淮北市桓谭路以南项目地块可行性研究报告文档格式.docx
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全年主导风向夏季多为东南风,冬季主导风向为东北风。
2、行政划分及隶属关系
淮北市位于安徽省北部,苏、豫、皖三省交界处。
市辖一县三区:
包括濉溪县(10镇1乡,413村,24居)、相山区(1镇7办,40村56居)、杜集区(3镇2办,92村,20居)、烈山区(3镇5办,84村,
43居)。
3、人口状况
2006年,年末全市户籍人口212.2万人,比上年末增加1.7万人,其中非农业人口89.9万人。
常住人口204万人,与上年持平。
2006年人口数及其构成
指标
年末数(万人)
比重(%)
全市户籍人口
212.2
-
其中:
非农业人口
89.9
42.4
农业人口
122.3
57.6
男性
108.7
51.2
女性
103.5
48.8
0-18岁
51.7
24.4
18-60岁
135.7
63.9
60岁及以上
24.8
11.7
4、城市发展的优势与制约因素
(1)自身优势:
①煤炭资源优势。
淮北已探明储量84亿余吨,且煤种齐全。
随着国家新能源战略的实施,淮北市煤炭资源的品种优势将进一步突出,是全国少有的具备发展煤化工条件的煤产区之一。
②区位优势将逐步显现。
淮北是安徽距离淮海经济区中心城市徐州最近的城市,是安徽离出海口最近的城市之一,也是距离未来中俄联合建设欧亚大陆桥最近的城市。
京福高速、连霍高速的贯通,京沪高速铁路的修建,进一步改善了淮北市的交通条件,淮北市东西互补、南北交融的区位优势逐步提升。
③劳动力资源优势。
经过多年的发展,形成了一大批高素质工程技术人员和技术熟练的产业工人,劳动力成本远远低于长三角地区,比较优势明显。
④综合经济实力日益增强。
“十五”以来淮北市经济呈加速增长态势,地区生产总值及财政收入等增长速度指标一直位居皖北地区前列。
⑤推动经济加速增长的重大项目布局初步形成。
煤炭、电力、煤化—盐化一体化、煤化工等一大批重点项目已经实施,新经济增长点开始全面孕育,推动经济加速增长的重大项目储备充裕。
六是社会精神文明优势。
经过多年的文明城市创建工作,市民文明素质和城市文明程度得到了极大提高。
(2)面临的挑战和制约因素:
①从外部制约因素来看,我市经济发展高度依赖煤电产业,煤电产业增加值占整个工业增加值的80%以上,产业结构过于单一,抵御宏观经济波动风险的能力弱,易受国际、国内能源价格波动等不确定性因素的冲击。
②从内部制约因素来看,一是资源及环境要素的制约。
我市水资源匮乏,人均水资源占用量仅为全省平均水平的2/5,且地表水污染严重,造成功能性缺水。
工业“三废”、采煤塌陷速度仍在加快,对维护淮北的生态环境构成了严峻的挑战。
二是资金的制约。
企业的融资能力偏弱,融资以贷款为主,融资方式和渠道单一,投融资机制不活,制约了企业的成长和经济的发展。
三是人才制约。
在采煤、选煤方面人才济济,但其他方面的人才就明显不足,特别是煤化工、管理、开放型等专业人才有限,人才的后备资源不足。
四是城乡经济发展不平衡,二元结构矛盾突出。
农业人口较多,农村经济发展相对滞后,产业化水平偏低,县域经济发展缓慢。
中心城区规模小,聚集功能不强,辐射能力弱,对农村经济的带动力不足。
五是开放型经济、非公有制经济等发展不足。
经济发展对资源依赖性较强,企业的自主创新动力不足;
经济外向度较低;
非公有制经济总量小,远低于全国和全省平均水平;
开发区和工业园区发展慢、总量小,对全市经济增长贡献率低。
(二)历史沿革与文化属性
相传公元前21世纪,商王朝的创立者商汤的十一世祖相土向东部开拓疆土,建城于相山南麓,相山、相城由此得名。
春秋(公元前588-576年) 宋国共公为避水患,经睢阳迁都于相。
中华民国元年(1912年) 市境分属安徽省宿县和江苏省萧县。
1948年11月,市境解放。
1949年6月,市境分属华东局皖北行政公署宿县专区之宿县和萧县。
1960年4月,建立濉溪市。
1971年4月,更为淮北市。
淮北著名的风景名胜有相山森林公园、显通寺、饮马池、钓鱼台、叠翠峰、奇峰、摩崖石刻、万丈碑、牛鼻洞、秘霞洞、雪泉、战捷山、天藏寺、龙脊山自然风景区、南湖公园、乾隆湖旅游风景区、世纪广场。
淮北的闻人名士有:
春秋时期政治家、秦相蹇叔;
三国时期的扬州刺史刘馥、魏国大司农桓范、三国魏著名文学家、哲学家、音乐家“竹林七贤”之一的嵇康、刘伶;
东晋军事家、音乐大师桓伊、东晋绘画和佛像雕刻大师戴逵;
明代开国元勋傅友德;
我国当代杰出的人民艺术家、雕塑艺术大师、著名的美术教育家、中国美术馆事业的开创者刘开渠等等。
淮北市酒文化悠久,著名的口子酒就是产于此地。
临涣包瓜、临涣棒棒茶、黄里石榴、黄里笆斗杏、土型西瓜、大庄葡萄、宿半夏都是淮北的久负盛名的特产。
(三)城市发展与城市规划建设
2006年荣获“国家园林城市”称号。
年末城市人均道路面积9.7平方米,城市供水普及率88.5%,建成区绿化覆盖率39.3%,人均公共绿地面积11.4平方米,燃气普及率75.4%,城市公交客运人次5410万人次,比上年增长8.9%。
交通运输能力不断提高。
全年公路运输完成货运量3626万吨,比上年增长15.9%;
货物运输周转量112622万吨公里,增长24%。
完成客运量3408万人,增长16.4%,旅客运输周转量199722万人公里,增长22.6%。
《国务院办公厅关于批准淮北市城市总体规划的通知》中明确规定:
淮北市在城市发展过程中要以主城区湖泊为中心,相山、龙脊山为背景,构建“双山伴湖”的山水城市框架。
依托城市丰富的水系和周边山体,大力开展城市绿化建设,形成多种形式的公共绿地系统,突出山、水、城、林交融一体的城市特色。
在城市功能定位方面,坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略,统筹做好淮北市城市规划、建设和管理的各项工作。
大力推进经济增长方式的根本转变,调整产业结构和布局,依托淮北市丰富的矿产资源和能源工业优势,发展高新技术产业和第三产业。
不断完善城市功能,逐步把淮北市建设成为经济繁荣、社会文明、生态良好,具有地方特色的现代化城市。
努力建成安徽省东北部地区的中心城市,国家重要的能源城市。
根据规划要求,未来15年淮北市城市发展的总体目标是:
有序推进城市化进程,形成完美的城镇体系结构,拥有先进的公共服务设施和完善的城市基础设施,生态环境建设成效显著,城市管理规范有序。
通过20年左右的时间,把淮北建设成为布局合理、功能完善、环境优美的资源型生态山水园林城市。
到2020年,淮北主城区实际居住人口控制在94万人以内,建设用地控制在96.2平方公里以内。
二、经济运行及人民生活
(一)经济运行
1、国民生产总值
全年生产总值(GDP)224.7亿元,按可比价格计算,比上年增长10.1%。
2、人均GDP
按常住人口计算,人均生产总值11015元,比上年增加763元。
3、产业结构
2006年,第一产业增加值25.6亿元,增长11.4%;
第二产业增加值120.2亿元,增长8.3%;
第三产业增加值78.9亿元,增长12.6%。
三次产业结构为11.4:
53.5:
35.1。
4、固定资产投资
全年累计完成固定资产投资110.3亿元,比上年增长42.7%,其中城镇投资95.3亿元,房地产开发投资12.5亿元,分别增长43.9%和41.7%。
分行业看,工业投资75亿元,增长34.5%,其中采矿业投资49.3亿元,制造业投资21.9亿元,分别增长29.8%和99%。
分区县看,濉溪县完成投资16.5亿元,杜集区完成投资7.2亿元,相山区完成投资8.2亿元,烈山区完成投资4.9亿元,分别增长95.4%、71.5%、41.4%和54.4%。
(二)人民生活
1、城市居民人均可支配收入
城镇居民人均可支配收入达到9807元,比上年增长14%,人均消费性支出7559元,增长12%。
2、恩格尔系数
恩格尔系数40.6%,下降2.8个百分点。
3、消费品零售总额
2007年实现社会消费品零售总额61.9亿元,比上年增长13.9%,增幅为近10年来最高水平。
4、居民人均储蓄存款余额
居民储蓄存款余额160.8亿元,较年初增加19.9亿元,增长14.2%。
5、人均居住面积
城镇居民人均住宅使用面积18.9平方米,农村居民人均住房面积38平方米。
第二章淮北房地产市场发展概况
一、淮北房地产发展的轨迹:
2001年黎苑新村成为淮北市最大最大的住宅小区。
房地产市场平稳。
2002年淮北市房地产开发投资额为1。
37亿元。
2003年淮北市房地产投资金额达6.1亿元,同比增长了74%,完成开发建设面积150.52万平方米。
2004年,房地产开发经营商品房施工面积225.4万平方米;
竣工面积90.85万平方米;
商品房销售面积60.53万平方米;
商品房销售额8.79亿元。
2005年房地产投资8.8亿元。
2006年仅相山区内房地产投资就达到10亿元。
从2001-2005年底相山区五年累计完成开发面积400万平方米。
2002年以来,淮北市商品房销售价格的不断上涨也反映了商品房市场的供求状况。
在淮北,商品房价格平均价格2002年为1202元/平方米,2005年5月末为1519元/平方米,上涨了26.4%。
但是市区的商品房价格明显的高于统计价格。
目前市区新建住宅和二手住宅的最低价格分别为1950元/平方米、1500元/平方米;
最高价格分别为3100元/平方米、2900元/平方米,比2002年几乎增加了一倍,居安徽全省的第二位。
二、现状:
淮北市房地产起步较晚,虽然历经这几年的高速增长,发育还是不太完善,表现在房地产价格不太稳定,开发项目信息不能共享,已售房和未售房信息不公开,期房交易、炒房等投机行为严重,造成了多数市民对是否买房把握不准,对房价更是如雾里看花般迷惑,是持币待购还是马上入市,专家的争论,政府的缺位,使百姓无所适从。
目前淮北市新楼盘房价保持在1600-2500元/平米之间,最高3200元/平米。
从2002年到现在,淮北市房地产项目开工和竣工面积成倍增长,房产交易空前活跃,同时房地产价格不断增长,很多市民已经感觉到房价到了无法承受的地步,最近的一项调查显示多达90%的人表示买不到房子,一时间,房价成了人们街头巷尾议论最多的话题:
今年房价还会不会继续上涨;
价格会不会往下跌,会出现在什么时候!
三、分析
现在房地产市场上无外乎两种声音:
1、房地产价格继续上涨,因为真实地消费需求决定着现在房地产市场还是买方市场,房屋还属于紧俏商品,供不应求,价格自然会上涨,加上土地成本、建筑材料成本不断增加造成房地产价格不断走高。
2、房地产价格将在2007年夏秋间出现下降的拐点,这是因为房地产市场经过几