房地产营销Word格式.docx

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除此之外，项目占据嵩明县职教基地中心区，得天独厚的地理优势，使其“知识城”的优势也凸显无疑。

据了解，项目周边入驻了包括云南师范大学文理学院、云南师范大学商学院、昆明医学院海源学院、云南外事外语职业学院和云大滇池学院等在内的多所知名院校，而未来将有15所高校、省级中小学、市级幼儿园等云集于此。

而项目所在区域约50万人的规划，无疑使得该区位成为昆明最具规模生活城。

另外，值得一提的是，项目设计上也极具宜居性，拥有300亩纯翠双园林，接壤园博园，私家绿园、湖滨公园，多个公园环绕，让居住者在享受丰富教育配套和便利生活的同时，也能尽享舒适。

2.参与机构

投资商

云南正丰兴房地产开发有限公司

开发商

建设单位

重庆中川建设有限公司

规划设计

明昊（香港）设计有限公司

全程营销

高策云南公司

整合推广

岱言广告

物业公司

昆百大物业管理公司

2.1参与机构简介

2.1.1开发商

开发商为云南正丰兴房地产开发有限公司，公司成立于2013年1月，由北京中联亚集团发起设立，做为集团发展西南地区的区域总部公司。

在云南开发过的项目有广电苑小区，丽江碧海蓝天等。

集团专业致力于房地产投资开发，在土地一级整理、二级市场开发方面取得了令人瞩目的业绩。

目前，集团在北京、海南、深圳、广州、丽江等地拥有土地储备约12000亩，累计开发近一千万平方米建筑面积。

2.1.2建设方

建设方为重庆中川建设有限公司，主要从事房屋建筑工程，市政公用工程，土石方工程，公路路桥工程的专业公司，公司注册资金5000多万元，公司在全国各地大中型城市均设立了分支机构，是一家实力强大的建设有限公司。

2.1.3物业公司

昆百大物业管理公司,公司尊崇“踏实、拼搏、责任”的企业精神，并以诚信、共赢、开创经营理念，创造良好的企业环境，以全新的管理模式，完善的技术，周到的服务，卓越的品质为生存的根本。

2.1.4全程营销

服务机构是房地产全价值链综合服务商，创建于2011年底，汇聚行业内享有盛名的专业团队。

2013年全国分支机构已扩展至20个，业务覆盖近40个城市，初步完成全国布局。

2013年起高策机构投资物业管理，住宅整体精装修设计与施工，酒店会所运营管理等业务，为房地产开发提供全价值链增值服务。

2.1.5规划设计

明昊（香港）设计有限公司和深圳市明昊人设计有限公司是国际知名景观规划设计机构——“MIHODesign”在中国的主要分支机构，机构于2009年由国际知名规划设计师Harry和Laughing等在香港联合成立。

目前，MIHODesign拥有明昊景观、明昊规划和明昊建筑三个品牌以及香港、深圳、云南和海南四家分属机构，以下统称“明昊设计”。

明昊设计致力于城市、旅游景观规划设计，立志于从策划的高度、通过景观规划设计来盘活一座城或一个景区，经过多年发展，明昊设计在建筑设计、住宅和商业景观设计等领域都成效卓越。

明昊设计一直追求和探索以中国传统文化为底蕴，赋予设计以深厚的文化寓意，将历史、文化、艺术、人本、生态、节能等多种要素完美融合于规划设计中，让设计灵动起来；

成为地球的美丽外衣；

成为艺术与文化的结晶。

“为设计注入灵魂，升华人的精神境界”，这是明昊设计的核心理念。

2009年8月，明昊进入云南市场，完成昆明玉器城的等多个大型项目的景观规划设计。

2010年3月，明昊总部迁移深圳，并成立深圳市明昊人设计有限公司。

2012年5月，正式进入海南市场。

2.1.6整合推广

广州岱言广告有限公司成立于2008年2月，自成立以来，一直植根本土，钻研本土化的品牌策略，同时依托各个国际4A和本土4A人士的组合资源支持，岱言得以为客户提供全国的市场情报，而对于本土市场，则利用自身的优势资源，为客户制定适合中国本土的战略措施。

结合沿海的优势力量，以国际化的视野和实力，为国际品牌根植本土、本土品牌国际化，创造了一个又一个的品牌奇迹。

公司主要开展企业全程广告代理、企业VI系统设计整合、房地产品牌推广等业务。

目前，岱言拥有各个国际4A和本土4A人士，是中国优秀广告企业，综合实力比较强的沿海广告公司。

3、项目详细地段和地形及地块SWOT分析

3.1项目地址

项目地址：

嵩明职教基地中心区

3.2项目详细地段

位于嵩明空港职教园区中心，昆医海源学院后，属于昆明市半小时经济圈内，距昆曲高速1.5公里，东距沾昆铁路复线5公里，距东绕城高速公路14公里，距昆明新机场16公里。

项目紧邻职教园区中央商务区，市政医院以及园博园和绿地公园。

3.3销售中心地址

昆明祥云街国资银佳大厦北侧11楼领秀知识城昆明接待中心、昆明嵩明黄龙街西苑小区一楼（兰茂尚居环岛处）

3.4交通出行状况

目前项目旁的空港大道到长水机场的高速公路以及到嵩明县城的公路正在加紧施工，预计2015年可全线通车，届时从嵩明到机场只要8分钟。

项目距昆明34公里自驾车半小时便可以到达。

公共交通方面在北部客运站有公交线路直达项目现场，票价为16元/人，为滚动发车，坐满即可发车。

项目东面规划有地铁六号线，完工后将进一步完善周边交通体系，方便嵩明片区居民的交通出行。

但就目前来看自驾车来往主城区较为方便，如果乘坐公共交通直达项目需要时间略长，而地铁六号线目前还在建设当中暂未开始运行。

3.5周边生活配套

从项目外围环境来看，紧邻项目南面的文林路、东面的文轩路、北面的文汇路均已铺设完成，从昆明自驾过了军马场收费站走官军路可顺利通畅的到达项目。

领秀知识城周边学校

项目由于是建立在规划新区,所以周边的配套设施并不像昆明主城区的配套这么系统和完善。

片区内市政项目方面政府规划建立大型综合性医院以满足附近居民的看病就医问题，而规划建设中的医院距离项目仅1000米，以及在空港中央经济区建立大学生人才实践基地、大型超市和相应的生活基础配套设施，以满足未来几十万人的吃住行娱乐的需求。

项目虽然规划有各种便利基础设施，但是目前看来均还在建设当中并未投入使用，另外项目周边由于是正在开发所以比较缺乏人气。

交通方面目前也还没有车辆直达项目，交通网络还有待于建立。

领秀知识城教育资源宣传广告 

3.6目前已有的配套设施

学校

东北街村民委员会新乐学前班（602米）

嵩明县第一中学（806米）

嵩阳镇第一初级中学（911米）

嵩阳镇第一初级中学（正门）（919米）

嵩阳镇第一中学（后门）（970米）

医院

嵩明县嵩阳卫生院（898米）

嵩明县嵩阳镇社区卫生服务中心（899米）

幸康社区医疗护理所（916米）

购物

凌华经营部（430米）

建辉批发部（434米）

新云批发商行（435米）

杨阳商店（嵩明县嵩阳农科站东北）（512米）

茂源综合经营部（573米）

昭通天麻定点批发部（633米）

生活

云南省农村信用社（城区储蓄所）（915米）

云南省农村信用社（顺和巷）（948米）

黄龙大街邮政储蓄（1039米）

嵩明邮政支局邮政储蓄所（1051米）

中国邮政储蓄银行（嵩阳镇支行）（1056米）

娱乐

丹凤公园（666米）

学海公园（846米）

河滨公园（1028米）

嵩明县电影公司数码电影厅（1386米）

昆明上影永华国际影城（1790米）

餐饮

新朋友酒家（盟台东路）（435米）

重庆八米香火锅（437米）

金怡童子鸡（437米）

农家花鲢鱼（嵩明县林业局东北）（447米）

莺桥苑餐厅（447米）

开心田鸡火锅（956米）

3.7项目详细地形

3.8地块SWOT分析

优势

1.项目紧邻市教二幼月牙塘小学以及重点中学。

另外因为项目位于职教园区之内，各大高校林立；

2居住环境上来看书香气息浓厚；

3土地成本相比较市区较低；

4.因为不在市区环境质量相对较好；

5.后期较便捷，车行到达方式可达性较高；

6.地块较规整，较易规划设计；

7.客户群比较明确。

劣势

1.自驾车来往主城区较为方便，如果乘坐公共交通直达项目需要时间略长，而地铁六号线目前还在建设当中暂未开始运行。

2.项目由于是建立在规划新区,所以周边的配套设施并不像昆明主城区的配套这么系统和完善。

3.的商业部分目前还在前期建设当中，具体的商业部分开放时间还没有确定。

所以就目前来看虽然项目位于职教园区的中心，但是目前各方面都还没有投入使用，基础设施比较缺乏，样不利于留住顾客。

机会

1.项目的整体发展形势较好，片区内市政项目方面政府规划建立大型综合性医院以满足附近居民的看病就医问题，而规划建设中的医院距离项目仅1000米，以及在空港中央经济区建立大学生人才实践基地、大型超市和相应的生活基础配套设施，以满足未来几十万人的吃住行娱乐的需求；

2.随着基础设施及交通的完善，升值潜力较大；

3．作为项目自身的商业配套在内。

商业不仅能够满足项目本身业主的吃喝玩儿乐需求外，也丰富了职教园区的商业结构，带动了周边的经济发展。

威胁

1.随着新社区的不断出现，客户可选择空间大，消费群体的争夺越来越少。

2.与项目相距不远的位于杨林职教园区与嵩明经济开发区的俊发空港城为项目的最大竞争对手。

4.项目强规指标

4.1占地面积

总征占地面积116946.6平米

4.2项目配套指标

物业费

1.5元/平方米·

月

绿化率

35.5%

容积率

2.5

建筑密度

25%

供水

暂无

供热

产权年限

70

总户数

4724户

地下停车位

4333个

4.3规划效果图

5.项目产品

5.1面积信息

建筑面积：

624308.99㎡平米，其中住宅建筑面积279287.2平米，商业建筑面积39315.78平米，公共建筑面积697.73平米，地下车库建筑面积95723.69平米。

项目主体工程建筑物为现浇钢筋混凝土框架和剪力墙结构，有18栋建筑，其中32层3栋、30层4栋、29层1栋、28层1栋、26层6栋、25层3栋，高度约为72.6m-93.4m间。

住宅建筑面积为279287.2平米，有居民住房3082户（包括793户限价房）。

商业建筑主要沿道路一侧设置，设置为2~3层，层高在8.9～13.7m间，商业建筑面积为39315.78平米，建筑密度为23.65%。

5.2项目景观描述

项目的主题建筑风格为简欧式，凸显了简洁大方的特点。

门窗为铝合金窗、品牌防盗门。

外围自有的河道景观，项目的景观设计会采用水系景观，虽然现在还暂时看不到实景，但从沙盘来看，水系景观的引入对整体绿化景观提升起到很大作用。

5.3建筑信息

5.4主要户型分析

领秀知识城目前主推的户型有四种，A户型为53.89—53.91平米不等，B1户型为45.12—45.15平米，D户型为77.32—81.25平米，H户型116.16—121.56平米。

5.4.1领秀知