菏泽市郓城房地产市场调研研究报告概况优质PPT.pptx

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2019年末，全县常住总人口127.96万人。

经济规模与特点：

2017年，郓城县生产总值完成364.27亿元，第一产业增加值完成38.24亿元，第二产业增加值完成192.94亿元，第三产业增加值完成133.09亿元；

分别占比为10.5%、52.97%、36.53%。

二三产业主要集中在能源、装备制造、包装与生物制药、文化旅游。

郓城市场城市认知,空间结构：

规划形成“三轴、三带、两环、五核、多节点”的空间结构。

三轴：

是指依托临城路、郓州大道、胜利街联系各服务中心，形成中心城区三条功能服务轴带，串接各个片区；

三带：

是指宋金河、沙河、广济河，三条河流穿过中心城区，形成中心城区重要的三条生态景观带；

两环：

由南部新城区内部环城慢行空间和宋金河组成的两条绿色环廊；

五核：

是指由唐塔片区、站前片区、商贸物流片区、南部新城区、武校片区五个片区承担中心城区五大城市服务职能（即唐塔商业职能、交通转运职能、商贸物流职能、商务办公职能、文化旅游职能）；

多节点：

分布在居住社区的多个功能节点和空间节点（社区中心、社区公园）。

郓城市场城市规划,根据郓城县城市总体规划（2012-2030）显示，郓城中心城区规划总用地面积为36.35平方千米，其中城市建设用地面积为35.79平方千米；

规划人口容量为52.4万人。

规划将郓城县中心城区建设成为集文化底蕴、商贸捷运、宜居风韵于一体的郓城县核心服务城区。

郓城市场房地产现状,郓城目前住宅均价4800元/平，低于菏泽市约1000元/平。

城北版块与城西版块环境类似，相对比较脏乱，客户认可度较低；

这两个片区存在同一个现象，就是成交客户多位西部、北部乡镇，成交客户地缘性较明显。

城西版块、城北版块均价在4500元/平左右，相对于中心城区和城南版块，去化速度较慢。

城南板块销售均价处于郓城第一梯队，主要因为配套完善，政府的发展导向，环境较好；

政府政务大厅位于本板块，属城市发展核心方向；

板块内横穿宋金河，景观资源丰富，道路方面在逐渐完善，交通不拥挤；

目前主要楼盘均集中于本区域，吸引购房者像南部城区看齐；

楼盘较多，竞争相对激烈，客户对120-135户型接受度较大，价格相对符合价值，但存在小盘进行价格搅局。

城中版块销售均价仅为其次。

中心城区楼盘资源丰富，配套完善，居住价值较高；

新楼盘稀少，个别体量较小，较大楼盘位于新城交界处，借助中心城区资源配套，提升自身价值。

郓城市场房地产现状,郓城市场房地产现状,郓城在售项目众多，共有46家，各个区域均有分布，本案隶属于城西，位于城西和城北交界处。

本体分析黄金水岸,黄金水岸规划与卖点,项目位于郓城老城区中心，距离唐塔广场仅1公里，距离东门街1.3公里，享有成熟都市圈生活。

项目紧邻城市主干道，临城路贯穿郓城东西中轴，西门街南部交通枢纽，且自身四面环路，道路通达，出行便利。

项目依附沙河公园而建，一窗收纳千米河畔风景，社区内外皆有超高绿化景观资源，享有自然生态优越性。

项目紧邻郓城最优教育学府，郓城实验中学初高中部，入学出行较为便利。

项目西部为郓城高铁站，随着铁路干线逐步升级，高铁站经济将逐步崛起。

项目区域内有小学、幼儿园、社区服务站、绿地公园、沙河两岸公园、店铺、商业街，精心打造出居住、休闲、购物、娱乐为一体的百万平米特色小区。

近名校公园里沙河畔高铁旁,3室2厅1卫118,3室2厅1卫140,3室2厅2卫150,4室3厅2卫179,竞品分布,黄金水岸周边在售项目较多，且主要分布于项目东北方向。

竞品丰泽家园,主打卖点：

区位、配套、教育。

竞品郓州里,主打卖点：

护城河畔，自然生态景观优越。

竞品印象郓州,主打卖点：

位于中心城区和高铁西区的宜居板块核心位置，交通便捷，配套齐全，小区自建幼儿园。

竞品时代新都汇,主打卖点：

老城区核心位置，优质教育资源全覆盖，自带大体量商业配套。

竞品世元御和苑,主打卖点：

法式皇家风格，小区自有幼儿园1所及小区近5万的商业街。