房地产投资分析计算题、综合题文档格式.doc
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物业售出
90
净租金收入
11
12.1
13.31
14.64
净现金流量
–90
折现系数12%
1
0.893
0.797
0.712
0.636
0.507
0.361
0.257
0.162
0.047
净现值
-90
-81.070
-72.303
-64.471
-56.775
-50.640
-45.835
-42.414
-40.042
-39.354
50.646
2已知某房地产投资项目固定成本为350万元，单位变动成本为920元/ｍ²
，商品房平均售价为2000元/ｍ²
，投资商拟获利530万元。
试求该项目开发的盈亏平衡点及目标利润开发量。
若各种税金的综合税率为16%，试求该项目开发的盈亏平衡点及目标利润开发量。
解：
（1）收入函数F（x）=2000x
成本函数C（x）=3500000+920x
令F（x）=C（x）得：
2000x=3500000+920x
x=3500000/1080
x=3240.7（m²
）
即当x=3240.7时，盈亏平衡。
令F（x）-C（x）=5300000得：
x=8148.1（m²
所以，该项目目标利润开发量为8148.1平方米。
（2）收入函数F（x）=2000x
成本函数C（x）=3500000+920x+16%*2000x
令F（x）=C（x）得：
2000x=3500000+920x+320x
x=4605.3（m²
即综合税率为16%时，x=4605.1盈亏平衡。
x=11578.9（m²
所以，综合税率为16%时，项目利润开发量为11578.9平方米。
3某房地产投资公司年利润资料如下：
（单位：
万元）
2000年1002001年1122002年125
2003年1402004年1552005年168
2006年1802007年194
试预测2009年的利润额
列表如下
年份xyy的一次差
2000-7100
2001-511212
2002-312513
2003-114015
2004115515
2005316813
2006518012
2007719414
∑x=0∑y=1174∑xy=1142∑x²
=168
Y的一次差接近一个常数，故用y=a+bx求解
∑y=na+b∑x
∑xy=a∑x+b∑x²
解得a=146.75b=6.80
即y=146.75+6.80x
当x=11时，y=221.5
所以你，2009年的利润额为221.5万元。
4某房地产投资公司历年商品房销售收入和利润资料如下表（单位：
百万元）。
试预测2009年的利润额。
年份
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
销售收入
12
15
20
25
28
30
利润
0.48
1.2
2.2
2.5
2.8
用回归分析法进行分析，列回归计算表如下，
销售收入x利润yx²
y²
xy
50.48250.232.4
101100110
121.21441.4414.4
152225430
152.22254.8433
202.54006.2550
252.56256.2562.5
282.87847.8478.4
303900990
∑x=185∑y=20.68∑x²
=4328∑y²
=49.85∑xy=460.7
利用公式计算：
r=（10*460.7-185*20.68）/800.90得
r=0.975即表明x与y具有高度的正相关关系。
设回归方程y=a+bx,利用公式计算求得：
b=0.086
a=0.472
y=0.472+0.086x
5举例说明反映资金时间价值的八大系数。
有A、B银行均提供12%的年利率贷款，A银行按半年计息B银行按季度计息。
你选择哪家银行？
设i为有效利率，r为名义利率，c为计息次数，则有如下公式：
i=（1+r/c）c-1
A银行：
i=（1+12%/2）2-1=12.36%
B银行：
i=（1+12%/4）4-1=12.55%
贷款应选择利息较低的银行，所以选择A银行。
6说明房地产财务分析的概念，净现值、内部收益率计算公式。
房地产投资财务分析是一项相对复杂、具体的工作，涉及项目的投资、成本、税金和利润等多项基础数据的计算和估算，还要编制财务报表，计算相应的技术经济指标，并与有关标准进行比较，判断项目是否可行或选择最佳方案。
FNPV=t（1+ic）-t
t（1+FIRR）-t=0
7开发商某地块投入300万，增值700万，政府应征收土地增值税为多少？
土地增值税=150*30%+150*40%+300*50%+100*60%
=315（万元）
所以，政府应征收土地增值税315万元。
8某投资项目征地12000ｍ²
，城市规划要求该地块容积率不得超过1.3。
投资方案确定的固定成本费用为1800万元，单位变动成本（建筑安装工程费）为1000元/ｍ²
，市场调查显示，项目建成后，平均单位售价可达3000元/ｍ²
。
试计算该项目的保本开发量。
若该项目拟获利1200万元，则规划的容积率是否受到影响。
由于市场原因，单位售价可能下降10%，单位变动成本提高10%，固定成本费用提高10%，试分析要维持目标利润，规划的容积率是否受到影响，敏感性因素如何排序。
（1）收入函数F（x）=3000x
成本函数C（x）=18000000+1000x
令F（x）=C（x）得：
3000x=18000000+1000x
解得x=9000（ｍ²
即该项目的保本开发量为9000平方米。
（2）令F（x）-C（x）=12000000得：
x=15000（ｍ²
15000/12000=1.25<
1.3
所以，若该项目拟获利12000万元不影响规划的容积率。
（3）收入函数F（x）=3000（1-10%）x
成本函数C（x）=18000000（1+10%）+1000（1+10%）x
令F（x）-C（x）=12000000得：
x=19875（ｍ²
19875/12000=1.66>
所以，规划的容积率收到影响。
9某房地产公司职工总人数资料如下：
人）
1990年2501994年3001998年360
2002年4402006年530
试预测2010年的职工总人数（5分）。
年份x职工人数y比值
1990-2250
1994-13001.2
199803601.2
200214401.2
200625301.2
∑x=0∑（lny）=29.471∑x²
=10∑xlny=1.886
用y=a·
bx（这里的bx指的是b的x自方）求解，两边取自然对数得：
lny=lna+xlnb令Y=lnyA=lnaB=lnb则
Y=A+Bx
∑（lny）=nA+lnb∑x
∑xlny=A∑x+lnb∑x²
解得A=5.894B=0.1886Y=A+Bx
当x=3时，Y=6.46y=639
所以，2010年的职工总人数为639。
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