房地产项目地下空间权属的实务分析Word文档格式.doc

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根据物权法第三十条和第一百四十二条的规定，对于不动产来讲，在登记设立物权的原则之外，合法建造行为也可以设立物权。

就地下车位，如果能够登记的话，肯定是按照登记内容确定所有权人，如果无法登记，则遵循谁合法建造谁享有所有权的原则确权。

依建筑法，合法建造的标志是拥有建设工程规划许可证。

所以，正常情况下，地下车位权属认定时，凡能够登记的车位，初始登记肯定在开发商名下，如不变更登记，开发商享有所有权自无异议；

无法登记的车位，只要拥有建设工程规划许可证，开发商也当然享有所有权。

对于无法登记但拥有建设工程规划许可证的车位，其所有权归属于开发商的结论，在物权法第七十四条第二款也可以找到佐证，该款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

根据该款，开发商既然可以出售、赠与等方式进行处分，那隐含的前提必然是拥有所有权。

最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》一书也明确指出：

“《物权法》关于规划用于停放汽车的车位、车库的所有权是明确的——归开发商。

”（人民法院出版社2009年版，第54页）

【法律依据】

《物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

第七十四条第二款　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

【相关案例】

案例一：

苏州新创建设发展有限公司与盐城市康居物业管理有限公司、盐城市康居物业管理有限公司苏州分公司等建筑物区分所有权纠纷，江苏省苏州市中级人民法院，（2015）苏中民终字第01279号民事判决书。

基本案情：

理想家园小区内的宅间车库、地下车库和人防车库的建设均取得了建设工程规划许可，并由新创公司投资建造而成。

理想家园业委会向康居公司出具授权委托书，授权康居公司对理想家园机动车车位进行管理，后康居分公司实际进行管理，并收取车库租赁费。

新创公司起诉要求返还该等费用。

裁判结论：

法院依《物权法》第一百四十二条认定新创公司享有案涉车库的所有权。

案例二：

德清县武康镇锦绣豪园小区业主委员会与德信地产集团有限公司车位纠纷，浙江省湖州市中级人民法院，（2015）浙湖民终字第395号民事判决书。

德信公司开发了某小区商品房项目，规划车库57个、车位63个。

2005年向业主交付了商品房，将其中24个车位出售给了小区业主。

小区业主委员会代表与开发商代表开协调会，统一意见为，开发商将出售的车位款项定时退还给业主委员会，后未履行。

业委会起诉要求赔偿车位租金损失

判决结论：

法院依《物权法》第七十四条第二款规定，认定规划车位的所有权归德信公司。

2.人防工程车位权属，各地认识有差异，但开发商拥有收益权是法定的

①关于人防工程车位权属问题，实务中有争议。

一种观点认为，人防工程属国防资产的组成部分，而国防资产属于国家所有，故人防工程车位属国家所有，但平时可由投资者使用管理，收益归投资者所有。

相关法律依据为物权法第五十二条和人民防空法第二、五条。

第二种观点认为，人民防空法并没有对开发商建设的人防工程权属作出认定，仅是确定了谁投资谁受益的原则，故根据物权法合法建造行为设立所有权的原则，人防工程应属于开发商所有。

②这两种观点差异非常明晰地反映在实务中。

在地方政府操作层面，《郑州市城市地下空间开发利用管理暂行办法》就明确规定，结合地表建筑同步开发的地下空间为人防工程的，法定义务以外部分，其产权属投资者所有。

据此，郑州范围内人防工程车位是无法办理产权登记的。

而与此相反的为《上海市民防工程建设和使用管理办法》，其第二十条规定，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。

《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，也允许开发商销售人防工程车位，并可以办理产权登记。

在各地法院，就同样问题也有不同判决结果。

【相关法条】

第五十二条国防资产属于国家所有。

……

《人民防空法》第二条人民防空是国防的组成部分。

第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。

国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；

人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

案例三：

钦州希望房地产开发有限公司与南宁凭兴物业服务有限公司、南宁凭兴物业服务有限公司钦州分公司返还原物纠纷，广西壮族自治区钦州市中级人民法院，（2015）钦民一终字第306号民事判决书。

希望公司开发了某小区，与凭兴物业公司签订了物业服务合同。

小区业委会又与凭兴物业钦州分公司签订了物业管理服务合同，就该小区物业管理服务事宜作了相应约定，凭兴物业钦州分公司对整个物业小区进行了实际管理，对小区的地下车库也进行了实际收费。

后因合同是小区业委会与凭兴物业钦州分公司在没有征得希望公司同意的情况下签订，并且涉及的物业范围包括希望公司的地下车库，三方遂产生矛盾。

希望公司起诉要求返还车库。

案涉车库一部分是登记在希望公司名下的地下车库，一部分是人防工程的车库，对于后者，法院依《人民防空法》第二条和《物权法》第五十二条，认定人防工程产权属于国家，但希望公司有使用收益权。

案例四：

柏志海、汪爱玲与盐城市力拓房地产开发有限公司车位纠纷，江苏省盐城市中级人民法院，（2014）盐民终字第01318号民事判决书。

柏某、汪某与力拓公司签订《地下室车位使用权转让合同》，合同约定，受让方购买地下人防车位，使用年限等同于受让方所购房屋产权的使用年限。

合同签订后，柏某、汪某依约一次性付款。

嗣后，柏某、汪某以双方所签合同违反相关法律、法规为由诉至法院，要求解除车位使用权转让合同，并返还转让款。

法院依《物权法》第一百四十二条，认定人防地下车位所有权归力拓公司；

认定《人民防空法》没有对人防工程权属问题进行专门规定，不影响对人防地下车位的权利性质及其归属的认定。

3.建设工程规划许可范围之外的车位，权属认定要与占用区域的权属保持一致

在建设工程规划许可范围之外修建车位，势必要占用其他区域，此时车位所有权的归属，要视其占用区域的权属而定。

如车位系占用业主共有的场地增设，则属业主共有，法律对此也有明晰规定；

如车位系归开发商所有但规划为其他用途的区域改造而来，权属如何认定，作者认为，虽然擅自改变规划用途违法，但业主并不能因此获得车位的所有权，当然，这类车位因违反了城乡规划法的强制性规定，是不能销售的。

《物权法》第七十四条第三款占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

案例五：

赵杰与徐州福源房地产开发有限公司车位纠纷，江苏省徐州市中级人民法院，（2014）徐民终字第02915号民事判决书。

小区业主赵杰向开发商福源公司购买某车位，后因故赵杰无法正常使用该车位，遂产生争议。

法院根据《物权法》第七十四条及《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，认定涉案车位未经规划，又建在公共绿地上，应属于业主共有。

案例六：

ONGINGINVESTMENTSLIMITED与深圳市新东升物业管理有限公司、深圳市新东升物业管理有限公司明月花园停车场与深圳市福田区明月花园业主委员会、深圳市东山开发有限公司车位纠纷，广东省深圳市中级人民法院，（2012）深中法房终字第3004号民事判决书。

ONGINGINVESTMENTSLIMITED与东山公司签订《深圳市房地产买卖合同》，合同除约定出售商品房外还包括18个车位。

但东山公司之后并未移交车位，遂产生争议。

法院认为，小区地下室并未规划作为车位使用，东山公司将该空间改变用途用作车位出售，违反了城乡规划法等法律、行政法规的效力性强制性规定，车位转让协议无效。

4.实务中容易引发混淆的几个观点

①车位成本已分摊进房价，车位应属业主共有

辨析：

商品房销售价格是市场决定的，在卖方市场情形下，其高于成本是必然的，但成本与所有权没有任何关联。

法律上不以成本来判断权属，判断车位的权属应依据法律对物权的规定。

在物权法及相关司法解释已经就车位归属问题作出规定的情况下，该观点与法律规定冲突。

②住宅是主物，车位是辅助住宅功能效用的从物，从物权属随主物定，车位应属业主共有

这是一个在逻辑上非常严密的观点，也非常有力。

但物权法及区分所有权司法解释，均认定车位有独立使用价值，可以单独转让，故在物权法及区分所有权司法解释体系中，车位是一个单独的主物，并非从物。

该观点与法律规定冲突。

③车位面积已计入公摊面积，车位应属业主共有

建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

故，实务中，地下车位是不计入公摊面积的，不能视为业主共有。

当然，如果地下车位确实计入公摊面积，则业主实际上已购买了地下车位，此时，地下车位应属业主共有。

案例七：

钱宏锋与浙江亿城置业有限公司财产损害赔偿纠纷，浙江省杭州市中级人民法院，（2015）浙杭民终字第1097号。

地下车位系相对独立建筑物，可以独立使用而不失使用价值。

若开发商没有把地下车库面积计入公摊面积内，则投资兴建该类地下车位的开发商对此享有专有使用权，业主无法要求开发商无偿交付使用。

案例八：

马鞍山市雨山区珍珠西园业主委员会与马鞍山市中房置业有限责任公司所有权确认纠纷，安徽省马鞍山市中级人民法院，（2015）马民三终字第00032号。

地下室系中房置业公司利用地下空间投资建造，已形成可独立使用构筑物，《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条也允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁，且地下室面积也未计入公用