房地产估价习题及答案教学文稿Word文档格式.docx
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房地产估价中的“分析”包括对估价对象本身经济、社会仅仅对估价对象本身
1、
2、
3、
A、
C、
E、
列
B、
D、
4、
5、
6、
B、80
）。
C、30
D、20
是一种专业意见不具有社会公信力
（ABCD）的分析。
B、人口、制度政策
D、国际因素
“完全市场”必须同时具备的条件正确的是（ACD同质商品，买者不在乎从谁的手里购买买者和卖者的人有限买者和卖者都有进出市场的自由买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化
委托人的义务包括（ABCDE）。
A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料
B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责
C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料
D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作
E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果估价报告使用者可能是（
A、估价对象权利人D、受让人下列可以作为估价对象有
A、在建房地产
ABCDE）。
（ABCDE
债权人政府及其有关部门和社会公众等）。
E、承担法律责任
投资者
B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产
C、已经灭失的房地产
D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分
E、以房地产为主的整体资产不同的估价目的将影响估价结果是因为
A、估价对象的范围可能不同B、估价时点可能不同
C、评估的价值类型可能不同D、估价依据可能不同
E、估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同
三、判断题
1、非专业估价要承担法律责任，而专业估价不必须承担法律责任。
（X）
2、专业估价是由具有专门知识和经验的专业人员完成的。
（V）
3、专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。
5、委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。
6、企业的特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等不能作为估价对象。
7、同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。
四、简答
1、简述房地产估价的一般程序
第二章房地产
一、单选
1、关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是（B）。
A.土地的生产力或利用价值有可能丧失
B.土地作为空间是永存的
C.土地上的建筑物会毁灭
D.土地上的建筑物永存的
2、某出让的居住用地使用了30年后，决定转让该土地使用权，则该土地受让人的使用期限不得超过（C）年。
A.70B.30C.40D.50
3、根据《物权法》的规定，建设用地使用权期间届满后自动续期的是（D）用地。
A.工业用地B.教育、科技、文化
C.卫生、体育用地D.居住用地
4、政府对房地产的限制中，下列属于管制权的是（A）。
A.限制在居住区内建设某些工业或商业设施
B.因公益事业，强制取得公民和法人的房地产
C.对房地产征税或提高房地产税收
D.在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产
二、多选
1、房地产流动性差与房地产的（ABCD）特性有关。
A、价值量大
B、独一无二
C、易受限制等特性
D、交易手续较复杂
E、交易税费较多
2、影响房地产流动性的因素有（ABCDE）。
A、房地产的通用性
B、房地产的独立使用性
C、房地产的价值大小
D、房地产的可分割转让性
E、房地产的开发程度、区位、市场状况
3、政府对房地产的限制一般是通过（ABCD）的权力来实现。
A、管制权
B、征收权
C、征税权
D、充公权
E、行政事业收费权
4、引起房地产价格上升的原因主要有（ACDE）。
A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良
B、外部不经济
C、需求增加导致稀缺性增加
D、通货膨胀
E、房地产使用管制放松
5、下列真正属于房地产自然升值的是（CDE）。
A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升
B、通货膨胀所引起的房地产价格上升
C、外部经济引起的房地产价格上升
D、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升
D、房地产使用管制改变引起的房地产价格上升
第三章房地产的价格与价值
1、某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2,容积率为2，则该房地产的楼面地价为（D）。
A.2000B.1000C.750D.500
2、某套住宅的套内建筑面积为140m2，套内使用面积为128m2，应分摊的公共部分建筑面积
为20m2,按套内使用面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（C）
A.3500B.3200C.2800D.2500
3、某房地产土地面积为2000m2，土地价值为400万元，容积率为2，建筑物价值为800万元，则该房地产的房地单价为（C）。
A.6000B.4000C.3000D.2000
1、有关房地产的价值和价格正确的描述是（BCD）
A、房地产价值更加科学、准确
B、房地产的价值是房地产真实所值
C、房地产的价格围绕其价值上下波动
D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况
E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定
三、计算
思考：
期房与现房的价格孰高孰低？
在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房价格低于现房价格。
以可
以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险。
所以，期房价格与现房价格之间的关系是：
期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿
例1、某期房尚有3年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2时，出租的年末
净收益为330元/m2。
假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格为多少？
例2、某套房屋合同总价为80万元，在实际交易中合同约定的付款方式可能有下列几种情况：
1.成交日期一次性付清；
2.先支付5%的保证金，一年后一次性付清房价款；
3.分期付款，其中成交日首付40万元，一年后支付24万元，两年后再付20万元；
4.成交日期首付24万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付，每月偿还6500元；
5.约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付15万元，一年后支
付10万元，余款在20年内以抵押贷款方式支付，每月偿还4250元。
假设年利率为6％，那么对于买方来说，上述各种情况下的实际成本分别为多少？
解：
（1）p1=80万元
（2）p2=80X5%+8&
（1+6%）=79.47万元
（3）p3=40+24-（1+6%）+20-（1+6%）2=80.44万元
（4）p4=24+65O0X（P/A,0.5%,120）=82.55万元
（5）p5=15+1O（1+6%）+4250X（P/A,0.5%,240）=83.75万元
第四章房地产价格影响因素
一、判断题
1、各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的，同一因素在不同地区对房地产价格的影响也可能是不同的。
2、当房地产的区位由劣变为优时，其价值会上升；
反之，其价值会下跌。
3、一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格较低。
4、一般来说，平坦的土地，价格较高；
高低不平的土地，价格较低。
（V）二、选择题
第五章市场比较法
比较法的理论依据是（
B）o
A•预期原理
B•
替代原理
C.生产费用价值论
D•
最高最佳使用原则
市场比较法中的交易情况修正是对
（D）价格本身是否正常的修正。
A.交易实例
B.估价对象C.标准化实例
D.可比实例
某宗房地产交易中,卖方
、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的
6%和3%,若买方付
给卖方2500元/m2,应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（C）元
/m2。
A.2650B.2500C.2427D.2350
4、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6.5％和4.5％。
某宗
房地产交易，买方付给卖方5000元/m2,应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成
交价格为（A）元/m2o
A.5325B.5225C.4775D.4675
5、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地,甲土地为空地,乙土地上有
一建筑物,但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值,这是由于（A）。
A、乙土地上的建筑物的价值低于拆迁费用
B、该估价结果肯定有误
C、甲土地的价值高于乙土地的价值
D、不可能出现这种情况
6、某估价事务所在2008年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于2008年6月30日的价格。
之后,有关方面对其估价结果有异议。
现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实,则重新估价的估价时点应为（A）。
A、2008年6月30日B、现在
C、重新估价的作业日期D、要求重新估价的委托方指定的日期
7、为评估某宗房地产2012年10月13日的价格，选取了可比实例A，其成交价格为8000元
/m2，成交日期为2011年11月15日。
经调查获知2011年7月至2012年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例A进行交易日期修正后的价格为（B）元/m2o
A.9280B.8925C.8880D.8000
8、比较法适用的条件,是在同一供求范围内存在着较多的（A）o
A、类似房地产的交易C、相关房地产的交易
B、相同房地产的交易D、房地产的市场交易
9、如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用（C）的市场汇价进行换算。
A、估价作业日期C、估价时点
B、成交日期D、交易日期修正后
10、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（B）。
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