房地产行业深度分析报告Word文件下载.docx

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过去的已经过去，面对这轮反弹，我们需要思考的是上涨是否持续，持续多久，哪些股票会脱颖而出？

带着这些疑问，我们这篇报告深入挖掘历次地产股价反弹背后的原因，试图揭开谜底。

通过回顾行业股价历史表现，我们认为地产股价上涨主要在两个方面：

一是政策放松下行业基本面反转带来的板块趋势行情；

二是市场预期与实际偏差下的阶段性行情，比如调控之下的销售二次反弹抑或突发政策的出台。

当前阶段主要位于政策收紧期，难有趋

势性行情，但我们认为存在一二线销售反弹叠加相对估值历史低位带来的预期偏差下的估值修复行情。

趋势行情看基本面，阶段行情看预期

放松期、调控期、稳定期

从第一轮周期开始至今，行业指数已经经历过多次反弹，我们现从其中筛选持续时间较长，绝对收益率较高的情况。

（持续时间在1个月以上，涨幅在10%以上）

图1：

从第一轮周期开始，行业指数一共出现过12次较为明显的上涨

在一般情况下，股价上涨源于行业背后基本面的改善，而对于地产行业来说，政策对于基本面的影响尤其重大。

因此我们在研究行业指数反弹前，先依据政策调控时点将2008年以来行业的三轮周期进行内部划分，每个完整的短周期均分为放松期、调控期以及稳定期三个阶段。

顾名思义，放松期即政策开始放松到首次收紧，调控期为政策首次收紧到最后一次收紧政策出台，稳定期则为政策真空期。

图2：

根据政策收紧时点，我们将2008年以来的地产小周期阶段划分如下

表1：

根据政策收紧时点，我们将进3轮短周期划分如下

放松标志调控

标志稳定标志

第一轮

2008/10/22房地产刺激政策出台2009-10-24

国四条出台2011-7-12二三线限购

第二轮

2011/12/22央行降准，各地公积金政策放松2013-2-26

国五条出台2013-11-18穗六条出台，一线政策全部到位

第三轮

2014-6-26呼市取消限购2016-10-1

国庆密集调控----

资料来源：

央行、住建部等，

在初步整理归纳了不同阶段下行业指数的反弹后可以发现，在相似的政策背景下，行业指数的反弹似乎也呈现出一定的相似性。

在政策的放松期内，反弹行情普遍持续时间较长，涨幅较高，而随着政策的收紧，持续时间和涨幅也在收窄。

地产作为周期行业，历史的演绎均遵循一定的规律，那么接下来我们将从反弹所处的阶段出发分类研究，依据行业的基本面情况，进一步探讨其背后上涨的逻辑。

对于地产来说，货币政策、调控政策将影响行业自身短期需求，进而带动销售、房价以及企业盈利水平的变化，这些无疑均是行业最具代表性的基本面指标。

表2：

在相同阶段内反弹行情具有一定的相似性

阶段

周期

起始时间

结束时间

持续时间（天）

起始PE/结束PE

起始PB/结束PB

涨幅

相对涨幅

放松

2009.07.28

266

21.78/50.24

1.66/4.70

215.14%

113.68%

2009.11.23

56

34.16/43.83

3.38/4.05

28.55%

7.74%

2012.05.30

143

13.41/16.45

1.75/2.13

35.79%

25.56%

2013.01.30

62

13.24/17.10

1.76/2.24

33.41%

12.07%

2015.06.12

358

10.93/33.64

1.51/4.09

212.15%

56.86%

2015.12.22

84

18.17/27.86

2.23/3.27

46.76%

26.56%

调控

2010.11.08

130

21.75/28.71

2.35/2.96

34.93%

1.83%

2011.04.18

68

21.28/21.55

2.48/2.72

18.70%

8.49%

2013.07.30

2013.09.12

45

12.03/13.14

1.68/1.88

17.08%

2.95%

2016.08.02

2016.11.25

116

20.66/23.15

2.16/2.39

19.59%

9.14%

2017.03.16

20.88/21.43

2.13/2.22

6.77%

1.36%

稳定

2014.02.28

2014.04.02

34

10.55/11.39

1.50/1.64

16.12%

15.55%

Wind、

基本面支撑下的板块趋势行情

超额收益突出，中小房企上涨势头较强

在2008年以来的政策宽松期，申万地产指数经历了六次大幅上涨，其时间段分别为

2008/11/5-2009/7/28、2009/9/29-2009/11/23、2012/1/9-2012/5/30、2012/11/30-2013/1/30、2014/6/20-2015/6/12和2015/9/30-2015/12/22，行业指数在此期间分别上涨215.14%、28.55%、35.79%、33.41%、212.15%以及46.76%，均获得相对上证综指超额收益，分别为113.68%、7.74%、25.56%、12.07%、55.86%和26.56%。

从历次的指数反弹与调控政策的联系来看，政策的刺激作用越强，行业的超额收益率也就相对越高，这进一步反映了基本面的改善对行业股价上升的促进作用。

图3：

2008年以来三轮周期中的政策宽松阶段，行业股价均出现大幅上涨

表3：

政策宽松时期房地产行业每一次反弹都有明显的超额收益

起始点位

结束点位

期间涨跌幅

行业超额收益率

从每轮反弹领涨的个股来看，我们按市值对地产上市公司分为三类，分类指标为市值排名前20%，中间60%，后20%。

不难发现，在放松期，中小市值房企股价弹性更大，能够获得较高的超额收益率。

再看龙头股票的表现，从第一轮和第三轮的上涨可以发现，当大盘的涨势较强时，龙头股票普遍可以获得较高的绝对收益率，但是超额收益率相对较低。

而当大盘的反弹势头相对较弱时，龙头股票却能普遍跑过大盘，获得一定的超额收益，仅第一轮的第二次上涨未能获得相对大盘的超额收益。

表4：

龙头股票在大盘反弹较弱时表现较好，在大盘反弹较强时表现相对较弱

公司名称

2008/11/5

超额收益率行业涨幅大盘涨幅

-2009/7/28

2009/9/29-

超额收益率行业涨幅大盘涨幅

2009/11/23

万科A160.13%-55.02%万科A18.23%-10.32%

第

招商地产

26.57%

-1.98%

保利地产

18.06%

-10.49%

金地集团

31.76%

3.20%

188.39%

-26.75%

193.85%

-21.29%

435.47%

220.33%

一215.14%101.46%28.55%20.81%轮

华侨城A

234.41%

19.27%

13.44%-15.11%

2012/1/9-

2012/5/30

超额收益率

行业涨幅

大盘涨幅

2012/11/30-

2013/1/30

行业涨幅大盘涨幅

万科A30.03%-5.76%万科A50.30%16.89%第

34.83%

1.42%

26.94%

-6.47%

55.86%

22.46%

45.44%

9.65%

42.33%

6.54%

45.27%

9.48%

二35.79%10.23%33.41%21.34%轮

20.97%

-14.82%

24.73%

-8.68%

2014/6/20-

2015/6/12

2015/9/30-

2015/12/22

万科A93.74%-118.41%万科A93.89%47.13%

47.70%

0.94%

53.50%

6.74%

36.82%

-9.94%

208.49%

-3.66%

174.73%

-37.42%

74.56%

-137.59%

三212.15%155.29%46.76%20.20%轮

华侨城A159.23%-52.92%华侨城A34.71%-12.05%

上涨取决于基本面

从销售来看，每个阶段指数上涨均有销售增速反转支撑，差别在于行情触发的时间点不同：

第一轮的行情基本同步于销售反转，第二轮和第三轮的行情则领先于销售反转。

图10：

放松期六个阶段行情均有销售增速反转支撑

其中，第一轮第一次反弹主要源于政府在08年四万亿经济刺激计划，在各项利好政策的影响下，基本面好转带动行业指数快速反弹。

当房地产板块绝对PE达到50.62，相对PE达到1.49时，一方面由于估值过高，另一方面由于2009年7月二套房政策的收紧带来商品房成交量的下滑，房地产行业指数开始出现回调。

第二次反弹行情来自于短暂的回调后，楼市“金九银十”成交量的回升促进了房地产行业指数的上扬。

随着12月中旬国四条出台，政策面由前期的宽松开始过渡到紧缩状态，销售增