理想国际大厦房地产抵押价值评估报告文档格式.docx
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三、估价对象概况
四、估价目的
五、估价时点
六、价格定义
七、估价依据
八、估价原则
九、估价方法
十、估价结果
十一、估价人员
十二、估价作业日期
十三、估价报告应用的有效期
估价技术报告————————————————15-33
一、个别因素分析
二、区域因素分析
三、市场背景分析
四、最高最佳使用分析
五、估价方法选用
六、估价测算过程
七、估价结果确定
附件————————————————————34
致委托方函
北京中物理想房地产开发有限公司：
受贵公司委托，我公司对位于海淀区北四环西路58号理想国际大厦的房屋（建筑面积70767.59平方米）及其相应的国有出让土地使用权（土地面积7867.43平方米）在现状利用条件下的房地产价值进行了评估，为贵公司办理抵押贷款手续提供房地产价格参考依据。
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定在估价时点2009年4月3日的价格结果为：
房地产总价：
159279.54万元
大写：
元整
楼面单价：
22507元/平方米
其中：
（1）国有出让土地使用权价格：
102032.62万元
（2）房屋价格：
57246.92万元
顺致
商祺
*************************
二○○九年四月八日
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T50291-1999）《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、评估人员在委托方人员的陪同下已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、没有人对本报告提供重要专业帮助。
7、本评估报告由*****************负责解释。
8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。
未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
估价师签名：
姓名证号签名
***********
估价的假设和限制条件
1.委托方提供的资料属实。
并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。
2.委托方合法取得国有出让土地使用权及房屋所有权，并支付有关税费。
3.在估价时点当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
4.任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
5.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
6.本报告评估基准日为现场勘察日，报告中所描述的估价对象状况均为评估基准日的现场状况。
7.本次估价对象为海淀区北四环西路58号理想国际大厦的房地产。
8.报告中的土地权属、面积等均以委托方提供的《国有土地使用证》【京海国用（2004出）第1833号】为依据，估价对象土地面积7867.43平方米。
如上述情况发生变化，评估结果须做相应调整。
9.房屋建筑物权属、面积、结构、建成年代等均以委托方提供的《房屋所有权证》【京房权证海其字第010258号】为依据，房屋建筑面积70767.59平方米。
10.根据委托方提供的《房屋所有权证》【京房权证海其字第010258号】记载，估价对象已全部设定抵押权，在本评估基准日尚未解押。
本次评估结果为假设估价对象在本评估基准日未设定抵押权条件下的房地产价格。
利用本报告评估结果的前提条件是原抵押权必须全部解押。
在此提请本报告使用者注意。
11.本报告评估目的是为委托方办理抵押贷款手续提供房地产价格参考依据，不作其他评估目的之用。
如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应调整。
12.本次评估是根据房地产实际用途确定房地产价格结果。
13.本次评估结果为估价对象在现状利用条件下的公开市场价格。
估 价 结果报 告
一、委托方
公司名称：
北京中物理想房地产开发有限公司
公司地址:
北京市海淀区北四环路58号理想国际大厦506A室
法定代表人：
王力新
二、估价方
单位名称:
********************
单位地址：
******************************
资格证书号：
***************
***
联系人:
***
联系电话：
********
三、估价对象
1、个别因素
根据委托方提供的《国有土地使用证》【京海国用（2004出）第1833号】及相关资料，估价对象为位于海淀区北四环西路58号（海淀区中关村西区I区2号地块）的理想国际大厦，土地面积7867.43平方米，土地使用权人为北京中物理想房地产开发有限公司，科贸综合用途，国有出让土地使用权，出让年限至2051年3月19日止，自本评估基准日起剩余使用年限为42年。
图号为Ⅳ-1-4-73
（2），地号为0312********。
宗地四至：
东至海淀镇中路，南至规划一号路，西至规划五号路，北至北四环西路。
宗地规整，便于综合利用。
位于北京市综合用途三级地价区。
估价对象距离市中心约15公里。
估价对象红线外基础设施达到“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气），具体情况如下：
通路：
北四环路；
供电：
市政电网供电；
供水：
市政供水管网供水；
排水：
排入市政污水管网；
⑤通讯：
接市政通讯网；
⑥供暖：
市政供暖管网供暖；
⑦供气：
接市政天然气管网。
根据委托方提供的《房屋所有权证》【京房权证海其字第010258号】及相关资料，估价对象为位于海淀区北四环西路58号的理想国际大厦，建筑面积合计70767.59平方米（详见下表）。
估价对象情况一览表
序号
层次
建筑面积（m2）
用途
备注
1
5-18
47725.63
办公
2
4
3328.50
3
3698.58
2766.18
5
1553.00
商业
6
-1
2800.22
餐饮
小计
61872.11
7
-2
3493.73
停车场
车位115个
8
-3
5401.75
车位145个
8895.48
合计
70767.59
估价对象红线内基础设施达到“七通一平”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气，红线内土地平整）
估价对象为一座地上18层、地下4层的综合大厦，建成于2006年，钢混结构,总建筑面积70767.59平方米。
理想国际大厦由巴马丹拿公司进行设计，采用低柱网、大跨度的框架剪力墙结构；
8层中部做中庭，瀑布幕墙；
首层层高5.5米，标准层层高3.85米。
理想国际大厦由戴德梁行物业管理有限公司进行物业管理。
美国江森中央空调系统；
地下车位320个，地上车位30个。
建筑物装修情况:
外墙：
金属铝板及镀膜LOW—E玻璃半隐框中空玻璃幕墙，配不锈钢点接式钢化玻璃幕墙。
落地不锈钢旋转玻璃门。
地面：
大堂、电梯厅为微晶石地面，过道局部为化纤地毯，局部部为地砖地面，地下车库地面为环氧树脂喷刷，局部设金刚砂防滑条。
内墙：
大堂及电梯厅为微晶石墙面，过道局部为铝扣板墙面，局部墙面刷乳胶漆，部分做木格栅装饰。
天花板：
部分楼层为轻钢龙骨吸音板吊顶，部分为轻钢龙骨铝扣板吊顶，局部为塑钢板吊顶和轻钢龙骨防火石棉板吊顶。
设备配套：
设置烟感防火自动喷淋系统及美国江森中央空调系统。
电梯：
日本原装三菱客梯12部，消防梯（兼作货梯）两部，货梯一部。
根据委托方提供的资料，地下二、三车库建筑面积8895.48平方米，车位260个。
理想国际大厦主要为物业租赁，根据委托方提供的资料及估价人员的现场勘察，承租人分别有销售宝马汽车的北京京宝汽车销售有限公司、花旗银行（中国）有限公司、中国银行北京海淀支行、北京航天长峰服务公司、新浪网、美国易科认证集团公司、地球七洲（香港）有限公司、三星（中国）投资有限公司等著名公司或金融机构，均为高层次租户。
根据委托方提供的《房屋所有权证》【京房权证海其字第010258号】记载，估价对象已全部设定抵押权，在本评估基准日尚未解押。
本次评估设定估价对象在本评估基准日不存在抵押、担保、纠纷、诉讼等他项权利。
2、区域因素
海淀区是北京十八个区县之一，位于北京市西北部，占地面积430平方公里，户籍人口157万人。
辖22个街道办事处，11个乡镇。
古时海淀镇附近为一片浅湖水淀，1954年6月“海淀区”作为行政区划名称正式在牌图上出现。
海淀区地势西高东低，西部山区属太行山余脉，山地面积占总面积的15％；
东、西部为平原，境内河道长度119．8公里。
属温带湿润季风气候，年平均气温11．6℃，日照数2662小时，无霜期211余天，平均降水量628．9毫米。
境内有大小河流10条，总长度119.8公里，主要水系有高粱河、清河、万泉河、南长河、小月河、南沙河、北沙河及人工开凿的永定河引水渠和京密引水渠，还有昆明湖、玉渊潭、紫竹院湖、上庄水库等。
海淀区是著名的文化教育区。
作为解放后国家重点建设的文化教育科研基地，区内驻有北京大学、清华大学等39所普通高等院校、22所各类成人高等院校和众多民办院校，在校大学生人数占全市的79％；
驻有中央、市属及区属科研单位219个，中国科学院41个研究所大部分均在海淀，拥有各类专业技术人员20余万人，住区两院院士335人；
有中小学246所，每年考入高校的学生均在5000人以上，占全市高考录取人数的1/4以上。
区内科研力量、科学仪器设备、图书情报信息、科研成果等均高度密集。
海淀区是著名的高新技术产业区。
在经历了“中关村电子一条街”的萌芽期、1988年成立全国第一家国家级新技术产业开发区的超速增长期后，高新技术产业已成为区域经济的支柱和首都经济的龙头，逐步形成电子信息、光机电一体化等四大支柱产业，建成上地信息产业基地和中关村大街科技经济带。
1999年国务院颁布关于加快中关村科技园区建设的批复后，海淀区成为中关村科技园区中心区和大部分发展区、以及“一区五园”中最大的海淀园的所在地，高新技术产业发展进入一个新的历史时期。
海淀区是著名的风景旅游区。
区内名胜古迹众多，园林风光宜人，旅游资源丰富，人居环境良好。
有各关文物点700余处，其中国家级重点保护单位4处，北
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