安置配套房的纳税处理Word格式文档下载.docx

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随着土地拍卖市场的不断升温，有些城市选择了以“限地价+竞配建”的土地出让方式作为调控手段，即当地块竞拍价达到一定价位后，竞买方式转为竞投配建商品房，配建的商品房须无偿移交给当地政府，竞得人须在成交后与当地政府先签订配建的商品房建设移交协议，再与市国土资源部门签订《国有建设用地出让合同》。

例：

某房地产企业为增值税一般纳税人（新项目，建安企业也为增值税一般纳税人）配建面积36450平方米，市场售价4万元/平方米，地价款292284万元，建筑施工成本58456.82万元，其他开发成本7307.10万元，假设工程预算价与结算价一致，总可售面积109692.06平方米（配建面积不属于（含）可售面积）。

配建成本按建筑面积分摊，配建成本＝[58456.82×

36450÷

（36450＋109692.06）]÷

（1＋11%）＝13135.13（万元）

“限地价+竞配建”的土地出让方式，税收政策分析如下：

1.增值税

第一种方案：

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产视同销售不动产。

配建商品房销售额＝（36450×

4）÷

（1＋11%）＝131351.35（万元），土地价款292284万元可抵减销项税额。

第二种方案：

移交不是转让，且当地政府将无偿获得的商品房如用于公益事业或者以社会公众为对象，则不视同销售不动产。

案例中配建商品房销售额为0元。

笔者虽然赞成第一种方案的处理思路，但却对财税〔2016〕36号文件附件1第四十四条规定，按公允价格均值与组成计税价格的顺序确定销售额的规定有所保留。

考虑到竞得人配建的商品房须无偿移交给当地政府，在整个过程中竞得人并未获得任何收益，因此按公允价格均值核定销售额不尽合理，建议以配建商品房的施工成本13135.13万元或直接以施工成本×

（1＋成本利润率）的方法确定销售额。

【樊剑英：

但要增加土地成本，缴纳契税。

】

2.契税

根据《契税暂行条例细则》第九条规定，成交价格指土地、房屋权属转移合同确定的价格。

包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

契税成交价格为《国有建设用地出让合同》确定的金额。

案例中成交价格为292284万元。

契税成交价格为竞拍价、竞投配建商品房建安成本与其他经济利益之和，竞投配建商品房建安成本在纳税期限内以竞得人的工程预算价为计算依据，待配建商品房竣工验收后多退少补。

成交价格＝292284＋13135.13＝305419.13（万元）。

笔者赞成第二种方案，但若采用这种方案会给主管税务机关带来不小的困难，源于目前契税的征管多以“以地控税”为手段，没有类似企业所得税汇算清缴事后核查的机制，由于在契税纳税申报阶段，工程预算价主要依靠竞得人自行申报，而待配建商品房竣工验收后相关契税完税证明又已经开出，如何有效落实多退少补的政策，目前各地做法不尽相同。

3.企业所得税

“限地价+竞配建”地块的竞得人一般为房地产开发企业，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

配建商品房销售收入＝（36450×

（1＋11%）＝131351.35（万元）。

竞得人配建的商品房须无偿移交给当地政府的行为，不属于国税发〔2009〕31号文件第七条中规定的视同销售，配建商品房施工成本可视为大市政配套费，按第二十七条相关规定计入计税成本。

土地征用与拆迁补偿费＝292284＋13135.13＝305419.13（万元）。

笔者赞成采用第二种方案。

配建商品房虽不属于城市基础设施配套费的涵盖内容，但从实际案例来看，移交当地政府的配建商品房往往被用作公租房、人才公寓等保障性住房用途，其本质已经与强调“民生优先”原则的城市市政公用基础设施基本相同，因此配建商品房施工成本应可视为大市政配套费。

4.土地增值税

第一种观点：

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定，视为房地产开发企业换取其他单位和个人的非货币性资产，发生所有权转移时应视同销售房地产。

案例中配建商品房销售收入计算与企业所得税相同。

第二种观点：

配建商品房为无偿移交，竞得人并未取得转让房地产收入，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条与第七条的规定，竞得人无偿移交配建商品房不视为转让房地产收入。

配建商品房施工成本归集为取得土地使用权所支付的金额中的按国家统一规定缴纳的有关费用，按有关规定扣除。

案例中取得土地使用权成本计算与企业所得税土地征用与拆迁补偿费基本相同。

从建设用地规划批准书中的规划条件可以得知，配建商品房既不属于房地产项目的公共配套设施，也不属于回迁安置房，因此并不适用公共配套设施无偿移交政府，成本费用可以扣除，以及按公允价值均值确认收入同时确认为房地产项目拆迁补偿费的税收政策。

笔者虽然赞成第一种方案的处理思路，但认为应考虑与增值税的处理原则趋同以及增值税发票的衔接，所以建议按以配建商品房的施工成本13135.13万元或直接以施工成本×

（1＋成本利润率）的方法确认收入，同时配建商品房的施工成本确认为房地产开发成本。

（作者单位：

广东省东莞市地税局）