三利宅院项目策划总案Word文件下载.docx

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有58%的消费者认为在物业管理中，保安问题最重要。

二、成都别墅市场板块分析

1、城区板块

本项目一经推出，人们首先会联想到城区特别是城南的联排项目，尽管两者的总价不可同日而语，但所代表的居住形态和生活品质具有同一性、可比性。

因此，研究城区典型项目的成败得失对本项目颇具价值。

依地理位置分，城区别墅主要集中在西、南方向，即成都所谓“西贵、南富”之地。

随着政府“向东向南发展”规划的展开，东南方向出现了以“河滨印象”为代表的联排别墅项目；

一些大盘（如成都花园、万科城市花园）也在综合小区内规划了少量联排和独立别墅。

从建筑类型上划分，又可分为两种，一类是含别墅社区，如中华园、锦官新城等；

二类是纯别墅社区如舜苑、御都花园、风格雅园、领袖别墅（纯单体别墅）等；

城区联排项目强调的是“7日制”的长住功能。

其最大卖点，一曰区位地段（如锦官新城。

）二曰环境景观（如河滨印象，水上花城）；

三曰产品特色（清华坊的徽派民居庭院）；

四曰文化标签（如河滨提出的“终极置业”等）。

河滨印象总体量为403套，历时一年多售出200套。

其最大的败笔在于：

1）400余套和盘推出，没有节奏控制，不能引起持续的新鲜感；

2）环境规划没有特别的亮点。

3）价格促销影响楼盘档次感。

占地109亩的清华坊建了120座中式庭院，开盘以来倍受瞩目，销售已完毕。

其成功的关键在于：

1）产品概念的差异化；

2）产品细节的感染力。

城区别墅/townhouse个案

项目名称

建筑形式

地理位置

价格

占地面积

户型面积

容积率

车位

开发商

物管

卖点\优势

御都花园

单幢+联体

羊西线蜀汉中路

6000-10000元/m2

218亩

243-266m2

0.8

1:

1

中普实业

中普物业

◆40亩高乐夫练习场

◆欧式风格，门庭大气◆西门上风上水居家贵地

舜苑

联体+复式

杜甫草堂后门

5410-10900元/m2

30亩

200-378m2

0.72

1.7

博瑞房产、华立房产

戴德梁行

◆仿古建筑风格（锦西民宅）◆浣花风景区自然风光◆优质物业管理◆总户数少仅52户

浣花溪山庄

洋房+联体+单体

西二环

3800-6988元/m2

42亩

207-390m2

兴民房产、兴义房产

香港银都物业

◆浣花景区自然风景

◆单价、总价相对适中

领秀别墅

单体别墅

武侯大道外沿线

5788-6788

150亩

420-826

0.37

1：

金雁房产、龙基置业

◆建筑造型宏伟大气◆绿华率较高达83％◆建筑形式单纯◆总户数少仅83户

风格雅园

联体别墅

武侯区新希望路

4200

33亩

365-366

1.3

2

泽顺房产

锦江旅游饭店管理公司

◆城南成熟社区◆现房入市◆建筑形式单纯◆低公摊

清华坊

联排

紫薇东路

4500——5000

105亩

350

0.82

2.4

昌隆投资管理

◆民居特色，个性十足◆户型结构、空间布局合理◆城南成熟社区紧靠中海名城

河滨印象

锦江区琉璃乡永兴村

5700

245亩

225-264

四川万达

大连万达物业

◆三面环水半岛环境◆万达品牌号召力◆建筑形式单纯◆户型结构较合理

成都花园

联体+电梯

西郊清水河畔

4800-8800元

1400亩

274-400

青羊区政府、万达

◆大规模社区◆西边上风上水之地

中海名城

城南紫薇路

3200元

122-

6.4

0.7

中国海外

中海物业

◆中海品牌号召力◆城南成熟社区◆滨河公园、体育公园的良好外围环境◆优质物业管理◆社区配套完备

银都花园（智苑）

桐梓林西路

5100元

15亩

260-284

银都

银都物业

◆成熟开发商

中华园·

华苑

联体+独立+电梯

50亩

278-6080

武海置业

◆成熟的高档综合社区◆美制别墅◆环保节能◆优质物管

锦官新城

南二环人南桥

4750元

418亩

237-697

1.36

岷江新希望

香港梁振英测量师

◆开发商资金雄厚◆城南成熟社区◆综合小区开发多年

2、华阳板块

华阳板块是“城市延伸”的概念。

随着人南沿线和三环路的通车，以及市政府南迁至中和镇的利好，华阳一度变得炙手可热。

华阳板块由于启动较早（尤其是府河音乐花园的成功），使人们逐步接受了华阳。

作为可“长住”的区域，它是中和板块的直接竞争者。

华阳板块别墅/townhouse个案

价格

府河音乐花园

联体+多层

华阳

1700-2300

500亩

217-311

森宇集团

◆大社区◆高性价比◆音乐主题

翠拥天地

联体+多层+小高层

华兴大道与华阳环城路之间

1900-2300

305亩

160-280

华兴集团

◆毗邻迎宾大道，与人南延线相接，交通便捷。

◆靠168亩森林广场，环境良好

3、龙泉板块

以生态环境、四季水果着称的龙泉，是酷爱休闲、玩乐的成都人周末休闲的好去处。

成龙路和老成渝路的开通，大大缩短了时间距离。

相对其它几个郊区板块更低的价格，成为此区域楼盘的竞争优势。

龙泉板块别墅/townhouse个案

玉龙山庄

联排+单体+花园洋房

成渝高速路龙泉出口

1258-2390

2000亩

157-342

0.54

宏宇房产

◆美式庄园

◆规模优势

阳光假日

龙泉幸福大道旁

1860

144-218

南方房产

成都总府物管

◆低价优势◆龙泉生态环境◆零公摊

4、都江堰——青城山板块

该板块是典型的景区度假概念蒹投资概念。

以其得天独厚的自然环境，成为部分成都人选择“第二居所”的目标（或“５＋２”、或养老、或投资）。

其不利点在于成灌高速路上有收费站；

且从羊西线出入城常拥堵不堪。

2001年夏，随着青城白鹭洲在房交会上的一炮而红，成都市场随之涌现出诸多度假别墅。

最典型的是“五大青城”，即：

青城白鹭洲、青城高尔夫、中国青城、天下青城、假日青城等。

但这些楼盘多是炒作一时，给市场投下一些“阴影”后便偃旗息鼓。

青城板块与中和板块最大的区别在于居住目的不同，前者是“５＋２”的度假模式，后者更倾向于“长住”。

对于买家而言，青城板块是中和板块的三个参照系。

一是价格参照：

有青城盘做比较。

二是环境参照：

谁的环境更有诱惑力？

三是距离参照。

都江堰——青城山别墅/townhouse个案

青城白鹭洲

酒店+联体+单体

2300-2800

760亩

63-399

0.35

英华运动休闲产业

香港浩盈物业

◆青城山下◆80亩活水湖户户临水◆240亩度假公园

5、温江板块

随着撤县建区，温江板块正在迅速升温，芙蓉古城、边城水恋、建信奥林匹克花园、森宇音乐花园、锦绣森邻将共同演绎“住在温江”的魅力。

但由于温江地价的抬升，土地手续的问题，以及光华大道的通车，都将成为板块各项目的制约因数。

同时，板块各项目还面临定位为“第一居所”还是“第二居所”的问题。

温江板块别墅/townhouse个案

锦绣森邻

涌泉镇

140-220

0.65

华新国际

森林主题

三、成都别墅市场研判

1、总体态势

从房地产的宏观形势来看，局部地区供求失衡，高端产品过剩已是政府和业界的主流看法。

成都自２００１年下半年以来，高价位的大户型不仅供过于求、竞争剧烈，而且销势疲软（典型的如成都万科之联排、圣安卓、置信丽都Ｃ区等）。

从城市建设的角度讲，２００２年的最大热点是旧城改造。

估计在年内会产生超过１００万平米的建设用地（如红星路、东大街、纱帽街等），且这些新增用地的价值被买家所看好。

城内项目的启动将对郊区盘有所削弱。

从市场人气的角度讲，２００１年曾热闹一时的的郊区化概念（主要是华阳板块和温江板快）已成昨日黄花，炒热快，冷却也快。

业内对“华阳问题”的传言甚多。

再炒“郊区化”概念等于是“炒回锅饭”。

从新开楼盘的销售状况来看，基本呈现“中低价房火暴，高价房清淡；

现房看好，期房滞销”之状况。

2、板块态势

在上述的成都（联排）别墅所分布的几大板块，联排别墅占80%左右。

建筑面积在150-250平米左右，在郊县售价为1500-2000元/m2左右，在市区售价为4000-5000元/m2左右；

单体别墅面积则普遍在200-350平米之间，市区售价在8000-10000元/m2左右，郊县售价在3000-5000元/m2左右。

市区板块别墅项目依托成熟的环境与都市中稀缺的自然景观，做大户型，小花园，主要功能用于长期居住。

但由于总价门槛，销售相对疲软。

华阳板块，人南延线的开通，市政府入驻，华阳已不再是郊区，