汉国置业东莞庄项目房地产项目Word文档下载推荐.docx

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（一）指标及限制条件

1、项目指标：

本项目地块性质为住宅，占地面积近11.5万平方米。

2、项目限制条件：

（1）项目要求物业类型为住宅类型

（2）项目除占地面积和容积率确定外其余指标尚未给出，要求根据法定图则确定其他指标（3）项目对资金流没有提出要求，我们按照利润最大化条件考虑，项目规划尽量考虑以售为主，特殊情况可考虑出租

（二）地块解析

1、区位：

该地块位于天河东莞庄路，北面是华南理工大学继续教育学院，东面是华南理工大学北校区，总占地面积约106,000平方米，总建筑面积约300,000平方米，早在2005年被汉国置业收购，如今5年时间过去了，该地块仍然闲置未动工。

而2010年天河区已无土地挂牌出让，汉国置业10万平方米土地弥足珍贵，尤其紧靠华南理工大学，是名副其实的学位地。

2、资源：

毗邻华南植物园，广州白云山风景名胜区，黄花岗七十二烈士陵园等旅游名胜地，树木葱茏，森林资源丰盛。

3、交通：

交通便利，东莞庄路西向路口与天寿路，广园快速路，粤垦路相通，东向路口与能源路相连，能源路直走可到燕岭路，路口对面便是天河客运站。

且紧邻天河北，高校、科研院所，住宅小区云集，居住人口众多,位置优越,未来潜力巨大。

4、人文:

固定的高档富人居住区支持周边商业；

整个区域体现安静、整洁、休闲的居住氛围。

（三）项目问题界定

该项目存在了一些问题，除了地块价值没有提升以外，其项目价值项目也陷入同质化竞争。

与此同时，项目定位没有形成核心竞争力，项目昭示性不强，也是集中体现的问题，所以在形象拔高上会存在一些难度。

对应也有解决的办法，首先，需要充分挖掘地块价值，同时要避免市场同质化竞争风险，通过一些方法措施使项目核心竞争力突出，卖点明确。

从而让项目形象能够满足高端要求

2

二、项目定位

（一）形象定位

企业目标：

利用东莞庄项目在震撼市场，赢得购房者高度认可的同时，实现企业品牌再造，再攀巅峰。

经营理念：

造老百姓买得起的精品房，圆中等收入家庭的安居梦

（二）客户定位

追求都市核心圈生活氛围的成功人士，讲究行为效率和生活便捷的高端客户，为父母或子女提供安全高尚居所的高收入者，对市中心优质物业投资独具慧眼的投资客户。

（三）产品定位

汉国置业房产位于天河区东莞庄路，交通发达，毗邻华南植物园，空气质量优，环境保护好。

由于上述客户定位，我们可以把产品定位于中高档住宅区，通过稍微降低价格来增强自我竞争力。

客户多为普通企业人员，所以三室两厅的普通居家住宅将是我们的主打。

通过房屋格局的布置和小区环境的建设，充分满足温馨浪漫的居家要求，为广大客户提供一个舒适自在的休闲环境。

其次，高端客户也是我们的客源之一，我们在楼盘顶层设有复式套房和跃式套房，广阔的视野和茂盛的森林景色将映入眼帘。

（四）价格定位（初步）

1、中小户型提供出租，40元/m2,60元/m2,100元/m2,200元/m2，350元/m2。

2、中户型提供中低档家庭居住，12000元/m2，14000元/m2，16000元/m2,20000元/m2。

3、大户型提供中高档家庭居住，16000元/m2,20000元/m2，22000元/m2,24000元/m2。

2.2.初步规划方案

根据项目的土地情况和周边市场情况，初步计划建设板塔结合的普通住宅小区，辅以一定比例的商业服务设施，总建筑面积约为30万m，共2410多户。

具体规划技术指标见表1

表1

主要规划指标

单位：

m

1总占地面积

115000

2规划建设用地

110000

3住宅用地

106000

4总建筑面积

300000

4.1地上建筑面积

270000

其中：

住宅

250000

配套公建

20000

4.2地下建筑面积

30000

3

车库

2.1.2项目开发进度安排

（1）前期工作安排

22500

本项目的前期开发准备工作于2012年中开始，主要内容包括前期工程、勘探设计及报建工作。

前期工程包括项目的拆迁、七通一平达到开工条件，这部分工作在2012年10月前完成。

勘探设计工作包括项目勘探、建筑设计、项目可行性研究、方案的优化确定、初步设计、基础施工图设计、施工图设计。

这些工作要从项目立项开始一直到项目开始施工时完成，但在工程建设阶段局部的施工图设计也可能会有修改。

报建工作主要包括规划方案审定、单体方案审定、人防、消防的报批、办理规划用地许可证、办理建设规划许可证、办理开工证。

这部分工作因为因素较多，时间弹性较大，2012年年中开始办理，2012年10月底办理完毕。

（2）工程施工进度计划

本项目的开发周期为3年，共分为三期建设，其中第一期在第一年内施工完毕，在第二年开始销售；

第二期在第二年内施工完毕，在第三年开始销售；

第三期在第三年内施工完毕，在第四年开始销售。

2.4

投资估算与资金筹措

（1）项目总投资估算

由于本项目位于成熟社区，红线外市政配套建设工作基本由本项目开发商在开发建设时已完成。

因此，基于开发商的此点优势，本次测算未计算红线外市政配套费，仅测算红线内基础设施配套费。

本项目总投资包括土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、管理费用、不可预见费等在内。

更详细的投资规划可能随设计的深入而调整。

总投资估算表见表2。

表2

总投资估算表

序号

项目

投资金额（万元）

土地费用

240000

1.1

地价款

80000

1.1.1

地上面积

72000

1.1.2

地下面积

8000

1.2

土地拆迁补偿费

160000

前期工程费

4592.54

2.1

勘探设计费

3810.84

4

2.2

项目可行性研究

781.7

其中，建设单位管理费按土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费之和的3%估算。

不可预见费（含基本预备费和涨价预备费）按土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、建设单位管理费用的5%计算。

（2）投资进度计划

表二投资进度表

序号

合计（万

元）

2012上半年

2012下半年

2013上半年

2013下半年

2014上半年

2014下半年

40900

8600

48000

32000

土地拆迁

补偿费

8900

前期工程

费

4952.54

2476.27

建安工程

52113.24

6514.155

13028.31

基础设施

配套费

9934.4

1241.8

2483.6

5

建设单位

管理费

6140.0036

1023.3339

1023.33393

1023.333933

6

不可预见

31314.01836

5219.0031

5219.00306

7

总投资成

本

344454.2

47142.337

25074.562

72230.517

21754.247

21754.24699

13998.292

（3）资金缺口：

表三

资金缺口表

项目

2012

2013

2014

总计（万元）

上

下

资金使用

47142.33699

25074.56199

46531.3537

8954.64713

42762.9664

6966.247708

开发投资

344454.202

72230.51699

13998.29199

销售税费

123276.9249

12628.52049

24883.92099

57499.16247

28265.32099

1.3

偿还本利和

-147799.013

-38327.68379

-37683.52085

-36490.44306

-35297.36527

资金来源

927633.655

206700

90400

226645.3529

332282.3865

自有资金

631585.4023

159557.663

81445.35287

183882.3865

销售收入

432400

48400

145200

148400

2.3

资金缺口（募集资金）

-136351.7473

-134483.101

-1868.646301

（4）

表四销售收入计算表

均价（元/m2）

销售面积（m^2）

2013年（万元）

2014年（万元）

合计

14000

10%

20%

30%

90%

35%

85%

住宅销售收入

42000

84000

126000

378000

车库销售收入

6400

19200

22400

54400

销售收入合计