用地性质调整 -论证报告.docx
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一、概况 4
（一）区域情况 4
1、宏观区域 4
2、中观区域 5
3、微观区域 6
（二）项目概况 7
二、规划情况 8
（一）总体规划及实施评估报告 8
1.《沾化县城市总体规划（2004-2020）》 8
2.《沾化县城市总体规划（2004-2020）》城市总体规划实施评估 11
（二）地块详细规划情况 12
三、现状情况 15
（一）周边情况 15
（二）地块现状 16
四、论证调整依据及要求 20
（一）论证依据 20
（二）修改要求 20
五、拟规划调整类型分析 23
（一）规划修编 23
（二）规划整合 23
（三）规划局部调整 23
六、用地性质调整原因 25
（一）规划调整的现实原因 25
（二）规划调整的社会原因 26
七、用地性质调整原则 27
（一）整体性原则 27
（二）以人为本原则 27
（三）区位原则 27
（四）土地使用相容性原则 27
（五）经济利用的原则 28
八、用地调整情况 30
九、调整用地性质可行性分析 32
（一）规划用地分析 32
（二）交通影响分析 35
（三）基础设施影响分析 35
（四）环境影响分析 36
（五）城市景观影响分析 36
（六）社会效益分析 37
十、结论及建议 38
1、概况
（1）区域情况
1、宏观区域
沾化，位于山东省北部，渤海湾南岸，是黄河三角洲高效生态经济区和山东半岛蓝色经济区开发建设的主战场和前沿阵地，是山东省海上北大门，对接天津滨海新区的“桥头堡”。
沾化区位于滨城区东北方向，距滨城区35km,之间有国省道连接，交通便利。
据2014年9月9日，国务院关于同意山东省调整滨州市部分行政区划的批复（国函〔2014〕119号），撤销沾化县，设立滨州市沾化区，以原沾化县的行政区域为沾化区的行政区域。
区境内有荣乌、津汕、滨德三条高速公路5个出口，205国道纵穿南北，超二级永馆路横贯东西；黄大、滨港铁路穿境而过；大高通用航空机场被批准核发《民用机场使用许可证》；1000-3000吨级泊位码头5个，千吨海轮可直接驶入县城。
沾化已经构筑起"海陆空铁"立体交通格局，已成为连接环渤海经济圈的重要交通枢纽。
2、中观区域
城区内道路采用外环、内环加方格网布局形式。
“外环”在
180平方公里规划控制区以外，是整个城区对外交通联系纽带；"内环"即南外环、东外环、北外环、荣乌高速沿线段 、海天大道围成的内环路，与城区内26条主干道贯穿相通；两条横向主干道富国
（金海六路）、富桥路（金海四路）将县城城区、老城区和沾化经济开发区三区联接，对外扩大开放对内紧密联系，形成了纵横贯通的大交通格局。
地块位于沾化区新城区，综合行政中心核心地段，处于连接老城区、新城区的中间地带。
东邻徒骇河城市水系，南侧为横穿城区东西的城市交通性主干道金海六路，西侧为纵贯城区南北的交通性主干道银河四路，区位交通优势明显。
3、微观区域
地块北侧为政务中心，西侧规划为沾化区商业中心，东侧为现状居住小区，南侧为村庄用地。
从整个区域看，位于新城区规划核
心地段。
（2）项目概况
在市场经济条件下，由城市规划确定的每块城市土地的使用性质，是根据城市用地的区位、规划用地布局与结构、交通组织等诸多因素综合考虑确定的，受城市社会经济发展以及城市生活活动需求的制约，也受到市场供求调节机制的影响。
由于对城市本身及其发展规律认识的局限与城市自身发展受众多外部因素影响而可能出现的不确定性，使得由预先编制的城市规划所确定的某些城市土地使用性质，在一定时期内结合具体情况进行规划调整也是不可避免的。
事实上，城市规划是一个动态发展过程，从最初静态的形态规划发展到今天动态的过程规划，城市规划已经从对城市发展的终极蓝图的描绘，发展到一种从决策到实施的连续统一体。
为了使城市土地和空间资源合理配置，更有利于城市建设和发展，有效的按城市规划实施，力求经济效益、社会效益和环境效益的统一，做到合理用地、科学用地、节约用地、保证用地，根据城市建设和经济发展的具体情况，在不违反城市规划用地布局基本原则的前提下，对金海五路至金海六路，银河二路至银河四路地块进行用地性质调整论证。
地块由银河三路分为东西两个片区。
西片区现状为人民公园，东片区现状为市民活动中心。
本次论证一是论证现状建设改变用地性质的合理性和必要性。
二是东片区为完善功能用地需调整部分城市绿线，通过对地块调整后用地性质的分析，论证调整后的影响。
2、规划情况
（1）总体规划及实施评估报告
1.《沾化县城市总体规划（2004-2020）》
沾化县现行城市总体规划的编制始于2004年，《山东省沾化县城市总体规划（2004~2020）》于2005年由滨州市政府批准实施。
《山东省沾化县城市总体规划（2004~2020）》批准实施至今已历经11年，近年来，沾化县的社会经济取得了极大的发展，城市面貌日新月异，城市规模扩大，城市化水平提高，建设项目众多。
特别是随沾化省级经济开发区的建立和发展，工业用地范围也早已突破原总规确定的建设用地边界，现行由山东省城镇规划建筑设计院编制的《山东沾化经济开发区总体规划（2011—2030）》确定的发展重点与方向相对原沾化城市总体规划确定的内容具有较大变动，
存在两者衔接与协调的问题。
与此同时，沾化县的发展也随着各项新的规划和政策、重大基础设施建设等带来新的发展机遇和挑战。
总体规划中明确：
城区2010年人口15万人，2020年人口26万人。
建设用地2010年为18.00平方公里，人均120.00平方米；2020
年为28.84平方公里，人均110.91平方米。
城区向西跨越徒骇河发展，形成“一带两轴双中心”的布局结构。
其中提到：
保留和发展文化路附近的文化馆、图书馆和吕剧团等文化娱乐设施，形成旧城区的文化娱乐中心；在新城区行政办公中心南侧、富国西路与富城西路之间的地块建设文化中心。
在新城区和旧城区各建设一个体育中心。
近期在现有体育中学的基础上，建设占地面积为5万平方米的体育活动中心。
远期在新
城区一经路以东和富国西路以北新建县级体育中心。
新城区路网基本按总体规划路网框架形成，但城市土地在开发过程中与总体规划有出入，特别是公园绿地、体育用地的位置与总体规划差别较大。
针对地块，总体规划中确定，地块西片区用地性质为文化娱乐用地和水域，地块东片区用地性质为文化娱乐、公园绿地和商业金融用地。
规划中确定的用地性质布局较为分散，对于中小城市来说，集聚力不够，不能满足综合行政中心区域的使用和景观需求，且现已与建设不符。
2.《沾化县城市总体规划（2004-2020）》城市总体规划实施评估
在2013年城市总体规划实施评估报告中，已对现状土地使用性质与总体规划不符问题进行了总结，并在现状问题的基础上提出了总体规划调整的建议方案，特别是综合行政中心区域。
建议方案中，地块西片区调整为公园绿地，地块东片区调整为文体混合用地。
（2）地块详细规划情况
根据地块的修建性详细规划，整个地块功能区分为两部分，一为公园绿地区，二为市民活动中心区。
人民公园和市民活动中心的体育馆、文化馆、体育场已建设完成。
2015年12月，针对市民活动中心的修建性详细规划进行修编，对其功能缺失进行补充，并对地块功能分区、交通组织和景观设计进行梳理。
规划去除北侧支路，增加了室外体育场地和游泳馆。
市民活动中心影像图
人民公园鸟瞰
原市民活动中心方案
现市民活动中心方案
市民活动中心鸟瞰图
3、现状情况
（1）周边情况
地块位于沾化区新城区，综合行政中心范围内，周边道路及配套设施建设完善。
道路控制红线按下表控制：
路段名称
等级
红线宽度
（m）
横断面
道路功能
后退红线
（m）
金海五路
主干道
32
6-20-6
生活
20
银河三路
主干道
30
6-18-6
生活
20
银河二路
主干道
40
3-4.5-1.5-22-
1.5-4.5-3
交通
20
金海六路
主干道
50
6-6-2-22-
2-6-6
交通
30
银河四路
主干道
40
3-4.5-1.5-22-
1.5-4.5-3
交通
20
地块西邻沾化区商业中心，北邻沾化区政务中心，东邻水岸龙居、泰和景园、国土馨园等新建居住小区，南邻现状村庄，区域居住人口较多。
（2）地块现状
沾化区商业中心鸟瞰图
地块由银河三路分为东西片区，地块西片区为人民公园，地块东片区为市民活动中心，其中人民公园、文化馆、体育馆、体育场已经建设完成并使用。
地块影像图
金海五路水系绿化带现状1
金海五路水系绿化带现状2
沾化体育馆现状
沾化文化馆现状
沾化体育场现状
沾化区人民公园
4、论证调整依据及要求
（1）论证依据
《中华人民共和国城乡规划法》；
《山东省城乡规划条例》；
《滨州市城乡规划管理技术规定》；
《城市公共设施规划规范》；
《城市用地分类与规划建设用地标准》；
《城市公共体育运动设施用地定额指标暂行规定》；
《山东省人民政府关于加快发展体育产业促进体育消费的实施意见》；
《沾化县城市总体规划（2004-2020）》；
《沾化县城市总体规划（2004-2020）》城市总体规划实施评估
2012.6；
《沾化区市民活动中心北侧新增地块规划方案》2015.12；单位申请报告；
宗地图；
现场采集的资料。
（2）修改要求
地块功能由文化商业中心调整为公园绿地和市民活动中心。
用地性质：
地块东片区由文化娱乐、公园绿地、商业金融用地
调整为体育用地、文化设施用地；地块西片区由文化娱乐、广场用
地调整为公园绿地。
地块东片区市民活动中心城市绿线距金海五路道路中心线96米调整为距金海五路道路中心线67米。
《沾化县城市总体规划（2004-2020）》规划土地性质
现状用地性质
拟调整用地性质
5、拟规划调整类型分析
从城市规划的实际工作来看，目前规划调整工作主要表现有以下三种类型：
（1）规划修编
修编一般是指规划的时效性逐渐减弱，或者社会经济发生重大改变，引发规划的不适应性，例如总规、控规已不适应发展需要，或者政府对该区域需重新定位，或者指导控规的上层次规划，如城市总体规划或分区规划发生了较大改变等，都将引发重新规划修编工作。
规划修编工程量大，时间持续较长，对于时间紧迫的建设项目来说，实施难度较大。
（2）规划整合
规划整合是近年来比较流行的一个词汇，不同于规划修编、规划局部调整，规划整合的对象是至少2个以上的规划。
现行规划以控规为例，控规大都是以标准分区为单位进行规划编制工作的，部分由于缺乏对相邻标准分区规划或者总体规划编制工作的统筹与协调，出现不同标准分区控规成果的“打架”现象;部分由于控规编制主体不一，控规主导思想不同，各自为政，以致相互衔接不够，于是控规整合工作
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