前期介入管理方案及物业费测算方案_精品文档Word文件下载.doc
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2.1.4.3.3加强与其他专业的协作配合，确保整体设备的正常运行。
2.1.4.4公共秩序管理员职责
2.1.4.4.1工作期间要具有良好的亲和力。
2.1.4.4.2工作时间内，严格按作业指导书值守现场。
2.1.4.4.3负责该项目的公共秩序维护、交通秩序管理、消防、安防监控。
2.1.5主要工作内容
2.1.5.1对设施、设备的安装和验收的跟踪配合。
2.1.5.2物业交接中，各种物品、资料的准备和制作。
2.1.5.3对所有参与土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同或施工合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话进行收集。
2.1.5.4作好技术资料交接前的准备和交接后的归类、整理、归档工作。
2.1.5.5对该物业的客户档案资料进行整理、收集，以便后期有针对性的开展各项服务。
2.1.5.6在竣工验收的基础上，按照国家有关交接验收标准进行接管、验收。
2.1.5.7物业服务人员的招聘、培训、现场实习和具体业务指导。
2.1.5.8房屋装修过程中的监管和服务。
2.1.5.9物业各种标识的制作和服务工具的配置。
2.1.5.10物业交付前房屋拓荒工作的实施。
2.1.6启动开办费的测算：
2.1.6.1员工工资：
因项目计划在2005年12月31日交付，交付后到2006年1月31日，因考虑到各项手续的不齐备，不具备收费条件，建议由招标方一次性支付前期物业启动开办费。
项目经理、管理员、维修工、公共秩序管理员班长、厨师要提前50天到岗（距2006年1月31日），公共秩序管理员、保洁工提前40天到岗（距2006年1月31日）。
项目
人数
月工资标准
工资总额
备注
项目经理
1
1000
1667
50天
管理员
2
650
2167
维修工
公共秩序管理员班长
1083
50天，含吃
公共秩序管理员
15
550
11000
40天，含吃
保洁工
5
420
2800
40天
厨师
500
833
合计
27
21717
2.1.6.2社会保险和按规定提取的福利费：
测算依据
费用总额
社会保险
按项目经理、大班长工资总额的34.63%计算，其中养老24.63%、医保8%、失业2%。
因上述二人为总公司外派，其余人员尚处在试用期，暂不考虑。
952
培训费
按工资总额的1.5%计算
326
1278
2.1.6.3办公用品购置费：
名称
数量
单价
概算金额
台式电脑
2台
3500
7000
办公1台，收费1台。
针式打印机
1台
2600
收费打印专用
普通办公桌
7张
300
2100
经理1张，管理员2张，维修工2张，门卫值班室2张。
普通办公椅
10把
150
1500
文件柜
5套
2500
经理1套，管理员2套，维修1套，公共秩序管理员1套
接待用沙发、茶几
1组
办公室用
柜机空调
3000
电热水器
电话
2部
50
100
经理1部，收费1部。
计算器
经理1台，收费1台。
20900
2.1.6.4维修工具购置费：
3米合梯
1个
800
1.5米合梯
120
管道疏通机
切割机
电工用具
1套
万用表1部150元，钳型表1部300元，电笔1把5元，电工刀1把15元，老虎钳1把10元，尖嘴钳1把10元，活扳手1把10元，螺丝刀2把20元，电工包30元
水工用具
630
管钳2把50元，老虎钳1把10元，尖嘴钳1把10元，活扳手1把10元，螺丝刀2把20元，工具包30元，热熔机1台200元，板牙1套300元
4900
2.1.6.5保洁工具购置费：
三轮车
1辆
加装顶箱
配套工具
2套
200
含尘推、玻璃擦等
1200
2.1.6.6公共秩序管理员宿舍物品配置费：
高低双人床
8
240
1920
电视柜
29吋电视机
1800
公共秩序管理员宿舍用
1.5P空调
1600
3200
2间宿舍
双缸洗衣机
600
公共秩序管理员宿舍用
太阳能热水器
2000
20根管，电辅加热（一次4人）
桌子
3
每班1张
凳子
16
25
400
窗头柜
每人1个
11620
2.1.6.7公共秩序管理员装备费：
对讲机
6
6000
每班5人，班长1人
手电筒
4
30
每班4人
橡胶棒
20
80
伺客台
雨衣
320
胶鞋
35
140
电暖气
门岗
7560
2.1.6.8前期资料制作费：
业主公约
房屋装饰装修管理规定
前期物业服务协议
房屋装饰装修管理协议
房屋交付表格
5000
2.1.6.9上述合计：
74175元，根据财务管理规定，单价在2000元以上的物品，要进行固定资产的摊售。
上述单价超过2000元的物品共15100元，按五年分摊，则每月可分摊252元。
2.1.6.10启动开办费为：
74175-15100+252*2=59579元
2.2物业服务费收费标准报价
物业服务费收费标准报价
2.2.1根据郑价公（2004）2号文件，物业服务费用有下列各项构成：
管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费；
物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：
物业管理区域清洁卫生费用；
物业管理区域绿化养护费用；
物业管理区域秩序维护费用；
办公费用；
物业管理企业固定资产折旧；
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：
法定税费；
物业管理企业的利润。
2.2.2人员配置：
2.2.3物业服务费用成本测算：
2.2.3.1物业服务人员的工资
月工资总额
1300
含吃
8250
15100
2.2.3.2社会保险和按规定提取的福利费：
测算结果（元/月）
按管理员、维修工工资总额的34.63%计算，其中养老24.63%、医保8%、失业2%。
5229
奖金福利费
按工资总额的14%计提
2114
227
法定节日加班费
按公共秩序管理员每人每年加班10天，其余人员每人每年加班5天，每天按40元计算。
716
服装费
服装两年更换一次，春秋季按200元/套，夏季按100元/套，每人每季两套。
675
8961
2.2.3.3物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费：
0.11元/月·
㎡
，具体执行安价房（2000）127号文中的相关规定。
2.2.3.4物业管理公共区域清洁卫生费用：
清洁工具费
200元/人·
年
83
化粪池清淘费
2400元/年
垃圾外运费
4车/月,70元/车
280
消杀费
5元/户·
113
676
2.2.3.5物业管理公共区域绿化养护费用：
执行安价房（2000）127号文中的相关规定。
0.04元/㎡·
月×
58492㎡=2340元/月
2.2.3.6物业管理公共区域秩序维护费：
装备费（对讲机、橡胶棒等）
300元/人·
人身保险费（意外伤害险）
100元/人·
133
533
2.2.3.7办公费用：
电话费
300元/月（含上网费）
低值易耗品费
100元/月
社区活动费
节日布置费
1000元/次，每年3次
250
办公水电采暖费
每月
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