东西向由城市一环路引入片区的西出入口，南北向通江大道进入核心区的南北出入口。
2.道路断面
主干道红线宽度62～44米，多采用两块板形式。
其中，通江大道不但具有很强的交通功能也负担着城市景观、公共交通主轴、轨道交通等功能，因此对其断面应进行特殊处理。
首先将通江大道红线宽度拓展到62米，使其断面尺寸与北部路段红线一致，保持到江边的8车道全线畅通，一气贯通，直达长江。
其次是将通江大道断面设计成两块板形式，在现有的道路中心景观带两侧布置BRT专用车道，借助现有的景观带开辟停车港湾和BRT车站。
中心区内次干道红线宽度一般控制在32米，采取一块板的断面布置方式，保证双向6个车道。
在前期交通量不大的建设阶段可以先按4车道考虑，多余部分进行人行道或绿化处理。
次干道结合交通组织，在道路交叉口处进行展宽渠化设计，局部路段上需要保留设置公交港湾停车站的可能。
关于次干道系统的渠化处理细节将进一步体现在茶园中心区的控制性详细规划的成果之中。
中心区内支路红线宽度一般控制在26－19米，按一块板考虑，一般保证双向3车道和双向4车道的断面形式。
3.交通组织
茶园中心区内除利用地形地势条件设置的分离式立交外，核心区范围内不建议采用互通式立交组织交通。
区内交通主要通过主、次、支，以及主、辅道路的转换组织车流。
通过人车分离、客货分离、公交与小汽车分离、快慢分离的“四分离”道路交通系统来高效组织各种交通流，节约用地和市政道路造价。
中心区主－主干道、主次干道相交考虑交叉口交通转向，主－支道路相交
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