常州购房合同备案Word下载.docx

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　　所以，已经签了但是还不能确定是否备案，只能直接找开发商来了解情况，如果时间过长，那么就说明开发商的手续和资料有问题，需积极了解事情的进展情况才行。

购房合同相关知识介绍：

　　检查购房合同的具体事项

　　1、开发商在广告中（包括沙盘、售楼书等）对配套的承诺有无写进合同中，并且清晰列明

　　房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。

结果，发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全是广告。

　　如果对楼盘规划存在疑问，可以登录陕西省规划局的站查询楼盘的详细规划，那里会对楼盘的绿化率、容积率等等做出规划说明。

如果合同与规划有所出入，买房时就要留个心眼了。

此外，小区中哪些是市政建设哪些是小区建设，也要弄个明白，不然市政建设遥遥无期时，就不能怪开发商没有信守诺言了。

　　2、开发商的五证”、“二书”是否齐全

　　一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。

所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》也叫建设工程开工证、《商品房销售（预售）许可证》；

“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。

但在实践中，有些开发商（售楼人员）为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。

　　3、谨防销售在空白合同处作弊

　　客户决定购房，要与开发商签订《商品房买卖合同》。

一般情况下，销售会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。

这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。

比如，标准合同第十五条迟延办

　　理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算，但您一不留神，销售便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。

　　篇二：

买房,购房合同,房产局备案吗

购房签相当于在房屋管理部门将您的买卖协议备案

　　购房签相当于在房屋管理部门将您的买卖协议备案，并在互联上公示，一定程度上有利于避免开发商一房二卖，是一种行政管理行为，但是不能代替过户。

　　签合同时，需要注意以下事项：

　　第一，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。

这是买房能否办房产证的关键。

　　第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。

　　第三，一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。

　　第四，面积确认及面积差异处理。

如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。

第五，一定要认准交房日期是否确定。

资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；

运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。

对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

　　另外，在签约时需要注意，对于开发商提出的自己认为不合理的条款，需要提出自己的修改意见，进行协商，如果您认为您的利益在合同当中无法保障，而开发商又不同意修改或补充的话，购房者有权重新选择开发商及楼盘。

　　查看“五证”“二书”。

　　“五证”是一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。

所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》；

　　陷阱：

有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；

或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。

五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。

　　对策：

1、复印件要注意看原件。

2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。

　　3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。

　　盯紧公摊面积。

建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。

依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。

对策：

1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。

2、在附件二中列明公摊面积的构成。

3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。

　　增加补充条款：

双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理：

　　1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用；

如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。

　　2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。

　　关注房产证办理。

建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。

可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。

1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。

2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。

　　律师建议增加补充条款：

如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理：

　　1、买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第

（1）项的违约金计算标准承担责任。

　　2、买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。

　　如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。

　　如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。

但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。

　　保留书面通知。

合同中约定通知义务后（如：

交房通知），开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。

还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。

　　1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。

2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。

本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。

　　搞清房屋坐落位置。

开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。

1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。

2、开发商应在此附图中盖章确认。

律师建议增加补充条款：

出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。

　　明确所售房屋抵押。

有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。

如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。

因为买受人还未得到房产证，不具有物权。

1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。

2、要求开发商将合同在房管局备案。

3、要求开发商提供保证责任。

出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

篇二：

签购房合同

　　签购房合同与实际购房合同哪个有效？

　　根据目前房屋交易的流程，签是办理房屋过户的前提条件，现在购房合同基本采取签的形式,能签合同证明该楼盘预售许可证下来了，未来可以办理产权，上签购房合同具体参照国家的合同法当中的购房部分内容，主要是明确自己的相关利益及对方应尽义务即可。

那么，问题来了~现实生活中如果既有签购房合同，又有实际购房合同，而且两个合同内容不一致，哪个更有效呢？

　　案情简介

　　王某于XX年经中介介绍从刘某手中购买一处住房，双方商定房屋价格为120万元。

在中介的帮助下双方签订了购房合同，合同金额为120万元，同时为了避税，在中介的提议下双方签订向房管局备案的签购房合同金额为80万元。

因此，同一笔购房买卖交易出现了不同价格的两份购房合同。

合同签订后，王某向刘某支付了40万元的首付款。

之后因王某未能向银行及时贷款，刘某与王某签订了补充协议约定如果王某不能在约定的时间向刘某支付剩余购房款的话，王某之前缴纳的所有购房款均转为违约金不予退还。

之后王某仍未能向银行贷款，故刘某将房屋卖与他人，签购房合同价格仍为80万元。

另王某缴纳的40万元首付款作为

　　违约金均未退还。

现双方因此产生纠纷。

　　律师点评

　　本案争议焦点主要集中在双方之间的实际房屋合同与签购房合同哪个有效、补充协议是否有效以及违约责任应当怎么承担这三个问题上。

　　一、签购房合同与实际购房合同哪个有效？

　　在本案中，双方为避税，将120万的实际购房价格写为80万元向房管局备案，是典型的以“合法形式掩盖非法目的”，根据我国合同法第五十二条的规定，该种合同无效。

因此，王某与刘某签订的80万元的签购房合同应为无效的合同。

　　二、补充协议是否有效？

　　根据合同法相关规定，从合同效力从属于主合同效力，本案中，王某与刘某的购房价格是120万，而备案价格却是80万元，应为无效，那么主合同无效，补充协议亦为无效。

　　三、违约责任如何承担？

　　对于买方来讲，具体到违约责任，我们知道，根据我国合同法的相关司法解释，违约金过高的认定标准是不超过实际损失的三倍。

具体到本案中，也就是刘某前后卖房中的损失的三倍为限，40万元如果超过刘某损失的三倍就是过高了，超过部分的违约金约定应为无效。

王某应向法院诉讼，请求法院判定违约金过高，降低违约金。

但是本案中违约金过高的举证责任在王某，虽然房价是不断上涨的，但是王某却无法举出证据证明刘某没有损失，因为刘某之后卖与他人的价格备案仍是80万元。

而王某与刘某签订的购房价格确实120万元，如此而来刘某的损失就是40万元了。

因无法得知刘某卖与他人的实际房屋价格，所以该方案并不是明智之举。

　　那么，上面王某谈到，双方订的关于违约金的不成协议是无效的，故40万不能作为违约金，应与返还王某。

这个方案对于当事人王某来