房地产集团5年发展规划.docx

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房地产集团

第三个五年规划纲要

第46页

目 录

前 言 5

第一章 房地产集团外部环境分析 6

一、房地产行业外部环境分析 6

（一） 房地产行业发展现状分析 6

（二） 房地产行业的发展趋势分析 7

（三） 房地产行业发展的特性分析 9

二、基础设施投资行业外部环境及发展趋势分析 10

（一） 行业趋势分析 10

（二） 行业特征分析 10

第二章 房地产集团内部环境分析 12

一、集团基本情况介绍 12

二、房地产集团内部资源的优劣势分析 12

三、房地产集团需要提升的能力分析 13

第三章 房地产集团战略规划 15

一、房地产集团的愿景、使命、价值观 15

（一） 企业愿景 15

（二） 企业使命 15

（三） 企业价值观 15

二、房地产集团的战略目标 16

（一） 战略指导思想 16

（二） 集团未来五年的战略目标 16

（三） 总体战略发展阶段 17

（四） 分目标战略发展阶段 18

三、房地产集团业务战略定位 21

（一） 业务组合原则 21

（二） 房地产开发业务 21

（三） 基础设施投资业务 22

（四） 资产经营业务 23

第四章 战略规划实施保障措施 24

一、投资管理 24

（一） 现状分析 24

（二） 提升举措 24

二、设计管理 25

（一） 现状分析 25

（二） 提升举措 25

三、工程造价管理 27

（一） 现状分析 27

（二） 提升举措 27

四、营销策划管理 28

（一） 现状分析 28

（二） 提升举措 28

五、人力资源建设 30

（一） 现状分析 30

（二） 提升举措 32

六、财务管理 35

（一） 现状分析 35

（二） 提升举措 36

七、资金及融资管理 37

（一） 现状分析 37

（二） 提升举措 38

八、企业文化 39

（一） 现状分析 39

（二） 提升举措 40

九、品牌建设 40

（一） 现状分析 40

（二） 提升举措 41

前 言

为了给企业发展指明方向，提升集团的竞争力，房地产集团曾先后制定第一个五年规划（1998-2002）和第二个五年规划（2003-2007）。

随着我国“国民经济和社会发展第十一个五年规划”的出台，为更好地结合大局，将集团发展与全国房地产行业，乃至整个国民经济发展紧密联系，与国家宏观经济的发展规划保持一致的步调，集团在“二五”规划的基础上进行重新调整，修订了第三个五年规划纲要（2006-2010），此后将依次类推，继续制定下一阶段的五年规划。

企业发展战略和规划是决定企业经营活动成败的关键，是企业全体员工的行动纲领。

“三五”规划纲要基于集团的经营管理现状，根据量力而行、比较优势、规模经济和可持续发展的原则，对2006年至2010年的五年发展规划，进行科学合理的计划和预测，目的旨在对今后工作形成清晰有力的指导，确定今后的发展方向，从战略角度在全集团统一认识，调动一切积极因素，形成强大的合力，保证集团健康、持续、快速发展。

第一章 房地产集团外部环境分析

一、房地产行业外部环境分析

（一） 房地产行业发展现状分析

行业发展长期向好。

目前我国房地产行业发展迅速，虽然受国家宏观调控影响出现小幅波动，但整体来看还处于一个大的上升周期之中。

自从1999年以来，我国房地产投资保持持续增长，2005

年国家开始对房地产行业实行宏观调控，但收效甚微，供小于求导致2006年上半年房价出现报复性上扬。

从净资产利润率和销售利润率来看，在众多产业中房地产行业依然处于优势地位，具备较好的投资前景。

供给面上，自2000年以来，我国商品住宅施工、竣工

面积一直稳步持续增长，保持了良好的增长趋势。

需求面上，估计2020年之前，国内住

宅开发总需求将达到99亿平方米，平均每年的住宅需求都保持在6.6亿平方米左右，未来数十年间，国内的房地产市场将总体呈现需求拉动型的格局，整个行业还处于一个大的上升周期之中。

行业竞争逐步加剧。

从房地产行业发展态势看，行业门槛提高和整合加速将促进行业集中度逐步提高，规模化、专业化、跨区域化、资本结合等将成为业内企业主流发展趋势。

与香港、美国等房地产发达的国家和地区相比，目前我国房地产行业的集中度很低，百强企业不过占全国市场份额18.06％，受政策导向等多种因素影响，行业集中度将迅速提高，在北京、上海等少数地区已初现集约化趋势。

这一过程中蕴含着极大的机会，竞争将日趋激烈。

房地产企业在未来的竞争中将日趋呈现资本竞争、专业化运作和跨区域化发展三大趋

势。

资本竞争：

房地产是典型的资金密集性行业，土地招投标政策强化了资本的重要性，一系列宏观调控政策使房地产行业融资门槛大大提高，资本当之无愧地成为现阶段房地产

企业最为关键的核心竞争能力。

房地产业需要对外提高融资能力，对内加强资金运作能力。

专业化运作：

拿地竞争日趋激烈，土地成本增加，房地产企业盈利空间将受到挤压，房地产企业的竞争已开始由原来凭关系拿一手地获得丰厚利润的资源运作型转向依靠专业

化开发能力尽可能在房地产价值链各个环节挖掘出最大利润的专业化运作转变。

跨区域化发展：

土地招拍挂制度打破了地区壁垒，一批有实力、有资信、有品牌的开发商在跨区域开发过程中将重整原有的房地产格局，获得更大的发展空间。

应对

2005、2006年以来的宏观调控，大批开发商已从受调控影响严重的一线城市向二、三线区域中心城市拓展。

（二） 房地产行业的发展趋势分析

从经济形势来看，国民经济总体增长强劲，居民人均可支配收入持续增长，消费能力不断增强。

经过2000年至2001年的盘整，2002年中国经济再次提速，新的增长态势已经形成。

城镇居民人均可支配收入近几年增长速度基本维持在10%左右，人民生活水平稳步提高，对住宅改善的需求不断形成。

十一五期间，在国家稳健的宏观经济调控政策下，GDP将保持平稳的增长，这为房地产业的长期发展提供重要的经济支撑。

从社会因素来看，城市化进程的加快、城市格局的调整构成了对房地产长期增长直接

拉动因素，为房地产业的发展创造了空间，同时居民需求形态的转变也对房地产产品提升提出新要求。

根据我国城市化发展的要求，到2025年，平均每年需要增加住宅3亿平方米，这将

成为我国房地产行业的巨大需求支撑点。

同时城市化所带来的大量二线城市行政中心迁移，也为房地产开发商提供的巨大的市场机遇。

在居民收入的持续增长的同时，恩格尔系数持续降低，都将带来推动居民生活形态和需求内容的变化。

从房地产行业来看，对于住宅产品的需求也由粗放型阶段向国际化、人性化阶段出现转变。

总的来看，我国目前的社会因素将对房地产行业的发展带来积极的促进作用。

从政策面来看，近期的宏观经济政策给房地产行业带来一定的负面影响，从而对企业

的竞争能力提出了更要的要求。

财政政策：

总体来看，2006年我国继续实行稳健的财政政策，大量政府投资让位于民间资本，大量新的投资机会出现。

特别需要注意的是，正在讨论中的土地出让金分配制度

改革将可能对土地供应市场产生巨大影响，导致土地供应量减少。

房地产开发企业加快土地储备，使得获取土地的竞争激烈，这对开发企业的资本实力提出更高要求。

金融政策：

2006年针对流动性过剩问题，我国对总体金融环境采取了收缩的策略，

并对信托和外汇加强了监控。

从社会资金的供给面来看，银行资金今后一段时间内仍是房地产开发企业融资的主要渠道，但应提前考虑拓宽融资渠道，以应对可能出现的货币紧缩政策。

在融资渠道上，信托融资的门槛被大大提高，许多房地产积极寻求但同海外资金的合作机会。

总之，央行稳健的货币政策增大了房地产获得资金的难度，积极拓宽资金来源的渠道势在必行。

土地政策：

在国家原有土地管理法规的基础上，出台了大量土地市场管理和整顿政策，

中央对土地一、二级市场的管控力度加大。

土地政策的不断加压，使得房地产企业的拿地成本不断攀升，迫使企业必须增强内在融资能力、成本控制能力和开发增值能力。

产业政策：

2006年，国家出台一系列调控政策，短期内可能对房地产行业产生一定

的负面影响，但是从长期来看，能够有效释放风险，避免风险累积，有助于行业长期平稳发展。

国六条、十五条及后续实施细则强势出台，新一轮宏观调控的重点是调整供应结构和稳定房价，从增加房源的“有效供给”和抑制客户的“有效需求”来双向调节房价。

这给房地产企业是否能快速调整战略，规避风险提出了更高的要求。

从技术方面来看，国家自1999年来一直在致力推进中国住宅的技术进步和住宅产业

现代化工作。

目前中国房地产行业的工厂化生产程度很低，导致生产周期过长，房地产行业目前依然采用传统的生产方式，即一个生产周期包括设计、招标、基础、主体、围护、内装修

（外装修、管网同步）、收尾、交付等11个环节，生产周期通常大约需要20个月，而工

厂化生产方式只有设计、选择、工厂制造（管网同步）、拼装、景园、收尾、交付等8个

环节，生产周期仅需要5个月（如日本）。

有效的提升自身的工厂化生产能力，缩短开发周期，降低开发成本，是国内房地产领先企业努力的方向。

总体来看，增速放缓和调整中向上是我们对整个行业发展方向的基本判断，调控的初衷和需求的刚性都不支持行业走向房价持续下跌。

面向未来，房地产企业应积极锻炼内功，增强自身在价值链各环节的增值能力，并积极同资本市场相对接，赢得行业竞争的优势。

（三） 房地产行业发展的特性分析

政策周期性：

我国房地产周期受国家政策的影响较大，房地产业随着政府宏观调控呈现周期性波动。

中国房地产周期是典型的“政策性周期”。

从房地产周期的成因看，我国两次房地产周期波动均有国家重大经济政策或房地产制度改革背景，与成熟的市场经济国家的房地产周期有显著差异。

针对房地产业的周期性，房地产开发企业纷纷采取多业态开发和跨地域开发两个手段来平衡周期性风险。

地域性：

房地产行业具有较强的地域性，生产分散，不可能像一般商品那样集中大规模标准化生产再大范围流通，在一定程度上限制了房地产业规模效益的提高。

房地产产品对于土地的依附性决定了其不可能像一般商品那样集中大规模标准化生产再大范围流通，项目数量的增多并不直接意味着规模效应的产生。

多区域的项目布局将大大增加管理的复杂度，并相应带来对进度成本和质量控制的乏力。

房地产产品的地域性，决定了行业的天然发展方向是向着最大程度提升产品的标准化和可复制性，从而最大程度的保证企业生产规模效应的产生。

资本性：

中国房地产行业正逐渐变成大资本的竞争，缺乏资本实力的房地产企业将被淘汰出局，资金实力雄厚的企业却趁调整期大幅拿地，提高竞争力。

中国的房地产行业已经从“关系时代”开始进入“资本时代”，拿地成本的上升，使得对于大量土地的争夺演变为资本实力的争夺。

开发商通过资本的方式来获得话语权。

中小开发企业逐渐失去对优质土地的获取能力。

房地产行业特性，决定了企业战略的天然走向。

在战略安排上，房地产企业必须正确把握国家宏观政策和地方区域政策的趋势，在战略上平衡不同区域和不同业态，以降低风险对自身的影响。

在产品提升上，房地产企业应注重产品线的打造，最大程度提升产品的标准化和可复制性，以降低跨区域发展所带来的。

在资本运作上，房地产企业必须大力加强同资本市场的对接，拓宽融资渠道，并加强内部资金运作能力。

二、基础设施投资行业外部环境及发展趋势分析

（一） 行业趋势分析

我国的基础设施建设蛋糕巨大，基础设施、公用事业将成为颇具规模的产业群，随着我国城市消费水平的提高，以及农村城镇化发展的需要，市场对基础设施和公用事业的需求将大幅度增长。

经济面：

我国未来几年宏观经济的平稳发展为基础设施投资行业提供了稳定增