华邦世贸城商业部分策划报告(定稿)Word文档下载推荐.doc

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7.2区域商业存在问题 38

7.3区域市场小结 39

第二部分项目概要 40

1、物业类型 40

2、项目位置 40

第三部分需求分析 42

一、客流构成 42

第四部分竞争分析 44

一、区域商业现状与竞争趋势 44

二、典型竞争性项目 44

三、竞争策略 45

第五部分、SWOT分析 47

Ø

Strengths（优势分析） 47

Weakness（劣势分析） 47

Opportunity（机会分析） 48

Threat（威胁分析） 49

第六部分项目定位 50

1、商圈战略定位 50

2．项目定位 51

3．企业定位 51

4．业态定位 52

5．项目主题与价值定位 53

6．项目零售概念与功能定位 54

7．项目市场定位 56

8．形象定位（待定） 59

第七部分项目规划与布局 60

一、规划原则 60

二、业态组合 60

三、业态功能规划面积配比 66

1、零售、餐饮、娱乐等功能总体按照57：

23：

20比例设定 66

2、功能详细分配表 67

四、商业空间规划 68

3F层：

12500平方米 69

4F层：

13000平方米 70

第八部分项目开发投资方案与回报模式 71

1、购物中心的开业理念 71

2、开发目标 71

3、操作模式 72

第九部分招商推广概要 73

一、战略思想 73

二、招商原则 73

三、招商策略 74

四、招商步骤 75

五、营销推广战略（要点） 75

七、招商推进计划与流程 77

第十部分本项目的租金测定 79

第十一部分项目运营纲要 80

一、管理基本理念 80

二、营销策略（要点） 80

第十二部分项目管理规划 82

一、决策协调机构：

82

二、项目组机构设置 82

三、招商团队 82

四、招商质量控制办法 82

第十三部分项目投资、经营绩效分析（概算） 84

（另案专题） 84

第一部分市场背景研究

一、合肥总体概况

区位——

合肥地处中国中原地区，安徽省中部，长江淮河之间，巢湖之滨，通过肥河通江达海，具有城东启西，连接中原，贯通南北的重要区位优势。

合肥地处泛长三角经济圈，是中西部距东部沿海地区最近的省会城市。

以合肥为圆心，半径500公里范围内涵盖7省1市4.8亿人口和上海、南京、武汉、杭州等重要大城市，经济发展快，消费能力强，市场潜力大。

交通——

合肥是全国重要的区域交通枢纽城市，6条高速公路和8条铁路（合蚌、合淮、合宁、合芜、合武、合西、合九、合安）在此交汇，合武、合宁高速铁路开通后，合肥到南京只需45分钟，到上海、武汉只要2个多小时。

4E级新桥国际机场、合肥新港则正在规划建设，“通江达海”指日可待。

二、合肥社会经济指标影响分析

1、国内生产总值GDP

资料来源：

合肥市统计公报

2007年合肥市实现生产总值1334.2亿元，同比增长18.1%，增速位居全国省会城市第二位，城市综合实力也跃居全国百强城市第21位，人均gdp3853美元，按照十一五规划，到“十一五”末，gdp要达到2100亿元，年均增长18%；

人均gdp达到5000美元，远远高于全国的平均水平。

合肥进入居民收入快速增加，消费快速升级的时期。

国内外研究表明，加速人均GDP超过3000美元最明显的特点是消费结构升级，居民消费从“衣食”转向“住行”，私家车拥有率上升，置换住宅或拥有第二套住房成为普遍的冲动。

按照世行的标准衡量，合肥一只脚已跨入中等收入的门槛（2996－9265美元）。

从经济发展阶段理论角度看，合肥已进入工业化加速阶段，将由此实现工业化中期到后期的转变；

以发展经济学的视角观察，表明合肥迎来了持续的经济高增长时期，即经济起飞期。

这个时期的合肥呈现出区别于以往发展过程的两个鲜明特征：

一是人均GDP大幅提升，二是工业经济规模加速扩大。

其中，最直观的表现就是城市规模的扩张。

2、GDP的构成

合肥的服务业保持了较快的发展，但仍然存在明显的不足：

近年来，服务业的增速一直低于GDP的增速，一方面反映经济结构不合理，服务业成为制约合肥发展中心城市的主因。

地区比较而言，合肥的服务业处于中部六省省会城市的中下游，与国内发达城市都市相比，服务业发展水平仍有较大的差距，同时也有较大的发展空间。

合肥统计公报

3、社会消费品零售额

社会消费品零售总额体现了合肥市总体的购买能力，增长水平则体现了消费趋势和市场潜力，是影响商业物业和零售企业的重要因素

十五期间，合肥社会消费品零售总额保持了持续、稳定、高速增长的态势。

自2006年以来，社会消费品零售总额增速连续超过GDP，

今年上半年，合肥社会消费品零售总额实现272.45亿元，同比增长27.2%，剔出物价因素，同比上涨17.%。

占全省的比重达20%。

预计在合肥高速发展的经济背景下，社会消费品零售额将会出现更快的发展。

与中部地区省会城市和其他重要城市比较中发现，合肥的商贸业不活跃，对经济的贡献中等偏低，这也反映了合肥在区域商贸业发展中的商圈半径有限、流通力、辐射力、吸纳力还较弱，在区域商贸业中的比重还比较低。

合肥社会消费品零售总额的增长因素可归纳为合肥的经济快速增长，居民可支配收入的上升。

另外一方面表现出居民消费升级的快速形成，储蓄意愿的下降和对收入预期的增长。

社会消费品的增速高，还有一个原因，是合肥的社会消费品零售总额绝对值较低。

4、居民消费能力

可支配收入

城乡居民收入快速增长是消费扩大的根本。

居民收入的持续增长对于服务业发展产生积极的促动作用，居民对收入预期整体看好，也促使各阶层消费需求处于升级阶段；

农村居民促动县域，县域促动城镇，城镇促动合肥主城区，各级呈逐级放大效应。

十五期间，居民收入增长的速度一直低于GDP增速，2007年，人均收入首次超过GDP，有助于生活质量的改善和消费的升级。

在中部六省省会城市中，城镇居民人均可支配收入最低，与北京、上海、深圳等高收入地区仍有相当大的差距。

近年农业改革推动和农民税费的大幅减负，农村居民近年的纯收入已扭转缓慢增长趋势而实现快速增长，城乡收入差距不断缩小。

消费性支出

2008年合肥消费性支出5714.45，居全省第一，消费增速15.8%，保持高速增长的势头。

虽然消费额增长较快，但消费率一直在低较低，呈逐年递减趋势。

反映消费需求并未得到有效满足，同时也可能反映居民对消费的谨慎。

合肥统计局说明：

消费率=人均消费性支出/人均可支配收入

各地统计局说明：

家庭消费支出结构

合肥统计局

消费支出的增长是居民收入增多的明显体现，随着居民消费理念的改变，消费结构发生了明显变化：

购买汽车、装潢建材、移动电话、金银珠宝等非生活必需品明显增加。

全年私人汽车保有量突破９万辆，增长２７．９％，移动电话拥有量达到２９７．１４万户，增长２５％。

汽车和建筑装潢材料类零售额比去年同期增长都在三成以上，金银珠宝类增长更超过了４０％。

居民消费观念的变化和休闲时间的增多，居民外出就餐的需求不断增加，以家庭消费为代表的大众化餐饮消费规模进一步扩大，商务活动和婚庆活动对餐饮消费的促进作用也比较显著，部分外地特色名吃落户合肥，再加上大型超市、卖场以吃的商品为主的各种成品、半成品的热销，促进了吃的商品销售增长。

穿着类商品向高档、品牌、休闲化方向发展。

消费特征

由于政策性原因和统计数据的局限性，居民的收入、支出及在消费市场中心的体现与实际情况有一定偏差，具体特征表现为：

收入两极分化严重，并呈现出日趋严重的态势。

社会的高收入阶层如公务员、企业主及对企业和社会资源占支配能力人群的实际收入和可统计收入差距甚大，社会隐性收入在这部分人群中占有比例极大，同时带动周边亲朋好友的财富效应亦有扩大，因此在实际收入和支出中有较大偏差。

由于权力资源相对垄断性和中国人习惯于人情事故的文化背景，在实际消费中会有大量的请客、送礼和集团购买性消费，而这部分消费在一定程度上占有较大份额，而实际数据尚无法统计。

各阶层消费支出均呈现出升级特征，从农村居民换彩电，到城市居民换液晶电视，高收入阶层二次置业等，各阶层呈现逐级放大和上升态势。

由于扩大内需政策的连续实施，消费领域不断拓宽，高额消费趋势有所增强，中高档消费品销售实现较快增长。

品牌电器、进口化妆品、名表、精品珠宝、数码相机、摄象机等大件商品成为普通消费者的消费对象，同时私人住宅销售势头旺盛，拉动了建筑及装潢材料类消费的快速增长，加速了新一代的消费升级，带动了相关商品的销售。

由于医疗、教育体制改革的失败，社会保障体系的弱化，人际交往费用的增加，使做为社会主体的普通城市居民用于医疗、教育、交通、通信等方面的负担较重，对于收入单一，保障收入不足的家庭而言，消费能力普遍仍显不足。

随消费能力的提升，居民生活品质的提高。

家庭用于旅游和服务性支出呈快速增长势头，因此对第三产业，尤其是餐饮、娱乐、休闲、文化等方面行业将产生巨大的促进作用。

随着消费意识日益成熟，合肥人在“穿”方面，开始了消费结构升级。

通过对市内各大商场人流现场观察及消费客源的分析，合肥服装消费已经开始从产品消费走向品牌消费。

综合以上分析，我们可以看出合肥的总体收入已经迈过人均3000美元的可支配收入的关口，按照国际惯例，合肥市的城镇居民已经进入富裕程度，消费进入升级期，对中高端产品的消费需求空间还比较大。

5、消费习惯

消费频率——

消费者出外购物、就餐、娱乐的频率主要为一星期一次，占总体的43.1%

交通工具——

消费者当中，出行购物选择的交通工具主要是公共汽车，占总体的44.2%，其次是的士，占总体的34.6%，两者大约占到总体的八成，说明公交车至今仍是合肥市民的主要交通工具，而且的士也越慢慢被人们所接受。

消费者选择的购物场所——

从我们的调查资料中可以看出，合肥市的消费者首先选择的购物场所还是以大中型超市为主，占到调查总体的41%，其次是大中型百货商场，占总体的26%。

消费者对购物场所的关注因素——

消费者对购物场所最为关注的因素是商品的质量，占到总体的29.4%，其次是价格，占总体的20.4%，而对购物环境和品牌的关注程度分别为17.5%和15.2%，可见整个消费观念还比较落后。

娱乐消费行为——

大部分消费者认为商业广场的娱乐功能应以酒吧/咖啡厅为主，占总体的27.9%，其次为健身、歌厅和影院，分别占总体的21.7%、20.1%和19.1%。

比较追求时尚。

餐饮消费看法——

消费者对菜系的看法以川菜和徽菜为主，分别