江门市城乡规划技术标准与准则JiangmenWord文件下载.docx

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2.2.2编制控制性详细规划时，地块内允许建筑兼容使用的，应明确兼容类型和兼容比例，并在法定图则中表示，一般情况下兼容比例不得超过20%。

其中控制性详细规划用地性质为居住用地的，出具规划条件时兼容商业建筑的计容建筑面积不能超过原总计容建筑面积的20％；

控制性详细规划用地为商业服务类或商务办公类用地的，出具规划条件时兼容居住用地的计容建筑面积不能超过原总计容建筑面积的50％。

2.2.3编制控制性详细规划时，地块内允许用地性质相容转换的，应明确可转换的用地性质，原则上可转换的用地性质不超过两种，并在用地性质间加入“/”进行表示。

地块具体用地性质由规划条件确定。

2.2.4已出具规划条件的项目按规划条件要求执行,历史用地没有规划条件或规划条件没有明确的，按照《关于江门市市区商住出让土地开发强度管理的意见》规定认定和实施，并应符合表2.2.1《关于规划建设用地使用兼容性的规定》的要求。

2.2.5局部重点地段的兼容比例由市城乡规划主管部门研究后报市规委会审议。

2.4规划用地界限的划定与面积

2.4.1建设项目规划用地界限应按照统一规划、有利实施的原则，按照控制性详细规划的要求并结合现状地形图、土地权属等情况划定。

2.4.2规划用地红线面积包括建设项目建设用地面积、道路面积、绿地面积以及除上述用地外必须实施整体拆迁或补偿的用地面积。

规划用地面积应在建设用地规划许可证中明确。

2.4.3建设项目建设用地面积是除道路用地等之外纳入容积率指标计算的用地面积，特别约定的除外。

各类建设项目独立建设的用地规模由市城乡规划主管部门综合考虑建设项目的性质、特点、有利于城乡规划统一实施和集约、节约使用土地等因素确定。

2.4.4无法与周边地块调整、合并的零散用地，在不妨碍城市规划实施的前提下，城乡规划主管部门可予以核准建设。

零散用地宜作为公共绿地、停车场、广场等公共开放空间使用，或作为社区配套、市政基础设施等用地。

2.5用地规划条件

2.5.1用地规划条件应符合经批准的控制性详细规划，并符合相关规范要求。

2.5.2所在地段没有覆盖经市政府批准控制性详细规划但迫切需要实施的国家、省、市重点项目，按照《广东省城市控制性详细规划管理条例》和我市的相关规定执行。

2.5.3地块规划条件确定后在有效期内未出让国有土地使用权的，出让前，城乡规划主管部门可根据规划变更情况重新确定规划条件。

2.5.4建设用地规划条件一般包括用地位置、用地性质、用地面积、建筑密度、容积率、计算容积率建筑面积、绿地率、建筑高度、建筑退让、停车配建、基础设施和公共服务设施配套、地下空间开发利用要求以及详细规划确定的其他要求等内容。

出让前还可根据相关规划、政策要求增加规划条件的内容。

2.5.5以出让方式提供国有土地使用权的住宅、商业、办公等经营性项目，应严格执行规划条件，不得改变用地性质，不得提高容积率，不得降低绿地率，不得减少基础设施和公共服务设施。

但符合中华人民共和国住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》和《广东省城乡规划条例》规定的情形除外。

2.6建设用地开发强度

2.6.1居住用地容积率、建筑密度和绿地率应符合表2.6.1的规定。

表2.6.1居住用地开发强度控制指标表

分区

容积率

建筑密度

塔楼密度

绿地率

分区指引

备注

重点地区

≤3.0

≤22%

≤15%

≥30%

重点地区为江门城市总体规划确定的滨江新城、枢纽新城、科创新城、人才岛、滨海新城等城市新区。

1、容积率指标均≥1.0；

2、三旧改造区域按照表2.6.2执行。

3、开发强度需要突破本表要求的，可经专题研究后确定开发强度；

4、建筑高度按照相应的国家、省、市的规范执行，特定地区的建筑高度还需结合城市设计进行控制。

特定地区

≤2.0

≥35%

特定地区为圭峰山、白水带、龙舟山、大雁山等重点山体以及西江、潭江、江门河、天沙河等周边地区。

一般地区

≤2.5

一般地区为除重点地区、特定地区外的其他区域。

2.6.2“三旧”改造项目规划为居住用地的开发强度控制，应符合表2.6.2的规定。

表2.6.2规划为居住用地（兼容不超过40%计容面积的商业建筑）的开发强度控制指标表

改造类型

毛容积率

（按土地证面积或改造范围面积核算）

净容积率

（按建设用地核算）

商业建筑比例

旧村、旧城

5%≤R＜10%

1、在不增加净容积率的前提下，可根据实际情况在允许范围内适当调整商业、住宅比例。

2、净容积率超过2.5的项目，建筑密度及塔楼密度须相应降低。

3、“三旧”改造中将旧厂房用地等土地用途改变为商业和商品住宅等经营性用地的，改造项目应当按照城乡规划要求，将不低于项目用地总面积15%的土地（含地上物，以下简称“公益性用地”）无偿移交政府，用于城市基础设施、公共服务设施或其它公益性设施建设。

4、超出表中开发强度指标的“三旧”改造项目，原则上不予受理改造申请。

如属特殊个案（如市、区重点项目，或涉及民生工程有改造的迫切性，经市、区政府同意加快改造的项目），需提供所在区“三旧”办及相关部门意见，经报市“三旧”办同意，由市城乡规划局按有关程序报市规委会审议研究，方可确定改造的开发强度。

10%≤R＜15%

≤2.75

≤12%

15%≤R≤20%

旧厂

10%≤R≤20%

2.6.3工业用地和仓储物流用地规划指标应符合经批准的控制性详细规划和表2.6.3的规定。

表2.6.3工业、仓储物流用地开发强度控制指标表

用地类型

一般工业、仓储物流用地

1.2-2.5

40%-70%

5-20％

工业升级改造开发

（产品研发、教育、企业总部办公区域、中小微企业孵化器、企业产品展示厅等）

1.5-3.5

35%-50%

10-20％

项目改造后用途作为科技企业孵化器的，容积率可适当提高至4.0。

工业（仓储）用地性质的项目，办公、生活等配套设施用地（仅用于该项目内企业的配套和服务）不超过项目总用地面积的7%，配套设施计容建筑面积不超过总建筑面积的20%。

工业扩建增容开发

1.5-2.5

40%-60%

特定工业园区（江门市市区工业用地容积率管理园区范围）工业用地

1.0-3.5

“江门市市区工业用地容积率管理园区范围”是由市规划、国土、经信、住建、发改、环保、交通、商务等部门及蓬江、江海、新会区政府根据相关规划和发展需要共同研究划定。

首期范围包括蓬江区滨江新城产业园（江沙工业园）、金镜山工业园、骑龙山工业园，江门高新技术产业开发区（含礼乐工业园）以及新会区的3大万亩产业园等工业园区（详见附图）。

以后可根据发展需要修订“园区范围”，报市规划委员会审定。

“园区范围”内已经市政府批准的控制性详细规划，在不改变土地使用性质和工业建筑功能的前提下，工业用地的容积率上限统一调整为3.5。

新编控制性详细规划一类工业用地为4.0，二类工业用地为3.5，三类工业用地为2.5；

注：

符合《工业项目建设用地控制指标》的特殊工业类型，其容积率可小于1.0，建筑密度可小于40%。

2.6.4商业服务业设施用地、办公用地的开发强度应符合表2.6.4的规定。

表2.6.4商业、办公用地开发强度控制指标表

商业、办公建筑的计容面积占总计容面积比例

50%＜R≤60%

≤60%

≥20%

60%＜R≤70%

≤3.5

≤55%

70%＜R＜100%

≤4.0

≤50%

R＝100%

≤4.5

2.6.5其他类型用地的开发强度控制指标应符合表2.5.5要求。

表2.6.5其他类型用地开发强度控制指标表

医院

≤30%

休（疗）养院

教育用地

绿地率按照国家、省、市的相关规范执行。

第三章公共服务设施

3.1公共服务设施的分类及配建标准

3.1.1公共服务设施按照使用功能分为八类：

行政管理设施、文化设施、教育科研设施、体育设施、医疗卫生设施、社会福利设施、商业设施、市政公用设施。

3.1.2居住区按照居民能够在步行范围内满足基本生活需求的原则，划分为十五分钟生活圈、十分钟生活圈、五分钟生活圈及居住街坊四级，其对应的控制规模应符合表3.1.1的规定。

居住区人口规模按照100平方米住宅建筑面积/户及3.2人/户的标准计算。

表3.1.1居住区分级控制规模

规模

十五分钟生活圈

十分钟生活圈

五分钟生活圈

居住街坊

居住人口（人）

45000～72000

10000～20000

3000～10000

1000～3000

住宅套数（套）

15000～24000

3000～6300

300～1000

面积

（公顷）

130～200

32～50

8～18

2～4

3.1.3编制控制性详细规划时，居住区级的公共服务设施配置应与居住区的人口规模相适应，十五分钟生活圈的公共服务设施配置标准由城市总体规划以及相应的专项规划确定，十分钟、五分钟生活圈配置设施的控制指标、分级配建情况以及设置规定应符合表3.1.2要求。

居住街坊的社区公共服务用房需满足600平方米建筑面积的配置要求。

3.1.4历史协议出让土地商住开发项目按每万平方米商住建筑配建公共服务设施用地面积388平方米、建筑面积266平方米。

3.1.5出具居住用地规划条件时，地块所在地段编制控制性详细规划要求配置的社区公共服务设施未达到《广东省住房和城乡建设厅广东省民政厅关于规范新建住宅物业配建社区公共服务用房的通知》（粤建房【2015】122号）要求时，按照该文件要求配置。

表3.1.2居住区级公共服务设施配置要求

设施分类

设施名称

单项规模

服务

人口

（万）

设施级别

设置要求

来源

原规定要求

对比

建筑面积

（m2）

用地面积（m2）

行政管理设