某山水旅游综合项目商业计划书DOC 27页Word下载.docx

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3、项目的分期开发...12

4、项目主要经济指标...12

第四章项目效益分析...13

1、生肖谷主题动物园投资成本分析...13

2、朝天马庄园投资成本分析...14

3、麻将故里—山水街投资成本分析...15

4、山水狂主题乐园投资成本分析...15

5、天砣庄园投资成本分析...16

6、在水一方水文化乐园投资成本分析...17

7、运营成本分析...18

8、效益分析...20

第五章投资合作...21

1、项目价值估算...21

2、项目招商合作计划...21

第六章环境评估...22

1、建设全面生态化...22

2、无三废排放...22

3、环评结论...22

第七章项目可行性分析...22

第一章 

项目简介

1、 

九嶷山与舜帝陵

1）九疑山

九嶷山又叫苍梧山，属南岭山脉（又名五岭）之萌诸岭段。

巍然屹立在湖南省宁远县城南三十公里处，南临百粤，北连衡岳，雄控荆湘。

古代道家三十六洞天这样描述：

“第二十三洞天九疑山洞，周回三千里，名曰朝真太虚天，在道州延唐县”（延唐县，古宁远县名）。

“盘基苍梧之野，峰秀数郡之间，罗岩九举，各导一溪，游者疑焉，故曰九疑。

”这是古人对九嶷山最为形象的描述。

九嶷山传统的九峰包括：

舜源峰、娥皇峰、女英峰、箫韶峰、朱明峰、桂林峰、杞林峰、石城峰、石楼峰。

1992年7月，经国家林业部批准成立九嶷山国家森林公园，其区域以国营九嶷山林场为主体，含九嶷山自然保护区。

九嶷山旅游区规划面积为420平方公里，其中位于舜帝陵北面的外九嶷群峰挺拔险峻，呈现古热带残遗峰林景观，为喀斯特地貌。

南部的生态景区内九嶷，拥有三分石、母江河自然公园230平方公里厚重雄奇的原始生态。

2） 

舜帝陵与九嶷山的血肉关系

九嶷山舜帝陵的祭祀从夏代开始，是最早有史籍记载的帝王陵，比建于唐代宗大历九年的陕西黄帝陵早1300多年；

比建于宋代的炎帝陵早1000余年。

因此舜帝陵是中国历史上对共同始祖的认同之始。

九嶷山还留下了如娥皇、女英二妃泪染竹斑的爱情绝唱等数不胜数的文化长卷。

舜帝与九嶷山，如血肉关系不可分割，舜文化为血，九嶷山是骨肉之躯。

2、 

项目描述

1）项目名称：

九嶷山欢乐山水旅游综合项目

2）项目区域：

北起读书岩、南到石井背，西自秤砣峰、东至白水源（百胜营），具体以红线图标示为准。

项目面积约12000亩。

3） 

项目经营期限：

自2009年1月1日起至2068年12月31日，旅游、观光农业资源为租赁经营60年，旅游地产部分为产权开发。

3、 

项目的开发目标

1） 

建设规模化龙头企业：

解决就业2000人以上，形成以旅游观光、休闲居住、旅店接待、商业零售、旅游交通服务、旅游工艺品开发销售以及旅游文化等体系的强大的旅游产业链，为旅游兴县奠定坚实基础。

建设国家4A级旅游区：

本项目以国家4A级旅游区为基本开发目标，下辖：

1、生肖谷主题动物园，2、山水狂主题乐园，3、在水一方水文化乐园，4、朝天马庄园，5、天砣庄园，6、麻将故里-山水街等六大经营实体。

带动乡村发展：

建设一流景区的同时我们将采取三大富民政策：

①租赁农村闲置山地，使村民得到长期保障性收入；

②实行产业带动，将旅游开发配套环节安排到当地；

③开发麻将故里—山水街：

将仙岩板～庙山脚山崖下的羊蹄岭行政村的朝天马、羊蹄岭、下棋岭、庙山脚四个自然村用一条直通道路连接贯穿，既解决了村民建房不占用耕地的问题，又形成了旅游接待能力，同时提高了村民生活素质，为社会主义新农村建设提供了一个有效的发展模式。

4） 

生态环保，可持续发展：

包括①建立生态科技中心，②六年实现荒山全面绿化，延伸项目产业链，③积极扩大投入，对项目实行观光、度假、生态农业多级梯度开发等保持可持续发展的策略性措施。

4、 

资源特点：

风水宝地

帝王之乡，风水宝地

朱明峰－朝天马－石楼峰群峰及东江

本项目区域内的朱明峰又名丹朱峰，为九疑山九峰之第七峰。

相传舜帝南巡时，尧帝的儿子丹朱随行，死后亦葬于九疑山。

《山海经·

海内南经》：

“苍梧之山，帝舜葬于阳，帝丹朱葬于阴。

”下灌因龙尾巴而出状元李郃，久安背因秤砣峰形如官印、重砣江山而出翰林。

毫无疑问，本项目区域乃风水宝地。

其风水格局首推:

① 

秤砣峰：

巨砣秤江山，官印镇南天。

南崖有古道，疑为古人登砣眼天门祭天之途。

天砣庄园，即依此峰而建，就是取法自然，得益风水。

② 

金子方（石楼峰、金壶酌酒）：

昂然向天，山脚之山石井潮涌甘泉，有神仙传奇。

③ 

韶水：

伟人毛泽东的故乡是韶山，九嶷山有韶水村、箫韶峰，加上广东韶关，皆为舜帝凭南风演奏韶乐的地方。

④ 

龙尾巴：

风水上向有“龙头出天子，龙尾出状元”的说法。

下灌有龙尾巴，也出过状元。

古迹“跨东海宴西湖”今犹在，沿龙尾巴东腹，建一条麻将故里——麻将产业街。

⑤ 

朱明峰：

即帝丹朱栖灵之地。

雄峙东江之岸、白水源山湾的朱明峰，为即将开发的生肖谷镇山之宝！

⑥ 

读书岩：

此峰腹有九曲之肠，负东江而向韶水，唐代状元李郃、宋代状元乐雷发皆在此读过书。

拟在此山之顶见奎星楼。

⑦ 

朝天马：

在万山朝九疑、灌溪仙境的群峰之中，一峰逆势而出，高踞云天，仰天长啸，此峰就是朝天马。

朝天马前踞两侧，有两个百亩盆地，是朝天马、下棋岭古村遗址，此处依托生肖谷项目拟建世外桃源般的五星级动物主题农庄——朝天马庄园。

⑧ 

仙岩板：

绝壁万仞的仙岩板，乃是仙人羊权成仙之地，绝壁有栈道至崖腰有石窟，是至今香火旺盛、堪称一绝的仙岩庙。

神仙地界，成为生肖谷山门。

险崖绝壁，雄峰环立的“天上人间”、“世外桃源”

项目的主要区域，都是喀斯特地貌悬崖绝壁，只有几个路口可以出入，否则只有雄鹰能够飞越。

这样的地形地貌，既有非常震撼的观赏、游览效果，又有得天独厚的项目管理条件，很容易创造“天上人间”、“世外桃源”的运营效果。

惊天发现：

三大国艺出一源！

围棋、象棋、麻将，被称为三大国艺。

可以说三大国艺皆与九嶷山有不解之缘。

围棋起源，“丹朱善之”：

《世本·

作篇》中“尧造围棋，丹朱善之”。

象棋起源，象为宗师：

相传舜为了教育弟弟作象棋，因弟名象，故称象棋。

麻将起源，大唐状元：

唐代状元李郃作“叶子戏”，是为麻将原型。

5、 

项目开发特色

本项目开发特色，概括起来就是：

以喀斯特地貌优美山水自然环境为基础，挖掘发挥项目所在地的状元文化，深入演绎中国传统山水文化，以亲动物、亲运动、亲水、亲山的主题，创造性组合开发复合式山水生态主题公园重量级旅游产品，构建休闲度假旅游天堂。

三园、两庄、一条街的项目体系具有五大特色：

十二生肖——心灵图腾：

生肖就是每个人的自己心灵图腾。

以生肖题材开发的动物园，就是每个人“我的”动物园，其在传统文化无穷无尽的演绎方面、旅游工艺品开发方面，与其它形式的动物园相比，具有无可比拟的优势。

奇峰险境中的拓展运动乐园：

秤砣峰的天砣眼，石楼峰峰如高楼石枞映掩，皆可谓天下奇峰。

加上108关拓展运动，创造热血沸腾的生命境界。

击水东江岸，逍遥读书岩：

休闲旅游已经是旅游的重要发展趋势。

在水一方水文化主题乐园以水上乐园、温泉SPA、山水游、溶洞游、古文化游相结合，必然对休闲旅游市场产生相当的吸引力。

十里接天街，麻将故里行：

自猫仔砠麻将广场、麻将博物馆开始，一条近10里的旅游长街逆势而上，左引东江，右傍山崖，既是“麻友”寻祖之旅，亦作游客购物、采风、美食之行。

街道尽处，就是生肖谷峡谷大门“天阙”，写照“十里接天街”。

5） 

山中骑马踏花，寻幽故园梦里：

无论是山上的朝天马庄园，还是山下的天砣庄园，皆能传递出世外桃源般的感受。

庄园既养花，又养马，更养人。

定格历史年代开发的建筑所创造的的氛围，在你我骑马踏青之时，即为迅猛故园而来。

6、 

优惠政策

在项目建设期内，适用九嶷山旅游区三分石、母江河景区的同等优惠政策，基本为：

税费5年返还，道路系统政府按通村公路17万元/公里进行补贴。

产权项目建设用地，由政府征地后成本价出让给投资公司。

租赁部分土地的费用，由项目投资公司直接向项目涉及土地使用的久安背、羊蹄岭村、青山尾村、下灌村交纳租赁金约15万元/年。

政府不另外收取资源使用费。

由于项目涉拆迁周家坝行政村所属大孔自然村的生态移民，拟向省政府申报生态移民项目对村民进行补偿。

第二章市场分析

可进入性

外围：

交通发展：

已有的湘桂铁路（永州站）、衡枣高速（永州出口）距离项目景区100公里；

远程接入路网尚在开发完善之中，洛湛（洛阳——湛江）铁路、二广（二连浩特——广州）高速、厦蓉（厦门——成都）高速均在建设之中，预计3～5年内陆续竣工投用。

问题：

在3小时车程内缺少大都市，应配套旅游机场方能达到远近结合的市场吸引力。

景区：

大环境：

宁远县城进入景区的30公里九嶷山大道、舜帝陵——鲁观河景区旅游小循环公路已经竣工投用。

项目距舜帝陵8公里，距宁远县城25公里。

景区入口：

九嶷山大道有下灌、周家坝、湾井三个路口可进入青山尾旅游区。

景区现有乡村公路通车，少部分已经硬化，大部分在1年内可硬化。

建设连接读书岩至久安背的路段，就可形成青山尾旅游区循环公路。

景区内部：

目前无道路系统，只有废弃的（原居民迁徙前使用的）步行道。

项目开发启动后，将以符合游憩要求的步行游道为主，辅以电瓶车道、马车道。

宏观市场分析

九嶷山自古以来就是中国重要的名山大川，以前制约九嶷山旅游活动开展的瓶颈－交通问题已经在迅速地改善。

2012年以后，依托湘桂铁路、洛湛铁路、京广铁路以及公路干线太澳高速、京珠高速二线、厦成高速，游客来九嶷山旅途时间将大为缩短。

南部发达地区的珠三角：

珠江三角洲是我国最早富起来的地方，消费水平处于国内领先。

广州近年来出游火暴，黄金周出游率极高。

2004年，珠三角人均GDP为54639元，比2000年增长71.2％；

而东莞市是两个三角洲地区唯一的人均GDP超过60000元的城市，达到71997元，超过了世界上中等收入国家的平均水平。

2004年珠三角城市居民家庭人均可支配收入为17290元，比2000年增长32%。

珠三角地区的私家车拥有量在迅速增加。

重视生态游、文化游的自驾游群体的兴起，缩小了这些地区和九嶷山的时空距离。

珠三角地区应是九嶷山旅游区的重点客源市场。

本省发达地区长、株、潭：

湖南省发达城市长沙、株洲、湘潭及衡阳所行成的经济圈。

目前正在加快长株潭一体化的进程。

长株潭三市面积2.83万km2，占全