物业管理优秀大厦标准及评分细则Word文档格式.doc

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3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理

4、建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确

6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定

符合1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立0

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善

完善1.0，基本完善0.5，不完善0

8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责

9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意

11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法

2

制度、工作标准建立健全1.0，主要检查；

物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2:

未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5

12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；

员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨

管理人员、专业技术人员，每发现1人无上岗证书扣0.1；

着装及标志符合0.3，不符合0

l3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率

14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；

至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

执行有关规定0.5，未执行0；

公开0.5，未公开0

15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便

包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。

每发现一项不齐全或不完善扣0.1

16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便

每发现一处不符合扣0.2

17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录

符合2.0，没有值班制度的扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访记录每次扣0.1

18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上

19、建立并落实维修服务承诺制；

零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录

建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；

及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；

返修率符合0.3，不符合0；

回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0。

二

房屋管理与维修养护

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1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置

符合1.0，无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象

符合1.0，发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣0.5

3、大厦外观完好、整洁；

外墙是建材贴面的，无脱落；

是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；

是涂料的，无脱落、无污渍；

无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象

符合2.0，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2；

是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1；

每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损

符合1.0，未按规定设置0；

按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.l，有安全隐患每处扣0.5

5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀

符合2.0，发现一处不符合扣0.2

6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；

除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等

符合1.0，发现一处不符合扣0.1

7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

符合1.0，每发现一处不符合扣0.5

三

共用设备管理

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（一）综合要求

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1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行

符合1.0，发现一处不符合扣0.2

2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求

3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程

4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故

（二）供电系统

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1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户

2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行

符合1.0，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.5

3.备用应急发电机可随时起用

（三）弱电系统

1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作

符合1.0，发现一处不符合扣0.5

2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存

符合1.0，基本符合0.5，不符全0

（四）消防系统

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1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用

发现一处不符合扣0.5

2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题

每发现一人不符合要求扣0.2

3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人

符合1.0，责行人不明确每发现一处扣0.2

4、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通

无应急方案扣0.5，各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.1

５、无火灾安全隐患

每发现一处安全隐患扣0.5

（五）电梯系统

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１、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备

２、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好

３、轿厢、井道、机房保持清洁

轿厢应干净，井道应清洁，无垃圾杂物，机房门道槽应无杂物，发现一起不合格扣0.2

４、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗

１

５、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修

６、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施

（六）给排水系统

１、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划

2、设备、阀门、管道工作无常，无跑冒滴漏

3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；

二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；

水池、水箱清洁卫生，无二次污染

符合2.0，每发现一项不符合扣0.5

4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患

没有管理措施扣0.5，水箱周围每发现一处隐患扣0.2

5、限水、停水按规定时间通知住用户

6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生

符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象

8、制定事故应急处理方案

无处理方案扣1.0，方案不完善扣0.5

（七）空调系统

1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象

2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修

3、制订中央空调发生故障应急处理方案

无应急处理方案扣1.0，有方案但不完善或执行不够的扣0.5

（八）供暖供气系统

1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常

2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患

3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃

四

共用设施管理

1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途

2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻

3、道路、楼道、大堂等公共照明完好

符合1.0，每发现一处不亮扣0.2

4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦

五

保安及车辆管理

1、大厦基本实行封闭式管理

2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；

保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责

符合2.0，无专业保安队伍扣1.0，值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2

3、结合大厦特点，制订安全防范措施

对特殊的部位要有相应的防范措施，每发现一处无防范措施扣0.2

4、进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行

5、大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐

6、室内停车场管理严格，出入登记

7、非机动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁

符合1.0，基本符