仙女湖民宿策划案3.docx

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仙女湖民宿策划案3

仙女湖民宿策划案

第一章：

项目基本情况

一、项目概况

本报告所陈述的对象为江西省新余市仙女湖民宿投资项目。

项目所处的仙女湖风景区，汇聚奇峰、峡谷、岛屿、曲水、泉洞于一域，拥有仙女湖、大岗山、钟山峡、仰天岗国家森林公园、孔目江国家湿地公园等一批天然景致，森林覆盖率达97%以上，空气清新，气候适宜，是新余的“天然氧吧”和“城市绿肺”。

仙女湖旅游资源十分丰富，以“群岛峡谷曲水、植物基因宝库、水下千年古城”三绝而著称，是长株潭、长三角、珠三角等地游客的重要旅游目的地。

仙女湖发展前景无限广阔，将认真贯彻落实中央和省市各项决策部署，坚持“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，坚持“旅游立区、三产强区”战略，聚焦旅游产业和生态建设这一发展定位，着力推进“文化旅游示范区、生态文明先行区、商贸物流核心区、新型城乡试验区、养生康体聚集区”五位一体工作布局，按照“舞起龙头、推动全域、融入全局”的发展思路，加快完成仙女湖景区经营管理体制改革，加快创建国家5A级景区，加快推进仙女湖国际汽车文化产业园、欢乐大世界、凤凰湾温泉度假村、仙水湾温泉度假酒店、科森有机蓝莓基地等一批重点项目，大力发展文化休闲、户外健身、水上运动、医疗康复、温泉疗养、自驾民宿、房车宿营、高端养老、乡村体验等三产业业态，着力打造环仙女湖人文观光游、环仰天岗城郊休闲游、沿孔目江生态体验游等特色旅游产品。

加快推进仙女湖旅游小镇建设，着力推进袁河、界水河“一江两岸”开发，加快完善商业购物、特色餐饮、休闲娱乐、旅游酒店、公共服务等配套功能设施建设，推动仙女湖旅游小镇形成“公共设施现代化、人文风情独特化、休闲度假舒适化、综合消费便捷化、旅游服务智慧化、生态环境园林化”的高端服务体验区。

通过几年的努力，仙女湖区将逐步成为中部地区经济发达、生态宜居、充满活力、幸福和谐的现代服务业强区以及全国知名的“仙女下凡地、度假新天堂”。

二、主要技术经济指标

项目总数量:

前期规划为一栋古建筑民房以及前后院落。

建筑装修成本:

根据设计公司方案进行确定。

第二章市场调研

一、市场形势分析

本项目的定位是:

利用本项目是仙女湖特色民宿的良好条件,以仙女湖文化资源和自然风光作为依靠,通过展现人文胜迹以及历史文化、优美的自然风光吸引旅游客源。

在树立好本民宿品牌的同时,对仙女湖的景点保护和文化传承做出贡献。

仙女湖风景名胜区成立于2000年6月,履行正县级党政管理职能。

2014年1月,原孔目江生态经济区和江西省职教园区并入仙女湖后,全区管辖7个乡镇（办事处）,总人口约10万人,区域面积480平方公里,其中湖泊面积50平方公里。

仙女湖是江西省开发最早的湖泊型景区,先后被评为国家级风景名胜区、国家4A级旅游区、中国优秀景区、江西省文明景区。

2015年全区实现生产总值65亿元,增长8.5%;财政总收入19.93亿元,其中公共财政收入17.03亿元，增长10.5%;接待旅游人数204万人次，增长24.45%，旅游总收入7.4亿元,增长27.29%；城镇、农村居民可支配收入分别达到3.04万元和1.43万元,各增长10%。

二、市场供求分析

目前仙女湖现有民宿大部分档次较低，改造提升空间较大。

一是大部分村民家改造的客房面积较小，带独立卫生间的客房比例较低。

二是建筑和房内的装饰缺乏民俗文化元素，配套设施比较单一，随着近几年周边城市居民短途游习惯的形成，越来越多的游客对农村旅游的需求提高，不再满足于低端（150元/间以下）的楼下吃、楼上住的简单农家乐模式，大家来游玩也渐渐不满足于找个房间打牌唱歌。

此外部分高端（600元/间以上）民宿、缺少游客与旅宿地的互动沟通。

所以,一个既有优美环境，又可以体会原始淳朴农耕文化的旅游项目有着较大的市场需求。

本项目营业后将加大幅度吸引来仙女湖旅游的游客，尤其是周边省市游客。

通过一系列的网络、客户互动宣传推动创立民宿以及仙女湖的品牌效应，通过多渠道的促销方式提升本项目的人气。

第三章项目定位

一、主题定位

仙女湖民宿项目

－特色民宿酒店

客房----独栋民宿，有院落可以提供各项周边服务餐饮、娱乐、康体等活动以及信息。

二、功能定位

满足不同层次客人的消费需求，多元化的客户渠道，以点及面，完善的一站式服务。

三、开发该项目目的

1.宣传仙女湖本身人文、自然风光、历史背景，并陆续进行资源整合。

打响仙女湖的旅游品牌；

2.保证民宿项目本身的收益；

3.建立仙女湖中端民宿的标杆；

4.积累更多经验，为以后的项目做准备；

5.增强客户满意度，提升客户重复消费率，积累更多客户资源；

6.与当地政府村民深入交流，提升当地居民对自身居住地资源优势的认识，合作互利、长远发展，进一步提升收入水平；

7.以旅游周边项目带动经济发展，改变传统观念，转由借助服务业增加收入，而不是传统景点以门票收入为主体的收入模式。

四、规模与标准

首先向政府申请购买30亩的商住用地，客房数量根据设计公司对承租楼房的具体情况确定。

楼房主体外部装修修旧如旧，与仙女湖古民居保持一致风格，前后院在保持历史原貌的基础上，充分发挥休闲、活动的作用。

内部装修按所针对客户的需求确定风格样式，保证房间的实用性和舒适性。

第四章投入成本与发展前景

一、投入分析

1.投入成本分析:

按照设计公司详细方案进行建造，大致成本分析如下：

设计预算：

按照仙女湖民宿的建筑面积，单平方米的设计预算为200元，30亩用地总约支出400万元；

建筑基体:

大致按5000平方米计算，总支出约1000万元；

室内装修:

大致按3000平方米计算，总支出约600万元；

景观绿化:

大致按10000平方米计算，总支出约500万元；

特色项目：

总支出约500万元；

总体支出约3000万元。

装修风格参考建议如下：

（1）充分理解仙女湖地区房屋建筑的历史、文化底蕴和结构。

充分尊重原始风貌，对房屋外表的装修做到与仙女湖整体风格的融合与创新。

达到既符合古村落古民居概念,又能体现出民宿新风貌的特色。

（2）内部装修按照所针对客户群设计,做到简洁、风格多样,规格能满足大部分层次客人的需要。

要解决游客担心的农村住宿脏乱的现象，在房间内不体会到温馨、舒适。

2.特色项目

仙女湖民宿的合作互利规划结合自身情况，进行完善优化后进入稳定营业状态。

在营业期间,为提升客户满意度,留得住客人并吸引回头客。

还需充分挖掘仙女湖以及周边的人文历史自然等资源,以本民宿为点,撬动体验式旅游的发展。

在项目装修期间,逐步推进以下几个特色活动项目以增强民宿活力和特色。

（1）蒙古包项目：

当游客夜宿在蒙古包内，门外是一片碧绿的芳草，抬头是漫天的繁星，听着虫子的鸣唱，吹着习习微风，闻着淡淡草香，以天为被，以地为床，豪爽而大气。

（2）农家小院项目：

以土坯、砖块、木料为主的建筑，隔热性能好,院内栽有葡萄、杏李等果木，葡萄树的枝極把整个院子遮得严严实实。

房门口两侧砌土台，铺上毡毯，用于夏天乘凉、睡觉，整个环境雅静、清新。

（3）仙女湖项目：

领略仙女文化魅力，品味山水美景，住别具一格的独特江南建筑，在这里你会不自觉地放慢脚步，忘掉都市的快节奏生活，抚平躁动的内心。

3.经营难点

（1）因经营季节性强而导致投资成本回收期较长,是制约民宿发展的重要因素民宿也面临淡旺季的尴尬,入住的客人一般都在周末,冬季的客人相对少。

单纯靠住宿收入回收成本的周期较长，需要开发其他相关项目进行叠加消费。

（2）仙女湖民宿需当地政府、旅游部门协同宣传配合经营提升知名度。

二、发展前景

仙女湖位于江西中部，地处南昌、长沙两座省会城市之间和赣西绿色旅游精粹圈的中心位置。

区内有两条国道、三条高速穿境而过，大广高速和沪昆高速出入口距景区仅3公里。

沪昆高铁全面通车后，构建了27分钟到南昌、1小时到长沙的快捷交通网络，让仙女湖成为名副其实的“南昌的近郊、长沙的近邻”，游客可随时来仙女湖观光旅游、休闲度假。

今后几年，仙女湖区将认真贯彻落实中央和省市各项决策部署，坚持“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，坚持“旅游立区、三产强区”战略，聚焦旅游产业和生态建设这一发展定位，着力推进“文化旅游示范区、生态文明先行区、商贸物流核心区、新型城乡试验区、养生康体聚集区”五位一体工作布局，按照“舞起龙头、推动全域、融入全局”的发展思路，加快完成仙女湖景区经营管理体制改革，加快创建国家5A级景区，加快推进仙女湖国际汽车文化产业园、欢乐大世界、凤凰湾温泉度假村、仙水湾温泉度假酒店、科森有机蓝莓基地等一批重点项目，大力发展文化休闲、户外健身、水上运动、医疗康复、温泉疗养、自驾民宿、房车宿营、高端养老、乡村体验等三产业业态，着力打造环仙女湖人文观光游、环仰天岗城郊休闲游、沿孔目江生态体验游等特色旅游产品。

加快推进仙女湖旅游小镇建设，着力推进袁河、界水河“一江两岸”开发，加快完善商业购物、特色餐饮、休闲娱乐、旅游酒店、公共服务等配套功能设施建设，推动仙女湖旅游小镇形成“公共设施现代化、人文风情独特化、休闲度假舒适化、综合消费便捷化、旅游服务智慧化、生态环境园林化”的高端服务体验区。

通过几年的努力，仙女湖区将逐步成为中部地区经济发达、生态宜居、充满活力、幸福和谐的现代服务业强区以及全国知名的“仙女下凡地、度假新天堂”。

随着旅游方式的不断扩展、旅游内容的不断丰富以及人们旅游观念的更新，民宿作为一种较为新颖的、特殊的旅游接待设施，也必然会不断地改变其方式和内容，使之不仅仅是一种旅游接待设施，更成为一种重要而独具特色的旅游吸引物。

从低端单一产品、同质化开发、个体经营、分散布点向高级且有特色的休闲产品、差异化发展、企业操作和集群布局转变,另外,其未来的发展还可以体现在以下几个方面：

（一）民宿住宿产品与其他旅游产品整合深度将加深。

随着居民旅游深度和频次增加，居民对于个性化主题住宿产品需求将迅速扩大，民宿供应量将保持加速增长。

以去哪儿网为例,目前民宿与酒店总体供应的占比约为8-10%,峰值可达到达15%左右。

（二）民宿预订产品供应将保持加速增长。

民宿住宿产品具备个性化经营的特色，通常依托周边旅游资源提供具备当地特色的经营项目,本身就是旅游资源中的重要环节，与其他旅游产品具备较强的协同性和融合能力。

在线旅游预订平台上，民宿产品与景点门票、交通等其他旅游产品的打包销售将成为趋势。

（三）预订平台将向民宿推广标准化管理平台，提高信息化程度。

目前,民宿经营普遍存在财务管理不规范、订单管理不智能、房源管理依赖人工等信息化程度低下的问题，多家在线旅游企业已推出面向民宿经营者的管理系统，以提高民宿信息化程度。

未来,更多民宿预订平台将跟进这一举措,通过免费推广民宿管理系统降低民宿预订产品运营成本,提高用户服务体验。

综合来看，仙女湖是交通畅达的要地，是人文荟萃的宝地，是风景如画的胜地，是开发建设的热土，未来仙女湖的发展前景无限广阔，仙女湖民宿要紧紧抓这景区这一关键，发展自身的同时，也促进经济的发展。