三元桥项目PPT资料.ppt

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典型项目如棕榈泉国际公寓、公园大道等项目，上述项目的热销无一不是用足了朝阳公园的景观资源。

区域概述（3）,项目临近的板块还有：

望京居住区、酒仙桥地区等。

望京地区中档住宅气候已经形成，各种生活配套等均已成熟，但整个地块的前期规划考虑非常不完善，望京的交通难是有目共睹的大难题；

酒仙桥板块的开发才刚刚开始，作为城市边缘集团，由于历史原因，区域建设成熟需要较长时间的过渡才能完成。

小结,目前，在“水”和“绿”稀缺的北京城区，太阳宫地区的区域价值并未体现出来。

相比之下，太阳宫地区的硬件“资质”并不比朝阳公园弱：

除了同样拥有大面积的“绿”以外，还比多了一条水系坝河。

而作为新兴的居住区，其内外部交通规划完全吸取了望京的教训。

可以预计，随着环境的改善和配套的完善，太阳宫地区将有很大的地价升值空间。

区域价值分析区域价值提升

（1）,交通改善：

地铁10号线建设；

连接三环、四环的京承高速太阳宫段的建设；

太阳宫大街、太阳宫北街、太阳宫中路、曙光路等太阳宫地区内部路网建设。

CBD,燕莎商圈,第二使馆区,第三使馆区,区域价值分析区域价值提升

（2）,环境改善：

主要是太阳宫公园、体育主题公园、高尔夫球场及其他绿地的建设。

目前，太阳宫公园、高尔夫球场已经建成，体育主题公园今年开工。

太阳宫地区作为城市绿化带地区，总体绿化面积高达158公倾，是四环内规模仅小于朝阳公园的一块“绿洲”。

区域价值分析区域价值提升（3）,河道整治太阳宫地区是北京城区为数不多的“有水”地区，有着多年历史的坝河从该地区蜿蜒而过。

目前坝河的太阳宫段已经得到清淤治理，下一步将对坝河的两岸进行河滨绿化。

区域价值分析区域价值提升（4）,电力电信设置：

在太阳宫地区，近两年将建设一个8万至10万门的电信局和1个11万伏的变电站，以改善该地区的电力、电信现状。

区域价值分析区域价值提升（5）,配套完善：

在2008年之前，太阳宫地区还将建设4个幼儿园、1所36班的小学、1所48班的中学、与地铁站口相连的12万平方米商业娱乐中心、40万平方米的太阳中心（拟案名）商业区、按五星级标准建设的酒店、45万平方米的写字楼等配套。

区域价值分析环境,本项目临近CBD，及燕莎、丽都商圈，两大使馆区，共享区域内资源优势，兼备各大商圈价值魅力，在地理位置和交通条件上有明显优势。

南银大厦、棕榈泉国际公寓、第三置业、凤凰城阳光上东等项目不仅形成未来竞争，同时给区域带来新的价值，支撑高端项目定位。

区域价值分析交通,高档公寓到商务核心区及生活配套区的交通现状是其吸引力的重要因素。

多数公寓项目都临近城市主要交通干道。

例如三环、四环及机场高速路等重要道路沿线，即为写字楼及高档公寓项目密集区。

所以，这些区域内公寓项目定价明显受到交通便利条件影响。

地铁5号线年内开工，将贯通项目所在地与中关村、CBD、南三环，通达北京重要商业区。

项目紧邻三环，周边麦子店西街，通畅三环，连接燕莎、丽都商圈及第三使馆区，便捷的交通使项目具国际化区位价值，体现其“国门”地位。

地段价值的高度认可高端产品定位呼之欲出,在优越的地理位置和优秀的区域规划基础上，太阳宫板块的区域价值得到迅速提升。

以此为前提，和朝阳公园只可远观的景色相比，本项目的景观资源和优势将更具亲和力，百米绿化带和坝河风光触手可及。

由此，我们初步断定，本项目的开发定位应该向高端产品靠近。

区域价值定性项目规划方向

（1）,周边高档项目热销，如凤凰城、时间国际、阳光上东、棕榈泉国际公寓、公园大道等，抬升整体区域价值，带动区位升值，符合本项目定位高端住宅的区位条件。

区域价值定性项目规划方向

（2）,太阳宫板块目前在售项目均定位于中高端产品，价格普遍在7000-8000元/平方米之间，项目定位趋于保守，缺少纯粹高端住宅，缺乏提升整个地块价值的产品，这对于本项目来说既是市场空白点，也是良好的市场机会。

区域价值定性项目规划方向（3）,以国门地段价值为依托，以未来北京经济及国际关系发展的利好前景为背景，以市场发展机会为契机，本项目应定性为：

国门地段，国际社区,区域典型项目调查,棕榈泉国际公寓,位置：

朝阳区朝阳公园南路号开发商：

北京世纪朝阳房地产公司占地：

万平米总建面：

万平方米价格：

均价13000，最高价21000园林风格：

.万平方米罗马宫廷园林风格主力客群：

、燕莎商务区、三大使馆区推广理念：

都市生活时尚、自然生活时尚、休闲生活时尚、便利生活时尚、安逸生活时尚,凤凰城,位置：

朝阳区北三环三元桥西北角占地：

总万平方米总建面：

12万平方米价格：

均价12000，最高价13000，三期预期均价13000园林风格：

上百棵原生白杨，构成现代都市新绿洲主力客群：

三元桥、燕莎商圈、丽都商圈、外国公司驻华人员推广理念：

纯阶层、新主流、阔三居理性建筑、白金生活汇,时间国际,位置：

三元桥东北侧占地：

2万平方米总建面：

10万平方米价格：

均价9600，最高价11000绿化率：

30%容积率：

4.3园林风格：

和式园林总价范围：

68300万物业公司：

戴德梁行客户来源：

燕莎、丽都、国贸商圈、第三使馆区推广主题及推广理念：

三元桥国际涉外商区、升值区位不容忽视、1200平米标准层，弹性空间自由拆合,第三置业,开发商：

北京恒阳华隆房地产位置：

1.93公顷总建筑面积：

20万平米容积率：

8.5价格：

均价11000，最高价12000物业类型：

写字楼推广主题：

为富人做道具,阳光上东,开发商:

北京星泰房地产物业类别：

公寓位置：

北四环霄云桥南侧价格：

均价10000占地20万平米总建面：

70万平米左右推广理念：

打造北京富人区上东区,远洋新干线,开发商：

北京林达华夏房地产位置：

东三环北路丙2号价格：

均价10600，最高价12000占地：

5.3万平米容积率：

3.99推广理念：

把美国纽约的LOFT带到北京，将五星级行政套房的概念带到公寓。

即多种高级物业类型组合的产品。

公园大道,位置：

朝阳区朝阳公园6号开发商：

美国汉斯北京富然大厦有限公司占地：

万平方米总建面：

.价格：

均价12000，最高价14000园林风格：

强调生态经管的细节，更多土地留给绿化主力客群：

燕莎商圈、盈科商圈、使馆区、金领推广理念：

舒适为标、环境为准美国标准、公园住宅,小结1,上述项目在推出后，均在短时间内取得了良好的销售业绩。

这与其各具特色的推广手段有关，同时显示了大区域内强劲的购买潜力和消费水平。

在区域板块内存在着众多国际企业，其高层管理者是高级住宅租赁消费的一股强势力量，但区域中真正符合其居住品味的产品不多。

因此如本项目以真正的国际化产品和高品味形象推出后可进一步带动区域内的投资行为。

小结2,从经历市场考验的成功的高档住宅项目来看，其产品设计和推广各有特色，如棕榈泉国际公寓，以景观为卖点依托，以豪华尊贵之气吸引客户关注，而公园大道则以专业的产品设计和过硬的产品配置赢得市场认可。

本项目应充分吸取其他项目的经验，形成项目自身特点，在众多竞争项目中脱颖而出。

小结3,调查显示，三元桥区域地产正处于快速增值阶段，各类物业发展品质逐渐提升，万元以上高档项目层出不穷，其地段价值足以支撑项目高档产品定位的要求。

本区域内以纯高端产品定位推广的项目还没有出现，正是项目推向市场的机会点，精准的产品规划定位，到位的市场宣传推广，必能赢得市场。

第三部分产品定位方向建议,由于产品明年推出，在市场竞争激烈的今天，产品设计要有一定前瞻性，代表需求未来性的产品会赢得市场青睐，占据有利市场先机！

北京国门第一国际居住区产品定位,产品定位出发点,区位价值支撑：

项目地段价值具一定国际化社区品质，共享CBD、燕莎商圈、丽都商圈等区域资源，支持项目高档社区定位。

寻找市场空白点：

太阳宫地区具有良好的升值潜力和前景，但目前区域内项目开发比较保守，缺乏高档且个性鲜明的产品。

产品定位住宅,综合考虑本项目各方面因素，同时，根据本项目现阶段规划要求，本项目住宅部分产品定位为：

国门第一国际居住区,住宅产品功能侧重,从产品功能性方面划分，本项目主要功能体现为纯粹居住型产品。

由于本项目具临近东三环及北京CBD的区位优势，配套服务及生活设施一应俱全，故此，本项目核心区国际化高档公寓的功能性、价值感能充分体现，同时比较容易被具有一定置业经验的消费者接受。

针对区域内国际化趋势非常明确的倾向，产品的整体设计应体现国际化的品位。

产品定位酒店式公寓,根据周边项目调查情况及本区域考察，区域内对小型商务办公空间的需求不在少数，典型的是离本项目不远的远洋新干线在居住社区的基础上推出两栋商务公寓，销售看好；

另外，凤凰城、时间国际等项目也有不少商务客户购买。

可以推断，在本地区，小型办公空间的需求比较旺盛。

本项目酒店公寓部分占据交通、景观和项目规划之便，作为社区配套之一，制造区域内差异化产品，建议本项目酒店式公寓部分产品定位为：

酒店式写字公寓,写字公寓产品功能侧重,从产品功能划分，写字公寓部分应定性为纯粹的商务功能。

在商务功能的基础上，以酒店服务的形式进行后期管理，以区别于普通的商务公寓项目。

在产品规划时，写字公寓应照顾商务办公的需求进行设计。

价格定位,住宅部分：

均价12000元/平方米，争取价格的稳步增长，力争项目销售后期达到15000元/平方米的目标。

写字公寓：

目标均价13000元/平方米。

对于商业部分的产品及价格定位将另行提交。

我们将面对怎样的人群目标客群定位,定位依据,高档住宅产品的准客户是一个固定的阶层，每个高档住宅项目客户重叠性很大，说明其购买行为比较理智，且经验丰富。

区域价值优越，吸引关注北京经济发展及CBD区域的各类目光，所以，项目客群广泛，不应以通常客群定位方法界定客户范围。

目标客群分类,自用型客户以来自于使馆区、燕莎商圈及CBD的企业高层管理者和企业经营者为主。

投资型客户以看好本地升值潜力的投资客为主，另外，外地投资客的力量不容忽视，如温州、山西等地。

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