京东国际医疗养老中心建设可行性研究报告.docx

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京东国际医疗养老中心建设可行性研究报告

一、总论

1.1项目名称

项目名称:

京东国际医疗养老中心

1.2项目概况

1.2.1拟建地点

本项目拟在北京市周边选环境清净优美、交通便利的地区内投资建设,选址尽量统筹考虑唐山市和北京市两个地区的地理位置、交通线路,方便入住老年人及其子女前来。

1.2.2建设规模与目标

根据国内养老产业的发展需求,项目拟在北京市周边地区内投资建设,不但可以充分利用北京市完善的保障扶持制度,还可以充分吸引河北唐山和北京市两个地区的老年人客户。

京东国际医疗养老中心项目由四大模块组成:

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养老园区

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医疗园区

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疗养园区

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生活、商业配套区

京东国际医疗养老中心项目整体投资约100亿元,规划建成“集医疗、养老和疗养”为一体的医疗养老中心,弥补相应市场空缺。

项目分五期交叉推进完成。

本研究报告主要论证“京东国际医疗养老中心一期项目”。

根据测算,项目一期总投资约为114521.9万元,项目建成后养老园区、医疗园区、旅游休闲度假疗养园区等模块基本形成,配套的休闲、健身、商业设施均可以满足入住老人生活需求。

项目正常运营后,可吸引6000位老人长期居住,每年可接纳近万人的疗养人群入住。

通过测算,正常年份后,项目年营业收入约65848.8万元,可吸收1850人就业。

项目具体情况如下:

项目名称:

京东国际医疗养老中心一期项目;

投资规模:

项目总投资114521.9万元,其中,建设投资109146.7万元（包括建筑工程及安装工程费用83278.6万元设备购置费17000.0万元、设备安装调试费85.0万元、工程建设其他费用5686.9万元、基本预备费1590.8万元、涨价预备费1505.5万元、研发费用0.0万元、建设期利息0.0万元）、铺底流动资金5375.1万元。

用地规模:

一期规划总用地约300亩（具体以实测为准）。

主要建设高级老年养生楼,联体、独立别墅,小康老年养生公寓,综合医疗楼,国际疗养酒店,健身房、餐厅、超市、大型湖泊水域等内容。

1.2.4项目投入总资金与效益情况

项目总投资114521.9万元,全部由项目承办单位自筹资金。

经谨慎财务评价,项目一期建成后可实现年营业收入65848.8万元、年总成本费用31613.8万元、年经营成本26035.0万元、年增值税0.0万元、年销售税金及附加0.0万元、年税后利润33459.3万元、投资利润率26.94%,财务内部收益率（全部投资）20.40%、财务净现值58277.6万元、投资回收期6.03年、盈亏平衡点（项目能力综合利用率）39.2%。

注释:

根据北京市相关规定社会机构投资建设“养老院”项目免征收营业税、增值税、所得税等相关税费。

本项目的投资建设符合我国现有的基本国情,符合国内和建设地区内制定的相关法律法规,是政府部门大力支持倡导发展的朝阳产业,也是未来有效解决国内居民养老需求,提高老年人生活质量的重要的基础产业,项目的投资建设可以有效的解决北京市地区及唐山市地区老年人社会养老问题,带动地区就业。

通过引入国际先进的社会养老院管理经验,直接和间接的提高国内养老院行业的管理水平、服务质量,解决当前困扰养老院产业发展的瓶颈问题。

项目一期投资规模相对较小,主要是目前国内机构养老市场尚未成熟,相关的法律法规还有待进一步完善。

一期项目建设主要目标是引入一流的国际养老院运作经验,培养专业养老院管理人才,为项目二期、三期等项目提供专业的人力资源支持。

通过项目一期打造公司的顶级养老院品牌,待本项目运转相对成熟后,项目二期、三期即可启动,届时公司即可在全国范围内大规模投资养老院产业,并向国外市场扩张,并计划在十年内完成公司整体上市融资,届时公司将成为国内最大、国际知名的养老院服务集团公司,前景十分美好。

1.2.5主要技术经济指标

经测算,项目的技术经济指标如下:

表1-1项目主要技术经济指标（单位:

万元）

二、项目发起背景及可行性

2.1项目发起背景

2.1.1中国社会逐渐进入老龄化阶段

根据中国社会科学院7>2013年2月发布的《中国老龄事业发展报告2013》,2012年和2013年是中国人口老龄化发展过程中具有重要意义的年份。

随着新中国成立后新出生的人口,也就是1952年和1953年出生的人口进入老年期,我们迎来了第一个老年人口增长高峰。

截至2012年底,我国老年人口数量达到1.94亿,比上年增加891万,占总人口的14.3%,其中80岁及以上高龄老年人口达2273万人,2013年老年人口数量将突破2亿大关,达到2.02亿,老龄化水平将达到14.8%。

国内将迎来劳动年龄人口进入负增长的历史拐点,从2011年的峰值9.40亿人下降到2012年的9.39亿人和2013年的9.36亿人,劳动力供给格局开始发生转变。

国内人口结构底部和顶部老龄化相叠加,推动人口机会窗口逼近关闭。

少儿人口抚养比从2012年的23.96%提高到2013年的24.36%,老年抚养比从2012的20.66%上升到2013年的21.58%,推动社会总抚养比从2012年的44.62%上升到2013年的45.94%。

同时,老年人口的高龄、失能和空巢化将进一步加剧应对人口老龄化的严峻性和复杂性。

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高龄老年人口数量迅速提高。

到2025年之前,我国的高龄老年人口将一直保持年均100万的增长态势。

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失能老年人口继续增加,从2012年的3600万人增长到2013年的3750万人。

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慢性病患病老年人数持续增加,2012年为0.97亿人,2013年将突破1亿人大关。

一个更为严峻的现象是空巢老年人口数量继续上升,2012年为0.99亿人,2013年也将突破1亿人大关。

由于人口老龄化超前于现代化,“未富先老”和“未备先老”的特征日益凸显,老年人面临着贫困、疾病、失能、服务、照料、精神关爱等诸多困难和问题,加强发展老龄事业和产业,满足老年人日益增长的多方面需求,既是中央的战略部署,又是全社会的共同期待。

2.1.2老龄事业是关系民生的基础事业

当前,在我国养老以居家养老为主,社会养老为辅,社会机构养老只是一种补充形式。

随着现代人生活节奏的加快,各种竞争的加剧,越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中,如何赡养老人,使他们摆脱孤独感,也是现在很多年轻人颇费心思的问题。

社会化养老机构的出现,顺应了社会发展的形势,有力地解决了社会养老问题。

同时,还在全社会弘扬了中华民族传统美德,形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚,是社会主义物质文明和精神文明的双重体现,对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。

由于生活自理能力下降,老人们需要照料,然而生活工作节奏的加快,使一对中年夫妇既要供养一至四位老人,又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。

传统的家庭作为惟一养老地,主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。

为适应社会的需要,源自70年代北欧国家的敬老院,近年来在我国一些较为发达的地区首先发展起来。

与过去的养老院、敬老院以收养孤老居住不同,这些新兴敬老院里入住的大多数是有子女的老人,绝大部分是自费入住;同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构,这里注重营造家庭氛围,配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等等,由经过专门培训的服务人员,为老人提供住、养、学、乐等综合服务。

老年人是社会的重要组成部分,以科学发展发展观构建和谐社会,满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要,让老年人共享经济建设和社会发展的成果,是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现,也是国家和社会义不容辞的责任。

在社会主义市场经济条件下,弘扬中华民族传统美德,形成敬老、养老、助老以及和谐的良好社会风尚,是社会主义精神文明建设的一项重要内容。

如何处理好和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题,切实保障老年人的合法权益,对促进经济建设和社会发展都具有重要意义

2.1.3国内养老产业发展滞后

经过30多年的努力,到2012年,中国老龄事业发展取得了显著的成就,与此同时,中国应对人口老龄化的形式十分严峻,老龄事业发展还存在许多矛盾.

（一）宏观层面

1.全社会没有做好应对人口老龄化的思想准备

少数领导干部对人口老龄化的快速发展缺乏思想准备,对人口老龄化给经济社会发展带来的全面、深刻、持久的影响缺乏足够预见,对应对人口老龄化的战略谋划缺乏应有的重视,老龄工作还没有摆上突出位置。

社会上的中青年人还没有充分认识到早、及时备老的重要性和必要性,“养儿防老”的传统挂念在部分人思想中仍然根深蒂固、少数人道德缺失、法律意识淡薄,缺乏对老年人应有的尊重和关爱,侵犯老年人权益的现象时有发生。

2.老龄政策缺乏有效的顶层设计

人口老龄化是关系国计民生、民族兴衰和国家长治久安的一个综合性、长期性、艰巨性的重大战略问题。

积极应对人口老龄化应该进行顶层设计,从国家战略层面来设计和规划老龄政策。

但截至目前,中国仍然没有形成应对人口老龄化的国家战略,也没有出台老龄事业发展的中长期规划,导致中国应对人口老龄化的物质、精神、制度,特别是组织体系和体制机制等各项准备很不充分。

3.整合政府、市场、社会三大部门共同应对人口老龄化的体制机制尚未形成

积极应对人口老龄化需要发挥政府、市场、社会三大部门各自的优势,更重要的是,应形成良好的体制机制,使三大部门的合力得到最大限度的发挥。

然而目前这种机制还未形成。

三大部门定位不清,边界模糊,分工不明,越位、缺位、错位的情况仍然比较突出,政府投入不足与投入失衡、投入效率不高等问题并存,市场机制发挥的政策环境不佳,社会参与的政策激励和舆论氛围有待提升。

这些问题将影响中国积极应对人口老龄化的实际成效,必须认真研究,着力解决。

4.老龄事业发展不平衡

目前,中国老龄事业在养老保障、医疗卫生、老龄服务、宜居环境、文化教育、社会管理等诸多方面存在城乡、区域、人群的不平衡,农村和中西部地区老龄事业发展明显滞后于城镇和东部地区,不同职业、身份的老年人社会保障待遇差距显著,不但与《国家基本公共服务体系“十二五”规划》提出的“加大公共资源向农村、贫困地区和社会弱势群体倾斜力度”要求不符,与《中国老龄事业发展“十二五”规划》要求老龄事业“注重城乡,区域协调发展”的精神相左,更与党的十八大提出的“必须坚持维护社会公平正义”这一新的历史条件下夺取中国特色社会主义新胜利的基本要求相悖。

（二）微观层面

1.养老保障制度仍然处于“碎片化”状态

目前,中国养老保障制度仍然处于“碎片化”状态,由此带来了养老保障权利和义务不统一,养老待遇不公,制度不能有效衔接,妨碍劳动力自由流动,制度分割管理、运行成本高,统筹层次低、共济性差等诸多问题。

此外,中老年社会福利和慈善事业欠发达,老年社会救助力度不够。

2.医疗卫生体系建设需进一步完善

老年医疗卫生服务方面,目前的老年护理康复服务设施和场所总量明显不足,加强护理康复设施和机构建设成为重点工作,亟需优先发展社会化护理康复服务。

老年医疗保障体系建设方面,医疗保障制度发展失衡,补充医疗保险和商业保险的发展还比较滞后。

3.老龄服务发展不平衡,主体定位不清晰,供需矛盾等问题突出

其一,当前老龄服务资源存在城乡、地区配置不平衡现象,在投入、基础设施、供给等方面农村落后于城镇,中西部地区落后于东部。

其二,老龄服务体系建设尚缺少有效的“瞄准机制”,各个主体定位不清,分工不明,缺位、越位等问题普遍存在。

政府既有缺位行为,也有越位现象,社会组织和社会团体没有得到应有的鼓励与支持,老龄服务市场化不足。

其三,长期以来,老龄服务供给和需求存在总量供给不足,内容不匹配的矛盾。

应当大力发展老龄产业,增加老龄服务有效供给。

4.老年宜居环境建设不能满足老龄社会的需求

到目前为止,老年宜居环境建设工作还处于试点与推