资产评估练习题房地产评估一Word下载.docx

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整个工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估。

4.某待估房地产，已知建筑物还原利率为8%，土地还原利率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产综合还原利率应为。

A.5%

B.6.5%

C.6.9%

D.7.2%

该房地产综合还原利率＝8%×

45%+6%×

（1-45%）＝6.9%。

5.从评估原理的角度划分，基准地价修正系数法可归属于。

A.收益法

B.成本扣除法

C.市场法

D.清算价格法

市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。

而基准地价修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用功能的土地，在正常的房地产市场中，应当具有相似的价格。

6.待拆迁改造的再开发地产的评估应用进行评估。

A.成本法

B.基准地价修正法

C.假设开发法

D.剩余价值法

待拆迁改造的地产的评估应用房地产评估当中假设开发法进行评估。

7.如果某房地产的售价为1000万元，其中建筑物价格为600万元，地价400万元，该房地产的年客观收益为72万元，建筑物的资本化率为8%，那么土地的资本化率最接近于。

A.8%

B.7.5%

C.6%

D.5%

8.城镇土地的基准地价是。

A.某时点城镇土地单位面积价格

B.某时期城镇土地单位面积价格

C.某时点城镇区域性土地平均单价

D.某时期城镇区域性土地平均单价

D

基准地价是区域性价格，是单位土地面积平均价格，同时，基准地价具有现实性，是评估出的一定时期内的价格。

9.在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是。

A.城市规划限制

B.区域的繁华程度

C.交通通达程度

D.公共公用配套设施状况

区域的繁华程度在影响房地产价格的区域因素中，是影响最大的因素。

10.最能反映土地使用强度的指标是。

A.建筑高度

B.覆盖率

C.建筑面积

D.容积率

本题考核点为容积率在土地使用以及土地评估中的重要意义。

11.单位建筑物面积地价是指平均每单位建筑面积上的土地价格，它称为。

A.楼面地价

B.总价格

C.单位价格

D.土地使用权价格

A

楼面地价又称单位建筑面积地价。

12.某待估宗地剩余使用年限为30年，还原利率为6%，比较实例价格为3000元/m2，剩余使用年限为40年，若不考虑其他因素，则评估对象的评估价值接近于元/m2。

A.3279

B.2250

C.2744

D.4000

13.某可比案例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年期修正该宗土地的价格最接近于元/m2。

A.2900

B.3223

C.3322

P＝3000×

（P/A，7%，30）＝修正后土地价格×

（P/A，7%，40）；

修正后土地价格＝3000×

（P/A，7%，30）÷

（P/A，7%，40）＝3223（元/m2）。

14.某宗地，土地单价为3000元/m2，该宗地容积率为1.5，建筑面积为150m2，则楼面地价为元/m2。

A.20

B.200

C.2000

D.4500

土地面积＝建筑面积÷

容积率＝150÷

1.5＝100（m2），则土地总价值为：

3000×

100＝300000（元），故楼面地价为：

300000÷

150＝2000（元/m2）。

15.若反映宗地地价水平，指标更具说服力。

B.土地单价

C.建筑单价

D.基准地价

楼面地价又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，能反映宗地地价水平。

16.土地的经济供给是的。

A.固定

B.有弹性

C.永续增加

D.不可再生

土地的经济供给，是指在土地的自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。

土地的经济供给是通过人类开发利用而形成的土地供给。

因而土地经济供给数量会受人类社会活动的影响。

由此可见，土地的经济供给是有弹性的。

17.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前内申请续期。

A.3个月

B.6个月

C.1年

D.1年半

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年申请续期。

18.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用评估较为合适。

B.市场法

C.剩余法

D.收益法

无参照物则不能用市场法，未来收益无法预测则不能用收益法。

19.作为房地产评估依据的纯收益是指。

A.实际纯收益

B.客观纯收益

C.实际纯收益与客观纯收益的加权平均

D.实际纯收益与客观纯收益两者比较取高者

实际纯收益是在现状下被估房地产实际取得的纯收益，由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。

客观纯收益是指在正常的市场条件下的房地产用于法律上允许最佳利用方向上的纯收益值，只有客观纯收益才能作为评估的依据。

20.在房地产开发中的“三通一平”费用属于。

A.基础设施配套费

B.公共事业配套费

C.小区开发配套费

D.城市建设配套费

基础设施配套费常常概括为“三通一平”、“七通一平”。

21.某待估房地产预计在评估基准日后第一年年总收入200万元，年总费用550万元，以后年收益将以每年1%比率递减，当折现率为10%时，该房地产永续价值接近于万元。

A.858

B.900

C.1000

D.5222

P＝A/（r+s）＝（200-110）÷

（10%+1%）＝818.18（万元），最接近于858万元，因此选A。

22.有一宗土地，第一年的纯收益为200万元，资本化率为5%，若：

（1）以后各年的纯收益在第一年的基础上逐年递增1%；

（2）以后各年年纯收益逐年增加1万元。

则两种情况下该宗土地无限年期价格应分别为万元。

A.5000，2000

B.1667，2400

C.5000，4400

D.1667，1600

23.我国土地使用权出让的最高年限由确定并公布。

A.国土资源部

B.建设部

C.财政部

D.国务院

在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格。

土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年期的使用权价格，其出让的最高年限由国务院确定。

24.在运用市场法评估房地产价值时，可以通过对交易日期修正，将可比交易实例价格修正为的价格。

A.评估时间

B.评估基准

C.过去时点

D.未来时点

市场法就是通过与近期交易的房地产进行比较，并对一系列因素进行修正，从而得到被估房地产在被评估时的市场状况下的价格水平。

这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、区域因素和个别因素四类。

通过对交易情况修正，可以将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格；

通过对交易日期因素修正，可以将可比交易实例价格修正为评估基准日的价格。

25.运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是。

A.房地产总费用＝管理费+折旧费+保险费+税金

B.房地产总费用＝管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费

C.房地产总费用＝管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费

D.房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金

房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金

26.土地一般是指（）。

A.陆地及其空间的全部环境因素

B.由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体

C.地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂

D.地球表面的能为农业、工业生产提供场所的部分

土地一般是指地球表面的陆地部分，包括内陆水域或滩涂。

如果广义地看，土地是指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文地质等因素构成的自然综合体。

故正确选项为C。

27.用收益法计算房地产价格，若纯收益s每年不变，资本化率为0，年期为n，则收益价格为。

A.∞

B.n×

s

C.s

D.0

在纯收益不变的情况下，而资本化利率等于0的特殊公式适用于：

P＝A/r＝A/0＝∞。

28.某宗土地3000m2，土地单价为1000元/m2，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为。

A.250元/m2

B.500元/m2

C.1000元/m2

D.3000元/m2

29.下表为搜集到的纯收益与售价的交易实例，则应用纯收益与售价比率法确定评估标的资本化率为。

A.6.8%

B.8%

C.7.1%

30.采用成本法评估建筑物是以为依据的。

A.预算定额合理

B.建筑物客观投入合理

C.建材价格变化不大

D.人工费率变化不大

成本法是以假设重新建造被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。

31.待估建筑物账面原值150万元，竣工于1995年年底，假定1995年的价格指数为100%，从1996年到2000年的价格指数每年增长幅度分别是11.7%、17%、20.5%、6.9%、4.8%，则2000年年底该建筑物的重置成本最有可能是万元。

A.2650

B.265

C.2410

D.241

采用物价指数法，该建筑物的重置成本＝150×

（1+11.7%）×

（1+17%）×

（1+20.5%）×

（1+6.9%）×

（1+4.8%）＝265（万元）

32.在我国地价一般是。

A.土地的价格

B.土地使用权价格

C.土地所有权价格

D.土地使用权转让费

在我国实行国有土地所有权与使用权分离的制度，土地使用权可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格，

33.标定地价是（）。

A.省政府公告的具有独立权属单位的宗地地价

B.市、县政府公告的具体地块在一定使用年期内的宗地地价

C.土地使用权出让底价

D.