湖南长沙西湖文化园项目可行性报告.docx
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湖南长沙西湖文化园项目可行性报告
湖南长沙西湖文化园项目
可
行
性
研
究
报
告
浙江金昌房地产集团有限公司
二OO七年八月
湖南长沙·西湖文化园项目
可行性研究报告目录
序言………………………………………………………………………
第一章项目投资与开发实施单位简介………………………………
一、项目投资单位……………………………………………………
二、项目开发实施单位………………………………………………
第二章可行性研究报告的编制依据…………………………………
一、项目相关批准文件……………………………………………
二、可行性研究报告编制参考资料………………………………
第三章项目介绍………………………………………………………
一、总项目概况……………………………………………………
二、房地产开发项目概况…………………………………………
第四章项目建设背景与重要意义……………………………………
一、项目建设背景……………………………………………………
二、项目建设的重要意义…………………………………………
第五章项目市场调研………………………………………………
一、长沙地产市场分析…………………………………………
二、长沙房产市场分析…………………………………………
三、本项目的市场定位………………………………………………
第六章规划设计……………………………………………………
一、总项目规划设计简述…………………………………………
二、房地产开发项目规划设计………………………………………
第七章环境保护与节能………………………………………………
一、环境保护……………………………………………………
二、节约能源……………………………………………………
第八章项目投资计划与资金回收计划…………………………
一、总项目投资计划与资金的筹措………………………………
二、房地产开发项目投资计划……………………………………
三、房地产开发项目资金回收计划…………………………………
第九章项目可行性研究分析…………………………………………
一、从市场供需关系进行分析……………………………………
二、从项目投入与产出关系进行分析………………………………
三、结论………………………………………………………………
第十章项目可行性研究结论…………………………………………
序言
本项目位于湖南省长沙市岳麓区的岳麓山北侧。
一长沙市
长沙市是湖南省会，长江中游地区重要的中心城市，国家历史文化名城。
市区面积556平方公里，市区人口210万。
长沙是一座具有3000多年历史的“楚汉名城”。
文化遗产、文物古迹众多。
长沙是一座具有光荣革命传统的城市，黄兴、蔡锷等民主革命家和一代伟人毛泽东、蔡和森、刘少奇等都在长沙度过了“风华正茂”的峥嵘岁月。
湖南第一师范、橘子洲、爱晚亭、船山学社旧址等革命史迹和纪念地众多。
长沙风景秀丽，岳麓山巍峨西歭，古木参天。
橘子洲静卧江心，融山、水、洲、城于一体，具有自然和谐的城市生态环境。
长沙交通发达，黄花国际机场开通40多条国际、国内航线。
京广铁路纵贯南北，湘黔、浙赣铁路连接东西。
京珠、上瑞、长常、莲易高速公路四通八达。
内河航运可直达湘、资、沅、澧水、洞庭湖和长江沿岸各省市。
形成了航空、铁路、公路、水运等立体交通网络。
二岳麓区、岳麓山
岳麓区是长沙市城区五大区之一，是长沙市政府所在地，位于长沙市湘江主航道西侧。
全区面积145平方公里，人口42万，区位优势明显。
岳麓区因境内岳麓山而得名，历史悠久，人文荟萃，是全国著名的高校文化区，是长沙市“以文立市”的根基，独具高新技术与高教科研文化及自然人文景观等优势。
岳麓区自然山水资源得天独厚，境内有岳麓山国家级风景名胜区、橘子洲、谷山森林公园、象鼻窝森林公园、王陵公园、咸嘉湖、后湖、梅西湖等自然山、水、洲景观，集长沙“山、水、洲、城”的城市风貌特色于一体。
岳麓山国家级风景名胜区包括了岳麓书院、橘子洲头、爱晚亭、麓山寺、黄兴墓、云麓宫、禹王碑、新民学会旧址、蔡锷墓等特一级景观和北极峰、响鼓岭、天马山、凤凰山、桃花岭、寨子岭、飞来石、白鹤泉、桃子湖、咸嘉湖、后湖等自然景观。
三西湖文化园
本项目“西湖文化园”，位于岳麓山三级景区咸嘉湖景区范围内。
项目由龙王港水域及生态景观防洪大堤、西湖主题公园、公园协调区、综合开发用地和滨湖路建设五个分项目组成。
项目总用地171公顷（2566亩），总建筑面积132.18万平方米，总投资61.55亿元。
主题公园性质：
观光游赏、生态湿地、运动健身、水上休闲、垂钓美食。
其他分项性质：
龙王港防洪大堤生态景观带，综合开发生态居住及综合配套，观光服务餐饮、观赏接待兼生产安置，市政道路亮化绿化。
四项目确定
本项目作为长沙市岳麓区重大招商项目，区委、区政府高度重视，于2005年5月24日与浙江金昌房地产集团有限公司签订了《西湖文化园规划建设框架协议》，以“政府引导、市场运作”的模式确定浙江金昌集团为项目战略合作伙伴。
2005年10月31日长沙市政府就本项目出具市长办公会议纪要，确定了本项目的运作模式。
2005年11月31日长沙市岳麓区政府与浙江金昌集团在香港举行的湖南省“港洽会”上签订了《龙王港下游防洪综合整治工程（西湖文化园）合同书》确定了本项目的实施。
2007年6月9日长沙市岳麓区政府与浙江金昌集团签订了《长沙市龙王港下游防洪综合整治工程（西湖文化园）筹资建设相关事宜合同书》进一步确定了本项目的具体实施，项目用地进入拆迁补偿安置阶段。
为进一步有序、有效开展工作，特编制本项目可行性研究报告。
第一章项目投资与开发实施单位简介
（本章由集团公司编写）
第二章可行性研究报告编制依据
一项目实施相关批准文件
2004年8月25日湖南省发改委《关于长沙市岳麓区龙王港中下游防洪工程可行性研究报告的批复》
2004年11月3日长沙市规划局《西湖文化公园概念性规划方案专家咨询会会议纪要》
2005年3月22日长沙市规划局《西湖文化园规划有关部门意见咨询会会议纪要》
2005年7月8日长沙市规划局《关于请求审批西湖文化园规划设计要点的请示及长沙市人民政府批复》
2005年9月28日长沙市规划局《西湖文化园概念性详细规划方案评审会会议纪要》
2005年10月20日长沙市规划局《（研究西湖文化园项目规划建设问题）局长办公会议纪要》
2005年10月26日长沙市政府《（研究龙王港下游防洪综合整治工程建设）市长办公会议纪要》
2005年11月2日长沙市规划局《关于西湖文化园有关问题的请示及市政府批复意见》
2005年12月6日长沙市环保局《西湖文化园建设项目环境影响初审意见》
2005年12月6日长沙市发改委《关于龙王港下游防洪综合整治工程立项的批复》
2005年12月25日湖南省建设厅《龙王港下游防洪综合整治工程（西湖文化园）建设项目选址意见书》
2006年3月24日长沙市规划局《龙王港下游防洪综合整治工程建设用地规划许可证》
2006年7月25日长沙市水利局《关于岳麓区麓山垸泵站设计有关问题的会议纪要》
2006年12月14日湖南省水利厅《关于报送长沙市岳麓区麓山垸西湖片治涝方案调整的意见函》
2007年3月9日中共长沙市委《常委办公会议纪要》
2007年4月10日国土资源部《关于长沙市城市建设农用地转用和土地征收的批复》
2007年4月27日湖南省政府《长沙市龙王港下游综合整治工程农用地转用、土地征收审批单》
2007年4月28日长沙市规划局《西湖文化园》修建性详细规划方案审查会会议纪要》
二可行性研究报告编制参考资料
1、《长沙市城市总体规划》（2003-2020）
2、《岳麓山国家重点风景名胜区总体规划》《2003-2020》
3、《长沙市岳麓广场周边地段控制性详细规划》
4、《长沙市城市防洪总体规划》
5、《岳麓山国家级风景名胜区咸嘉湖景区详细规划》
6、《西湖文化园概念性详细规划方案》
7、《西湖文化园修建性详细规划方案》
8、《西湖文化园规划设计要点》
9、《咸嘉湖景区详细规划设计要点》
10、《风景名胜区规划规范》
11、《城市居住区规划设计规范》
12、其它相关法律、法规及政府文件
第三章项目介绍
一总项目概况
西湖文化园是一个综合性项目，由龙王港下游防洪大堤、主题公园、综合（房地产开发）用地、生产安置用地和滨湖路建设五个分项目组成。
（一）项目地理位置
本项目地处长沙市区西部，岳麓区的中心地段，是长沙市中心“一环”繁华区范围，项目位于龙王港以东、以南，滨湖路以西，枫林路以北。
本项目用地处于岳麓山风景名胜区三级保护区范围，本用地南向枫林路与岳麓山相依、西面北面与龙王港风光带相连、东与湘江滨水区毗临，东北角现为西汉王陵公园。
（二）项目地块交通优势
本项目地块交通优势十分明显，南侧枫林路（三一九国道）是长沙市的东西向主干道，通过橘子洲大桥连接河东五一大道；西侧金星大道是岳麓区中心南北向的城市主干道；北面咸嘉湖路是城市次干道，规划中的湘江营盘路大桥将连接咸嘉湖路，进一步拉近了本地块与河东的距离；东面新建滨湖路，连通了枫林路与咸嘉湖路。
本地块东面有长沙的主要内河——湘江；通过枫林路、五一大道到长沙火车站仅10分钟车程；通过南北二环路、长沙大道到机场40分钟车程；汽车西站就在枫林路上。
水路、航空、铁路、公路交通都十分方便。
（三）项目所在地环境
1、自然环境：
岳麓区空气洁净、水质良好，生态环境绝佳，具有最佳人居品质的先天优势。
西湖文化园主题公园定位于“长沙西客厅、省会西大门”的形象要求，以湖港相融、山水相映为景观特色，具有观光游览、生态湿地、水上休闲、综合接待等功能；是展示岳麓山山水风光、展现长沙旅游动力的、极具现代文化的城市开放式景区。
本所在地自然环境创立了本项目宜居、宜游、宜商、宜赏的综合性。
2、人文环境：
岳麓区是全国文化教育的密集区，长沙市31所高校有20多所座落于岳麓区，承转“中国四大书院”之首的“千年学府”——岳麓书院的湖南大学和中南大学、湖南师大等众多知名学府布于岳麓山周边。
长沙国家高新技术开发区，岳麓山国家大学科技园和岳麓山大学城齐集于此。
科技岳麓、数字岳麓是岳麓区投资环境中的最独特的环境优势之一。
岳麓区又是长沙名人的集聚中心，古代有朱熹、张栻、陆九渊、曾国藩、左宗堂、王夫立在岳麓书院讲学、求学，现代有毛泽东、蔡和森、罗学瓒、张昆弟等革命家在岳麓山聚会，在橘子洲流连；岳麓山的苍松翠柏中安葬着黄兴、蔡锷、陈天华、姚宏业、焦达峰、蒋湘武、刘道一、陈作新、刘昆涛等革命家的忠骨。
现代名将肖劲光、陶峙岳生长于斯，当今20多位“两位”院士在此工作。
人文资源的高密度聚合，在全国是极其罕见的。
3、综合配套环境：
岳麓区不仅是长沙文化教育的中心，又是城市中心的主要部分，本项目所在地溁湾镇是河西的中央商务圈。
通程商业广场是市区最大商业广场之一。
省中医院、省肿瘤医院、市第四医院、市结核病院、省武警医院分布溁湾镇，影城、酒店、农贸市场、中小学校、幼儿园等各项生活配套十分齐全。
（四）项目建设规模
1、项目建设用地：
总项目建设用地：
171.00公顷（2566亩）；
分项目建设用地：
龙王港大堤、风光带用地：
28.77公顷（432亩），
主题公园用地：
81.12公顷（1217亩），
生产安置（公园协调区）用地：
9.33公顷（140亩），
综合（房地产开发）用地：
44.00公顷（660亩），
滨湖路用地：
7.77公顷（117亩）。
2、项目（建设内容）建筑面积
总项目建筑面积：
1321800平方米；
分项目（建设内容）建筑面积：
龙王港大堤、风光带用地：
防洪堤、防洪通道、绿化带、
麓山垸排渍泵站等，
主题公园用地：
亭、台、楼、阁、廊等3000平方米，
生产安置（公园协调区）用地：
餐饮、接待等，266800平方米，
综合（房地产开发）用地：
商业、居住、公建，1052000平方米，
滨湖路用地：
道路、市政管线、箱涵、绿化、亮化等，全长1214米，路幅36米（局部42米）。
其中主题公园建设内容包括：
环湖游路6.03万平方米，铺装广场3.77万平方米，花木绿化26.5万平方米，停车场4800平方米，取水泵站及取水口上延管道、湖底及湖岸线处理、公园游堤及岛屿建设、水泵循环系统及排水（污）设施、水电市场设施等。
3、项目投资额：
总项目投资额：
615500万元；
分项目投资额：
龙王港大堤风光带：
13000万元，
主题公园：
42000万元，
生产安置（公园协调区）用地：
508000万元，
综合（房地产开发）用地：
46000万元，
滨湖路用地：
6500万元。
4、项目资金来源：
项目资金来源的分别为财政拔款、投资单位自筹和区、街道单独招商合作三类。
1）市、区二级财政拔款项目为：
龙王港大堤风光带、主题公园及滨湖路计61500万元。
2）投资单位自筹资金项目为：
综合（房地产开发）用地项目计508000万元。
3）区、街道单独招商项目为：
（公园协调区）生产安置用地项目计46000万元。
（五）项目建设时序：
本项目为一次总体规划，分期实施。
实行总项建设公益项目优先，开发项目建设基础建设优先的时序原则。
具体时序为：
1、总项目建设：
2006年3月—2015年12月，历时10年。
2、分项目建设：
龙王港大堤、风光带、防洪通道：
2006年3月—2009年5月；
主题公园建设：
2007年8月—2010年9月；
滨湖路建设：
2007年8月—2008年12月；
（公园协调区）生产安置项目建设：
2007年10月—2011年9月；
综合（房地产开发）用地项目建设：
2007年12月—2015年12月。
二房地产开发项目概况
西湖文化园项目（龙王港下游防洪综合整治工程）是市政府确定的“整体打捆、生地挂牌”的大型综合性捆绑式投资项目，根据我集团公司与岳麓区人民政府签订的相关协议，由我公司筹资建设西湖文化园范围公益性项目，而（房地产开发）综合用地作为投资回报用地。
公益性项目投资的社会效益、环境效益的实现，全部要由房地产开发项目的经济效益来实现。
所以在以后的阐述中，将把房地产开发项目放在一个主要的位置。
（一）项目地理位置及环境
本项目地处长沙市岳麓区西湖文化园，即东经113.04°，北纬28.21°。
位于西湖文化园龙王港大堤以南，东临滨湖路、南濒西湖主题公园水面、西隔主题公园隔离带与（公园协调区）生产安置用地为邻。
“湘江作带，麓山为屏；一湖水碧，两山林深。
左盘龙王，右踞王陵；市府前庭，省会西门”。
项目得天独厚的地理自然环境是充满诗情画意的。
（二）项目交通优势
除上述总项目的交通优势外，本项目还具备以下交通特色优势：
1、规划中的地铁将在本居住区的北主入口咸嘉湖路设西湖站，在公园南大门枫林路上设有一个地铁枢钮站，将大大方便本居住区业主居民的快速出行。
2、本龙王港防洪通道由10米加宽到20米，与公园环湖路和城市道路滨湖路相连通构成居住区的外环交通线。
3、本居住区的北主入口将兼作为西湖文化园的北大门，在南端临湖设一游船码头，与公园主入口——南大门码头构成水上航路。
4、本居住区内交通将采用人车分流，利用防洪通道与公园水面3.5米的高差，将居住区内车行道设在负一层，人行道在地面。
（三）项目建设规模：
1、项目建设用地：
44公顷（660亩）；
其中：
教育（小学）用地：
1.4公顷（21亩）。
2、项目总建筑面积：
135—142万平方米；
1）地面建筑面积：
105.2万平方米，
其中：
配套商业面积：
6.6万平方米，
配套公共建筑：
4.6万平方米，
住宅面积：
9410万平方米。
2）地下建筑面积：
30—37万平方米；
其中：
地下汽车库：
23—30万平方米，
地下人防兼设备用房：
3万平方米，
地下综合用房：
4万平方米。
3、项目投资估算：
人民币51亿元；
其中：
土地成本估算：
24亿元，
建筑安置工程费用：
18亿元，
配套及其他费用：
9亿元。
3、项目建设时序
1）本项目将分作三期开发建设，每期建设周期为三年，计8年全部完成：
2007年12月——2010年12月第一期工程建设，
2009年10月——2012年10月第二期工程建设，
2011年10月——2014年10月第三期工程建设，
——2015年10月综合配套、场外工程全部完成。
2）本项目按地域分东、中、西三块作为分期建设地块，建设顺序优先考虑，从东到西。
第四章项目建设背景和重要意义
一项目建设背景
1、项目建设用地现状
本项目建设用地“咸嘉湖”2565亩，其中西湖街道的西湖渔场渔池水面1402亩，龙王港水域及大堤用地460亩，本区域内现有房屋总面积约9500平方米，全部为砖混、砖木和棚屋结构。
西湖渔场建于1973年，以前原是一片低洼水田，长年受龙王港洪水侵害，十种九不收。
1973年郊区人民政府集全部劳力将原水田以人工方式挖成渔池。
多年来西湖渔场一直处于低水平的养鱼状况，以城市酒店的下脚泔水在渔池堤路上发展棚屋养猪，将其粪便作为养鱼的饲料。
随着城市化的推进，大量外来租佃户以这种违章棚屋为作坊，生产劣质食品。
湖水又黑又臭，蚊蝇集聚，可以说是长沙市区最脏、最臭的地方。
地块内两千多居民生活质量极差，道路不畅，垃圾遍地，污水横流。
严重影响了岳麓区“山水名区”的对外形象。
龙王港为湘江一级支流，全长31公里，流域面积173平方公里。
由于上游河流高差大，下游枯水期水位仅为27米，湘江洪水期水位高达37米以上，西湖渔场路面标高仅为29米，连年洪水不仅造成西湖渔场十年九涝，也对望月湖小区4万多居民安全构成很大威胁，1998年江泽民总书记曾亲临龙王港大堤指挥抗洪。
2、项目的提出
根据城市总体规划和岳麓山国家级风景名胜区总体规划，本地块规划为咸嘉湖景区西湖文化园，龙王港下游防洪大堤按200年一遇标准规划设计。
长沙市政府于2004年确定本项目为防洪、居住、风景游赏、观光服务、市政设施建设综合性打捆项目，为解决资金来源，以“政府引导、市场运作”方式实施。
岳麓区在2004年将本项目列入战略性重大项目对外招商。
3、项目前期工作成果
2005年应岳麓区人民政府邀请，本集团公司与区政府陆续签订了投资建设本项目的三个系列合同，确立了战略合作伙伴的关系，积极地开展项目各项前期工作。
2004年12月编制了《西湖文化园概念性规划方案》，
2005年3月召开了《西湖文化园概念性规划方案王家咨询与评议》，
2005年5月完成了《西湖文化园概念性评级方案》的编制和评审工作，
2005年12月底前完成了项目的立项批复、环境影响初审，项目选址、规划用地审批工作。
并开始了龙王港防洪大堤建设的前期工作。
2006年1月对龙王港防洪大堤进入实质性投资，开始征地拆迁工作。
2006年3月龙王港防洪大堤开工建设，支付了首期工程款4000万元。
2006年3月完成了项目《建设用地规划许可证》申批领发工作。
2006年12月底前编制《西湖文化园修建性评细规划》，办理项目用地、农用地征用申报手续。
2007年3月、4月完成了《西湖文化园修建性评细规划》的初审和复审工作。
2007年4月利用集团各种有利资源，协助市、省国土部门，完成了农用地转用、工地征收的国土资源部的申报、批准工作。
省政府下达项目农地转用、土地征收审批单。
我集团公司支付了总项目的各项征地税费4000多万元。
2007年6月我集团公司参与项目征地拆迁安置补偿工作，支付首期征迁费用1.6亿元。
2007年6月、7月完成了《岳麓山咸嘉湖景区详细规划》的编制和市级规划评审。
2007年8月、9月完成了土地挂牌二次进窗、依法合理设置挂牌前置条件等挂牌前期准备工作。
足额支付了二、三土地征迁费用7000万元。
二项目建设的重大意义
本项目建设具有重大的社会效益、环境效益和相应的经济效益。
1、项目建设的重大社会效益
1）本项目的建设，建成了龙王港下游防洪大堤，解除了龙王港下游十余万居民的生命财产安全隐患，防洪标准达到了抗二百年一遇等级。
2）本项目的建设，将极大地提高了原西湖渔场渔民（农民）的生产、生活质量，生产、生活二项安置用地得到有效的落实。
3）主题公园的建设，将为广大市民提供了山水游赏、渔业观光、垂犯错误美食、水上休闲、运动健康的城市开放式公园。
提高了长沙西大门、岳麓山风景名胜区的综合接待能力。
4）滨湖路的建成，进一步优化了本区块的城市交通条件，完善了本区块的供电、供水、供气、排水、排污市政功能。
5）高品质居住区的建设，将成为长沙全新的现代、生态、时尚的全国示范居住区。
明显改善长沙市民的居住模式，将会产生深远的影响力。
2、项目建设的重大环境效益
1）龙王港防洪大堤综合整治完成后，将改变龙王港河水垃圾成堆、洪水期水质混浊、枯水期水质发臭的现状；大堤内坡亲水平台和石砌护坡完工和外坡风光带的建成，将构成以“龙港莺舞”为特色的景观，成为西湖文化园优美自然环境的重要组成部分。
2）主题公园的建设将告别原西湖渔场极端“脏、乱、差”的历史。
以清澈的湖面、柳暗花明的湖堤岛屿、“登轩等月”的牛形山、龙头山观景台为骨架的西湖新十景取而代之。
主题公园的水面以梅西湖数千亩的水库净山补水、换水；增加了生态湿地、“城市之门”、“芙蓉出水”两个城市广场雕塑，营造分区植物景观林，建设“项链”式湖堤和小岛、自由随意的水体岸线，将使本区块自然环境得到脱胎换骨式的提升，成为长沙岳麓山下一颗璀璨的明珠。
3）公园协调区和综合开发区经过精心规划、合理布局，将以全新的现代化综合商务、生态居住的模式，将极大地优化本区块生活、居住环境。
3、项目建设的经济效益
1）龙王港防洪大堤的建成，西湖主题公园的项目推出，将原西湖渔场低洼地的土地价值提高了近十倍。
本宗土地的挂牌成本的溢余值将是巨大的，高额的土地出让金收益，不但解决了本项目公益项目6亿多元的资金来源，还给市、区两级政府带来相当的财政收入。
2）本项目50多亿的房地产投资建设和项目建成后的经济经营，将给国家和地方政府带来可观的税费收益。
3）本项目生产安置用地的经营性项目建成，将为原西湖渔场的渔民（农民）提供长远的就业岗位。
房地产项目的商业配套用房和生产安置经营用房的购置和租赁，将给许多业主和经营者提供经商场所，提供创业发展的机会。
4）本项目的房地产开发经营也将有长远的、综合性的经济效益。
第五章项目市场调研
本次可研报告编写，没有委托房地产顾问公司作专业市场调查，短期内收集的资料存在局限性，有待土地摘牌后，委托专业顾问公司进一步编写更为准确详尽的调研报告。
一长沙地产市场分析
长沙作为湖南省省会、全国地产二线城市，前五年地产市场处在缓慢发展状态，今年由于异常因素，房地产经营性土地出让价格有了迅猛的提高，这种异常现象，会给房地产市场带来巨大的市场风险，对本项目的土地出让价的最终确定，增大了可变因素。
2002年——2006年长沙地产市场在数量、规模、平均单价和土地开发强度等方面处于一个平稳的增长发展阶段。
而今年在明显提高了容积率（07年以前平均容积率为2.0以下，07年平均容积率达3.0）的情况下，单位地价出现了极端异常的增长。
而近期正在挂牌阶段地块的起始价有了较大幅度的回落，从而有利于房地产业健康、待续的发展。
现将上述分析的调查数居列表如下。
附表一：
历年房地产开发用地出让数据表
年份
出让面积
（hm2）
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