房地产合同纠纷案Word下载.docx

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A单位。

　　法定代表人：

许礼庚，该公司代理董事长。

　　委托代理人：

王国安，广东信利盛达律师事务所律师。

徐冲，北京市天为律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）：

B单位。

陈锦旭，该公司总经理。

王峰，北京市天同律师事务所律师。

易民胜，广东广大律师事务所律师。

C单位。

梁光明，该公司总经理。

陈治民，广东晟典律师事务所律师。

陈耀权，北京市天同律师事务所律师。

D单位。

任勇辉，该公司董事长。

李卫星，广东金阳律师事务所律师。

曾达琴。

　　原审第三人：

E单位。

陈金龙，该公司董事长。

张少元，广东粤商律师事务所律师。

宋校红，广东国晖律师事务所律师。

F单位。

林中青，该公司总经理。

刘继承，广东胜伦律师事务所律师。

林庭勇，该公司董事长。

　　上诉人深圳市富山宝实业有限公司（以下简称富山宝公司）与被上诉人B单位（以下简称福星公司）、被上诉人C单位（以下简称福永公司）、被上诉人D单位（以下简称金安城公司）、原审第三人E单位（以下简称大金利公司）、原审第三人F单位（以下简称海洋城公司）合作开发房地产合同纠纷一案，广东省高级人民法院于2009年11月21日作出（2006）粤高法民一初字第18号民事判决。

富山宝公司不服该判决，向本院提起上诉。

本院受理后，依法组成合议庭于2010年6月24日开庭审理了本案。

富山宝公司的法定代表人许礼庚及其委托代理人王国安、徐冲，福星公司的法定代表人陈锦旭及其委托代理人王峰、易民胜，福永公司的法定代表人梁光明及其委托代理人陈治民、陈耀权，金安城公司的法定代表人任勇辉及其委托代理人李卫星、曾达琴，大金利公司的委托代理人张少元、宋校红，海洋城公司的委托代理人刘继承、林庭勇均到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

　　一审法院经审理查明，1992年5月14日，广东省深圳市原宝安县国土局以国地字[1992]1607号《划拨机场返还的安置用地的通知》，同意将深圳机场征地返还用地中位于兴围路口的70亩土地的使用权划拨给广东省深圳市原宝安县福永镇福永村委会。

1992年12月14日，深圳宝安福永镇福永经济发展公司（该公司于2004年10月21日更名为福星公司）作为甲方与深圳大地木竹制品有限公司（后更名为富山宝公司）作为乙方就合作开发上述划拨用地中位于深圳机场出口处约1．5公里（即广深公路三角地带），面积为44143．7平方米的地块，签订《合作投资兴建三星花园合同书》。

双方约定的主要内容如下：

（二）合作形式：

1．甲方提供上述地块作为双方合作发展的商住用地（附土地批文及地形红线图）；

2．乙方负责提供该用地建筑的全部资金及配合建筑开发区有关费用；

3．合作期为50年，自1993年1月1日至2042年12月30日止，合作期满后建筑物产权归甲方所有；

4．宾馆、商业、铺位、托儿所等，在经营使用期限内如需转让、抵押，必须取得一致同意。

（三）甲乙双方责任：

1．甲方责任：

（1）负责该地平整好，并把施工时所需的用电、用水的来源引至该红线边（包括费用）；

（2）负责办理规划立项、工程报建等手续，负责与镇物业公司对口挂钩工作；

（3）负责与有关单位协商该商住区的供电、通讯等增容及申报报装；

（4）负责结合施工现场的管理及乙方委托办理的力所能及的其他事由；

（5）负责楼房产权的报批和登记手续。

2．乙方责任：

（1）负责该用地全部投建资金费用（包括立项、工程报建及镇物业公司的市政及对口经费）及商住区的供电、供水、通讯、道路、绿化等配套设施的报资费用；

（2）负责在签订本合同协议时提供资金壹仟万元给甲方作开发费用，时间2年，由1992年12月15日起至1994年12月14日止，月利息按9．39‰计算；

（3）负责该商住地划量、规划、绘图等工作及施工管理，把好测量、规划、绘图等工作及施工管理，把好测量，并在甲方完成三通一平的基础上于1993年3月开始施工投建。

该工程必须在合同生效之日起3年内完成，否则逾期不建的土地，甲方有权收回；

（4）负责计划分批投建的面积、资金等投放的可行性报告及计划（计划在3年内完成）。

（四）组织机构：

双方在签订协议后，需在与镇物业公司对口挂钩的基础上双方派员组建“物业投建管理总公司”，负责投建事项的质量及今后合作公司的物业管理及收益。

（五）利润分成：

1．该商住区以高层建设为主，结合宾馆、商业铺店、停车场、幼儿园等附属设施，该建筑的密度比例及高程均按部门的有关规定为准（建筑总面积：

约15万平方米）；

2．双方对合作兴建的物业产权均享有出租、抵押、转让、外销等权益。

物业所得的利润分成则以商住楼销售扣除福永公司挂勾费分成，利润的25％归甲方，乙方占75％；

3．对甲乙双方共同管理的固定资产经营或承包、转让等分成则甲方占35％，乙方占65％。

协议还约定，本合同生效后，乙方在基建期内发生的一切债权债务与甲方无关；

合同期内，甲方不得以任何借口收回该幅土地的使用权，否则赔偿乙方因此造成的一切损失。

上述合同于签订当日由广东省宝安县福永镇法律服务所见证。

　　1993年7月28日，福星公司、富山宝公司与福永公司（具备房地产开发经营资质）签订《合作开发“三星别墅”合同书》，约定福星公司、富山宝公司提供开发用地及建设资金，福永公司投入管理技术，以福永公司的名义共同开发涉案项目，项目称为“三星别墅”（后经批准更名为“金银城”项目），总建筑面积为28万平方米。

福永公司协助福星公司、富山宝公司办理项目开发及工程建设的各项手续，房产内、外销售及产权登记手续，编制房产销售计划、确定房产销售价格等，费用全部由福星公司、富山宝公司承担。

福永公司从房产销售总额中提取6％作为经营管理费，其余盈益全部归福星公司、富山宝公司所有，项目三年内完成建设。

　　1994年2月22日，福星公司与富山宝公司又签订一份《补充协议》约定：

福星公司以1．913625亿元的价格将其按协议应得商住楼面积的25％转让给富山宝公司。

双方一致同意组建物业管理公司，以富山宝公司为主，福星公司派员参加，共同管理，物业的合作管理为50年，起止期以原协议的约定为准；

共同管理之宾馆、商场铺位是双方共同之固定资产，其产权及利润分成福星公司占35％，富山宝公司占65％，已售商住楼的管理收入利润则按固定资产的分成比例分成；

如本补充协议与合作条款有矛盾，按本协议条款执行。

　　福星公司与富山宝公司签订上述合同后，1993年12月，福星公司与深圳市宝安区国土局签订[1993]147号《土地使用权出让合同》，约定国土局将涉案地块，编号为福永广深路兴围路口土地约47012平方米土地出让给福星公司，土地用途为商住用途，土地出让金为17338026元（诉讼中双方确认合作合同约定土地出让金由富山宝公司支付）。

1993年12月30日，深圳市宝安区建设局应福星公司、福永公司的申请，又作出深宝建（1993）第286号《关于福永经济发展总公司向福永镇物业发展总公司转让土地使用权的批复》，决定同意福星公司在补交地价后，将前述47012平方米的土地使用权转让给福永公司，土地用途为商住用地，由福星公司与福永公司共同使用兴建。

同年，福星公司、福永公司取得了规划部门核发的涉案项目的《建设项目详细规划审批表》，载明经批准的项目用地性质为商住用地，建筑面积为287347．28平方米。

1998年6月30日，福星公司、福永公司与深圳市规划局签订深地配协字（1998）4-013号《协议书》，约定福星公司、福永公司在缴纳土地出让金的同时缴纳其中建设用地面积为5739．5平方米的市政配套费10832370元。

上述土地出让合同及《协议书》签订后，深圳市财政局于2000年9月30日以福永公司为交款单位出具收据，载明收到上述土地出让金17338026元及其中建设用地面积为5739．5平方米的市政配套费10832370元。

对上述两笔费用，富山宝公司主张均由其交纳，但对土地出让金17338026元富山宝公司不能提供证据证明，对市政配套费10832370元，福星公司确认是富山宝公司交纳；

但对土地出让金17338026元，福星公司以上述收据为据，坚持主张是福星公司缴纳。

　　1993年7月14日，富山宝公司与福建省惠安第七建筑工程公司（以下简称惠安建筑公司）签订深圳市基建工程项目《施工合同》，约定惠安建筑公司承包涉案项目3幢20层工程的施工。

根据富山宝公司提交的证据，即富山宝公司于1994年12月26日至2000年11月14日出具的欠条显示，福星公司此期间陆续借款33094849．42元（其中一张欠条金额为12643397．02元，另一张欠条金额为8740227．70元）给富山宝公司，其中代富山宝公司向施工单位惠安建筑公司垫付的涉案项目工程款为26817106．53元。

富山宝公司诉讼中确认福星公司代其垫付工程款26817106．53元，并同意福星公司诉讼中主张的上述借款中与实际垫付工程款的差额部分应算是福星公司借给富山宝公司的款项。

因富山宝公司拖欠施工单位惠安建筑公司对涉案工程项目的工程款，深圳仲裁委员会于1999年5月31日作出[1999]深仲裁字第057号《裁决书》，裁决：

富山宝公司偿还惠安建筑公司工程欠款2152372．28元及利息、停工费4689694．8元，以及仲裁费、审计费等。

另外，该《裁决书》还查明涉案项目3幢未完工程评估造价为31319478．81元。

该裁决作出后，福星公司为解除因该案被查封的房屋，与惠安建筑公司（后改为福建省闽南建筑工程有限公司宝安分公司，以下简称闽南建筑公司）达成《执行和解协议》，约定富山宝公司拖欠闽南建筑公司上述[1999]深仲裁字第057号裁决书及[2000]深仲裁字第22号《裁决书》项下确定的债务，包括工程欠款、停工费、仲裁费、审计费等，闽南建筑公司同意作价为人民币796万元（不含利息）由福星公司全部承担支付；

闽南建筑公司在收到上述款后全面放弃上述裁决书中所确定的全部利息，并同意将其拥有对富山宝公司的全部债权转让给福星公司，由福星公司向富山宝公司负责追索；

闽南建筑公司在收到上述款项后申请法院对房屋解封。

2005年12月14日，福星公司向闽南建筑公司付清了上述796万元。

　　1993年9月22日，福永公司取得了“金银城”项目中的23043平方米建筑面积的宝建开字930329号《建设工程项目施工许可证》。

1998年5月20日，福星公司、福永公司取得了上述土地中占地5739．5平方米、总建筑面积46341平方米金银城1号楼的深规土建许字[1998]068号《建设工程规划许可证》。

福永公司还取得了金银城其中3栋楼建筑面积为46202．5平方米，共计462套住宅的《房地产预售许可证》和《商品住宅外销许可证》。

为方便项目楼盘的销售，福星公司于1998年8月5日还取得了占地5739．5平方米金银城1号楼金宝阁6-07号代用《房地产证》。

1996年3月1日，金银城项目建至3栋15层后全面停工。

因金银城项目全面停工，福星公司、福永公司解除了原与该项目房屋的购房者签订的房